Порівняльний аналіз методики розрахунку схем платежів з іпотечного кредитування ВАТ «Далькомбанк»
Розглянемо методику розрахунку схеми платежів з іпотечного кредитування. У ВАТ «Далькомбанк» існує дві схеми платежів за кредитом:
- - ануїтетні рівні платежі. При такому вигляді платежу позичальник регулярно здійснює платіж одного й того самого розміру. Отже, щомісяця ви платитимете по кредиту однакову суму незалежно від того, чи ви на початку чи наприкінці терміну погашення кредиту. Структура ануїтетного платежу складається з двох частин: відсотків за користування кредитом та суми, що йде на погашення кредиту. З часом співвідношення цих величин змінюється, і відсотки поступово починають становити меншу величину, відповідно сума погашення основного боргу всередині ануїтетного платежу увеличивается.
- - диференційовані платежі - це спосіб погашення кредиту, у якому основна сума позики виплачується рівними частками, а відсотки нараховуються залишок. Тобто. на відміну ануїтетних платежів, диференційовані щомісячні платежі зменшуються до кінця терміну погашення кредита. Структура диференційованого платежу теж складається з двох частин: фіксованої на весь період суми, що йде на погашення суми заборгованості, та спадної частини - відсотків за кредитом, яка розраховується від суми залишку закладеності за кредитом. Природно, що розмір боргу, що залишився, зменшується до кінця терміну кредитування, звідси і виходить зменшення розміру щомісячної виплати [36, 46].
Розглянемо на конкретному прикладі. Візьмемо середньостатистичну сім'ю, що складається з трьох осіб (двоє батьків та одна дитина). Середня площа житла на трьох осіб має становити 54 кв. м. (з розрахунком по 18 кв. м на одноголюдини). На даний момент у Комсомольську кв. м. житла дорівнює 26200 тис. руб. Дохід сім'ї становить приблизно 35 000 тис. руб. Мінімально необхідні витрати 13293 тис. руб. та річні виплати страхової компанії 0,01% від вартості житла. Представимо всі наведені вище дані у вигляді таблиці 2.13.
Таблиця 2.13. Основні параметри, які використовуються при розрахунку можливості придбання житла за іпотекою
Середня площа квартири кв. м.
Вартість житла, руб.
Сума кредиту, руб.
Початковий внесок 30% вартості квартири, крб.
Сукупний дохід з відрахуванням мінімальних витрат, крб.
Сума страхових виплат протягом місяця крб.
Розрахуємо, який залишиться залишок від сукупного доходу за вирахуванням мінімальних витрат. Для цього з доходу віднімемо мінімальні витрати та страхові виплати за місяць:
- 35 000 руб. - 13293 руб. - 1179 руб. = 20528 тис. руб.
- 35 000 руб. - 13293 руб. - 1572 руб. = 20135 тис. руб.
- 35 000 руб. - 13293 руб. - 1965 руб. = 19742 тис. руб.
Так як вартість квартири площею 54 кв. м. становить 1414800 тис. руб., то за умовами банку кредит надається на 70% від вартості житла - 990360 тис. руб., Інші 30% початковий внесок - 424440 тис. руб.
Отже, спочатку визначимо розмір щомісячного ануїтетного платежу за формулою (1.1):
ЕП = 990 360 * = 13860,96 тис. руб.
Як ми вже зауважили, щомісячний ануїтетний платіж складається з двох складових - повернення основного боргу та нарахованих відсотків, розрахуємо за формулою (1.2):
ЕВП = 990360 * = 12379,50 тис. руб.
Обчислимо суму повернення основного боргу за формулою (1.3):
ВОД = ЕП - ЕПВ = 13860,96 - 12379,50 = 1481,46 тис. руб.
Отже, щомісячні платежі протягом усього терміну кредиту становитимуть 13 860,96 тис. крб. З цього випливає, що через 15 років сума нарахованих відсотків досягне до 1504611,17 млн. руб. плюс повернення основного боргу 990360 тис. руб. У кінцевому підсумку банку буде повернуто 2494971.18 млн. руб.
Тепер розглянемо такий самий приклад, але з диференційованим платежем.
Розмір щомісячного диференційованого платежу складе першого місяця:
ЕП1 = + ОЗ * ПС * = + 990 360 * 15 * = 18118,91 тис. руб. (2.1)
де ЕП1 – щомісячний платіж;
СК – сума кредиту;
ПС – річна відсоткова ставка;
КМ - кількість місяців (термін, який видано кредит);
ОЗ - залишок заборгованості цього місяця;
ЧДМ – кількість днів на місяці (від 28 до 31).
Щомісячний диференційований платіж також складається із двох складових - повернення основного боргу та нарахованих відсотків:
ЕПВ1 = ОЗ * = 990 360 * 15 * = 12616,91 тис. руб. (2.2)
де ЄПВ1 – щомісячні відсоткові виплати за перший місяць;
ОЗ - залишок заборгованості цього місяця;
ПС – відсоткова ставка;
ЧДМ – кількість днів на місяці (від 28 до 31).
Оскільки платіж диференційований, то сума повернення основного боргу протягом усього терміну кредиту залишиться незмінною і дорівнюватиме:
ВОД = = = 5502 тис. руб. (2.3)
де ВОД – повернення основного боргу;
СК – сума кредиту;
КМ – кількість місяців.
