Поняття нерухомості в цивільному праві Поділ майна на рухоме та нерухоме бере початок
До складу нерухомого майна включається земельна ділянка та все, що з нею фізично та міцно пов'язане шляхом насаджень, будівель та інших об'єктів і не може бути відокремлено без порушення призначення речі.
Рухомими речами називаються всі інші матеріальні об'єкти, здатні до переміщення або самостійно, як, наприклад, тварини, або за сприяння сторонньої сили, як, наприклад, меблі, твори мистецтва тощо.
Цивільний кодекс (далі - ЦК) України, прийнятий Державною Думою України та введений у дію у 1995 (Частина перша) та у 1996 (Частина друга) роках, приділяє правовому регулюванню нерухомого майна та угод з ним багато уваги.
Відповідно до ст.130 ЦК до нерухомого майна відносяться земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їхньому призначенню неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі , споруди. Закон відносить до нерухомого майна і цілком рухомі речі, як державні повітряні та морські судна, космічні об'єкти, що пояснюється доцільністю поширити на них спеціальний правовий режим, встановлений для нерухомого майна. Перелік об'єктів, прирівняних до нерухомих речей у ст.130 ЦК, не є універсальним для всіх національних законодавств і вичерпним. Законодавець може розширити цей перелік та віднести до нерухомості та інші об'єкти для того, щоб прирівняти їх правовий режим до режиму нерухомості. Наприклад, за Французьким цивільним кодексом до нерухомого майна належать землеробські знаряддя, насіння дільниці та інші речі, і навіть права (ст.594 Французького цивільного кодексу- Далі ФГК).
Виділення нерухомості з решти майна пояснюється як важливістю економіки країни наявних природних ресурсів, тісним зв'язком інший нерухомості із земельними ділянками, а й тим, що до нерухомості ставляться найцінніші і суспільно значимі об'єкти. Це вимагає спеціальної регламентації їхньої участі у цивільному обороті, що знаходить свій відбиток у особливостях утримання багатьох правовідносин, особливому порядку і формі укладання договорів, предметом яких є нерухоме майно, встановленні особливих правил для набуття права власності на нерухомість і в ряді інших випадків. Деякі правовідносини, наприклад, іпотека можуть мати об'єктом тільки нерухоме майно. Купівля-продаж земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд та інших об'єктів нерухомості значно відрізняється від придбання інших об'єктів за таким самим договором.
Багато з властивих нерухомості правових особливостей відзначалися і раніше, але за умов ринку, розширення обсягів торгового обороту їх значущість зростає.
Слід наголосити, що правовий режим окремих видів нерухомого майна істотно відрізняється один від одного, що буде відображено у структурі даної роботи. Так, наприклад, правова регламентація сільськогосподарських земель має відмінності з режимом надр або режимом будівель та інших об'єктів.
Законодавство Дореволюційної України (т.( Законів української Імперії, ч.1) та країн далекого зарубіжжя теж проводять розподіл майна на рухоме та нерухоме, вказуючи, проте, й інші ознаки нерухомого майна, якось його нерухомість, незамінність, індивідуальну визначеність. Вже згадуваний Французький цивільний кодекс широко трактує нерухоме майно, відносить до нього машини,інструменти, сировину для виробничих потреб, сільськогосподарські знаряддя та інші предмети (ст. 517-526 ФГК). Німецький цивільний укладення (далі - ГГУ) дає більш вузьке поняття нерухомості, відносить до нього земельні ділянки, їх складові, речі, міцно пов'язані з ґрунтом - будівлі, продукти землі, поки вони пов'язані з ґрунтом, насіння, якщо вони внесені в землю, рослини. До суттєвих складових частин будови відносяться речі, включені в будову при зведенні (§94-96 ГГУ). Подібні ознаки нерухомості містяться у Цивільному кодексі Італії (ст.812), Японії (ст.86), Швейцарії (ст.655). За цивільним законодавством Італії вода теж належить до нерухомого майна.
За законодавством Англії та багатьох штатів США розподіл речей на рухоме та нерухоме у внутрішніх відносинах між суб'єктами права значення не має, хоча, звичайно, і там виникнення та здійснення прав на землю має особливості. За різних форм позовного захисту англійське право відносини, предметом яких є нерухоме майно, виділяє особливо.
