Поняття, ознаки та умови здійснення сервітуту - Сервітути у цивільному праві
Поняття, ознаки та умови здійснення сервітуту
Згідно з Великим юридичним словником під редакцією А.В. Малько сервітут у перекладі з латинської означає обов'язок, зобов'язання, обов'язок і є право обмеженого користування чужою земельною ділянкою; встановлюється з метою забезпечення проходу чи проїзду земельною ділянкою, експлуатації трубопроводів, ліній зв'язку, електропередачі та інших цілей.
Великий юридичний енциклопедичний словник за редакцією А.Б. Баріхіна визначає сервітут як встановлене законом або передбачене договором право обмеженого користування чужою земельною ділянкою та будівлями з боку осіб, які не є їх власниками, але змушені вдаватися до такого користування внаслідок об'єктивних обставин.
З погляду Л.В. Кузнєцової сервітут спочатку передбачається законодавцем як вимушений захід, покликаний забезпечити захист інтересів учасників цивільних правовідносин, насамперед власників нерухомого майна, у випадках, коли інші засоби та способи захисту неможливі (через властивості і якості самого майна) або вичерпані (через вимоги, що застосовуються в конкретних випадках юридичної форми).
Сервітут є інститутом класичного права. Як і будь-яке речове право, він слідує за річчю, а чи не обличчям, тобто. переходить до набувача відповідного майна разом із самою річчю. Сервітут не може зобов'язувати до позитивних дій. Особа, зобов'язана по сервітуту, зазнає дій уповноваженої особи. У цьому обсязі відповідно обмежується право власності зобов'язаної з сервітуту особи. Класичне право вказувало на те, що критерієм сервітуту є його корисність ділянці (маєтку), а не самому власнику цієї ділянки.
О.М. Гуєв виділяє такі суттєві ознаки сервітуту:
- встановлення сервітуту має право вимагати насамперед власник нерухомості, який інакше не може проходити до своєї нерухомості, прокладати до неї комунікації, не має під'їзних доріг тощо;
- вимоги про встановлення сервітуту можна пред'являти до власника не тільки сусідньої (тобто безпосередньо прилеглої до даного об'єкта нерухомості), а й іншої земельної ділянки, якщо без цього неможливо пройти, проїхати) до своєї нерухомості, підвести до неї лінію зв'язку, електропередачі і т.д.;
- вимога про встановлення сервітуту має виходити від особи, зацікавленої у ньому, а чи не від власника сусідньої ділянки, оскільки в останньої відсутні підстави встановлення сервітуту;
- Законом не визначено термін встановлення сервітуту, тому що причини, які викликають необхідність його встановлення носять, як правило, характер, що триває. Однак якщо ці причини згодом відпадуть, сервітут може бути скасовано.
Пунктом 5 статті 274 Цивільного кодексу України передбачено, що власник земельної ділянки, обтяженої сервітутом, може вимагати пропорційну плату за користування її ділянкою. Однак у разі спору власник земельної ділянки має право вимагати визначення розміру плати за судом.
Президія Вищого Арбітражного Суду України у Постанові № 11248/11 вказала, що у тих випадках, коли у справі є підстави для надання права обмеженого користування чужим майном, судам необхідно визначити розмір платежів, що підлягають внесенню власнику обтяженої земельної ділянки.
Плата за сервітут може бути пропорційна матеріальній вигоді, яку могла отримати ця особа, якби земельна ділянка не булабув обтяжений сервітутом (наприклад, можливу вигоду від надання частини ділянки, що використовується для проїзду та проходу, в оренду третім особам). На розмір плати за сервітут впливають характер та інтенсивність використання земельної ділянки особою, на користь якої встановлено сервітут.
У разі встановлення сервітуту на безоплатній основі право особи на отримання пропорційної плати буде порушено.
Угода між власником земельної ділянки та особою, зацікавленою у встановленні сервітуту, може бути укладена лише у письмовій формі та має бути зареєстрована у порядку, встановленому для реєстрації прав на нерухоме майно.
Сервітут може бути встановлений також на користь і на вимогу особи, якій панівну ділянку надано довічне успадковане володіння або постійне користування. Право прямування щодо сервітуту закріплено пунктом 1 статті 275 Цивільного кодексу РФ.
Так, сервітут зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку, обтяжений сервітутом, до іншої особи. Однак якщо інше не встановлено законом, договором або не випливає із суті відносин сторін, сервітут зберігається і тоді, коли до іншої особи переходить право на панівну ділянку.
Пункт 2 статті 275 Цивільного кодексу України містить заборону на здійснення угод щодо відчуження сервітуту. Він може бути самостійним предметом купівлі-продажу, дарування, міни, оренди, неспроможна передаватися у спадок і може передаватися якимось іншим способом особам, які є власниками нерухомого майна, задля забезпечення використання якого встановлено сервітут.
Відповідно до статті 277 Цивільного кодексу Україна сервітутом можуть обтяжуватися не лише земельні ділянки, а йбудівлі, споруди та інше нерухоме майно, обмежене користування яким необхідне поза зв'язком із користуванням земельною ділянкою.
Згідно зі статтею 553 Цивільного кодексу РФ, що визначає право на нерухомість при продажі земельної ділянки, встановлено, що якщо продається тільки земельна ділянка, на якій знаходяться якісь будівлі чи споруди, інші нерухомі речі, а самі вони залишаються у власності продавця земельної ділянки, то цей продавець зберігає за собою право користування і тією частиною земельної ділянки, де знаходяться ці будівлі. Таким чином, продавець зберігає право обмеженого користування (сервітуту) тією частиною земельної ділянки, яка зайнята згаданими нерухомими речами та необхідна для їх використання. Критерієм допустимості сервітуту є економічна доцільність: панівна ділянка має задовольняти свої потреби, не позбавляючи службовця господарської самостійності. Відповідно до пункту 2 статті 274 Цивільного кодексу Україна обтяження земельної ділянки сервітутом не позбавляє власника ділянки прав володіння, користування та розпорядження цією ділянкою. Однак встановлений сервітут обтяжує земельну ділянку, яка є її об'єктом, завжди до свого припинення, незалежно від того, кому належить ділянка, тобто слідує за долею обтяженої ділянки. Сервітут підвищує вартість нерухомої речі, потребам власника, і навіть особи, використовує землю на праві довічного успадкованого володіння чи постійного користування, що він служить. Зміна її власника також не припиняє сервітутного права. Отже, сервітут нерозривно пов'язаний як зі своїм об'єктом, так і з нерухомою річчю, потреби власника якої призначено забезпечувати. Відчуження сервітутуокремо від обтяжуваної ним ділянки або ділянки, заради якої він встановлений, неможливо. Однак, на практиці нерідко виникають питання, чим керуватися, якщо майбутній сервітуар має можливість забезпечити свої потреби одним способом (установити сервітут), але шляхом вибору звернення до одного з двох (кілька) власників-сусідів.
Наприклад, арбітражний суд задовольнив вимогу ТОВ «Техноекспортліс» про встановлення сервітуту у вигляді проїзду залізничними під'їзними та обвідними шляхами, що належать на праві власності ТОВ «Наука». Тим часом у ході засідання було встановлено, що подача вагонів з федеральних залізничних колій загального користування на під'їзну колію позивача-вітлововласника була можлива різними маршрутами через сусідні під'їзні колії, що належать двом власникам (ТОВ «Наука» та ВАТ «Карабулалес»).
Таким чином, сервітут є правом обмеженого користування сусідньою земельною ділянкою для забезпечення проходу та проїзду, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку та трубопроводів, а також водопостачання, меліорації та інших потреб, які не можуть бути забезпечені іншим способом, що встановлюється на підставі угоди між власником нерухомості та власником нерухомості та власником сусідньої ділянки, зареєстрованою в установленому порядку.