У дореволюційній Україні термін «нерухоме майно» було введено указом Петра в 1714 р. Це поняття мало значення для обмеження обороту нерухомого майна та його наслідування. До нерухомості закон (т.( Законів української Імперії, ч.1, ст.384) відносив частину земної поверхні і все те, що з нею пов'язано так міцно, що зв'язок не може бути порваний без порушення виду та мети речі. Будова, хоча вони і були міцно укріплені в землі, вважалися перехідними в розряд рухомих речей, якщо угода спрямована на придбання матеріалів, з яких вони складаються, без ділянки землі, що знаходиться під ним, наприклад, при продажу на знесення або під злом.
Як видно, поняття нерухомості з дореволюційного українського правазбігається з поняттям нерухомого майна, визначеному у Цивільному кодексі України.
Отже, враховуючи все вище сказане, дамо визначення нерухомості. Нерухомість – (англ. real estate) нерухомі речі, майно, об'єкти торговельного обороту, до яких ст. 130 ЦК України відносить земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти та все, що міцно пов'язане із землею, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. Переміщення їх без непомірної шкоди для їх призначення неможливе.
Розподіл речей на нерухомі та рухомі, обумовлено не стільки фізичними їх властивостями, скільки необхідністю встановлення відмінностей у їх правовому режимі, спеціальної регламентації їхньої участі у майновому цивільному обороті. Безумовно, рухомими є названі у переліку нерухомих (ст. 130 ЦК України) повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, проте вони віднесені названою статтею ЦК до нерухомих речей, що підлягають державній реєстрації в силу їх суспільної та економічної значущості.
Приватизація державних та муніципальних підприємств, запровадження правового інституту приватної та муніципальної власності на землю та інші природні ресурси, поряд з державною власністю на них, створили умови для розвитку ринкових відносин з приводу нерухомості та, отже, необхідність правового регулювання цих відносин.
Визнання земель нерухомістю було спричинене необхідністю реформування української економіки. У життєвому значенні земля завжди була і буде нерухомістю, як і інші нерухомі предмети та речі – об'єкти цивільного права. Цьому поняття надається подібний юридичний зміст для того, щоб засобами законодавства відкрити можливість зближення правового режиму використання земель таіншого нерухомого майна – об'єктів товарного обороту, відносини щодо яких регулюються нормами цивільного законодавства. До земельної реформи земля ні в законодавстві, ні в науковій юридичній літературі не визнавалася нерухомим майном. Вона розглядалася як об'єкт природи, що не має грошової оцінки, і тому є нейтральним до економіки, товарного обігу. Це дозволяло при регулюванні земельних відносин та вирішенні будь-яких земельних питань широко застосовувати метод голого адміністрування, який був дуже зручним для державного апарату управління економікою. Відсутність матеріальної зацікавленості господарств у кращому використанні землі заповнювалося диктатом і свавіллям, що відбивалося лише на рівні сільськогосподарського виробництва. Настав період застою та у зв'язку з цим усвідомлення необхідності проведення серйозної земельної реформи. Суспільство дійшло розуміння того, що земельні та інші природні ресурси не можуть розглядатися як об'єкт адміністрування, якими можна розпоряджатися, не відповідаючи за наслідки довільних, помилкових рішень. Нові земельні закони РФ, визнаючи землю нерухомістю, гарантують самостійне господарювання землі, незалежно від цього якому праві користувачі землі володіють нею на праві приватної власності, безстрокового (постійного) користування, довічного наслідуваного землеволодіння, тимчасового користування та оренди. Фізичні та юридичні особи, які мають земельні ділянки у приватній власності мають право вчиняти угоди з ними у порядку, встановленому для нерухомості. Інші користувачі землі також дотримуються режиму нерухомого майна, включаючи норми про господарську свободу, державну реєстрацію прав, сплату податків, дотримання інших, обов'язків, встановлених лише законом.Цивільне законодавство застосовується до регулювання земельних відносин з урахуванням їхньої специфіки, відображеної у відповідних нормативних актах земельного законодавства.