Розрахуємо платіж для другого місяця:
ЕП2 = + ОЗ * ПС * = + 984 858 * 15 * = 17644,08 тис. руб. (2.4)
де ЕП2 – щомісячний платіж на другий місяць;
СК – сума кредиту;
ПС – річна відсоткова ставка;
КМ - кількість місяців (термін, на який виданокредит);
ОЗ - залишок заборгованості цього місяця;
ЧДМ – кількість днів на місяці (від 28 до 31).
Щомісячні відсоткові виплати на другий місяць дорівнюватимуть:
ЕВП2 = ОЗ * ПС * = 984858 * 15 * = 12142,08 тис. руб. (2.5)
де ЄПВ2 – щомісячні відсоткові виплати за другий місяць;
ОЗ - залишок заборгованості цього місяця;
ПС – відсоткова ставка;
ЧДМ – кількість днів на місяці (від 28 до 31). [4, с. 81].
За вище наведеною методикою розрахунків ануїтетних та диференційованих платежів, представимо відмінності щомісячних платежів (ЄП), що складаються із щомісячних процентних виплат (ЄПВ) та повернення основного боргу (ВОД) по площах житла 54 кв. м., 72 кв. м., 90 кв. м. як таблиці 2.14.
Таблиця 2.14. Порівняння ануїтетних та диференційованих схем платежів за основними показниками
Ануїтетні платежі тис. руб.
Диференційовані платежі тис. руб.
Ануїтетні платежі тис. руб.
Диференційовані платежі тис. руб.
Ануїтетні платежі тис. руб.
Диференційовані платежі тис. руб.
Разом за 15 років
На підставі таблиці 2.14 та методики розрахунків складемо графік платежів на квартиру площею 54 кв. м., зображений малюнку 2.6.
Малюнок 2.6. Графік платежів на купівлю квартири площею 52 кв. м
Таким чином, за наведеною вище таблицею і графіком платежів можна сказати, що сім'ї, що розглядається мною, кредит на купівлю квартири площею 54 кв. м. та суму 990 360 тис. руб. банк надати може, оскільки обсяг щомісячних ануїтетних 13 860,95 тис. крб. та диференційованих 18 188,91 тис. руб. платежів вбирається у розміру сукупного доходу 20 528 тис. крб.
З цього випливає, що якщо сім'я віддасть перевагу ануїтетнимплатежі, то через 15 років сума нарахованих відсотків досягне 1504611,17 млн. руб. плюс повернення основного боргу 990360 тис. руб. У кінцевому підсумку банку буде повернуто 2494971,18 млн. руб. Якщо ж диференційовані платежі, то нараховані відсотки становитимуть 1 120 674,03 млн. крб. плюс повернення основного боргу 990360 тис. руб. У результаті банку буде повернуто 2111034,03 млн. руб.
Основною перевагою ануїтетної форми є постійна сума щомісячних виплат протягом усього терміну погашення кредиту. Тоді як за диференційованих платежах клієнт виплачує великі суми на початковому етапі погашення.
Складемо графік платежів на квартиру площею 72 кв. м., зображений малюнку 2.7.
Малюнок 2.7. Графік платежів на купівлю квартири площею 72 кв. м
Таким чином, що розглядається сім'ї кредит на купівлю квартири площею 72 кв. м. та суму 1 360 480 тис. руб. банк надати може, але з ануїтетними платежами, які становлять 18 481,26 тис. крб., оскільки диференційовані платежі обсягом 24 158,55 тис. крб. перевищують розмір сукупного доходу 20135 тис. руб. Отже, сім'я через 15 років виплатить нараховані відсотки розміром 2006 148,23 тис. руб. плюс повернення основного боргу 1320480 тис. руб. У результаті банку буде повернено 3326628,24 тис. руб.
Вибір ануїтету продиктований не лише турботою банку про власну вигоду, а й лояльністю до клієнта. Позначена у договорі ануїтетна форма розрахунків дозволяє включити до кола позичальників сім'ї з дуже високим доходом. При такому розрахунку банк може максимально збільшити суму та термін кредиту без істотних обмежень щодо доходів позичальника. Тоді як у разі диференційованих розрахунків початкові виплати за кредитом можутьперевищити ліміт між доходами клієнта та витратами на обслуговування кредиту.
Запропонована форма виплати кредиту має бути важливим аргументом під час добору іпотечної програми. Диференційований платіж підходить для бажаючих витратити мінімум і тих, хто володіє досить високим доходом [19, 95].
Розглянемо графік платежів квартиру площею 90 кв.м., зображений малюнку 2.8.
Малюнок 2.8. Графік платежів на купівлю квартири площею 90 кв. м
Судячи з графіка, можна зробити висновок, що сім'ї, що розглядається, кредит на купівлю квартири площею 90 кв.м. та суму 1 650 600 тис. руб. банк надати неспроможна, оскільки і ануїтетні платежі 23 101,58 тис. крб. та диференційовані 30 198,19 тис. руб. перевищують розмір сукупного доходу 19742 тис. руб.
Можна дійти невтішного висновку у тому, що з ануїтетних платежах банк отримує трохи більший прибуток за відсотками, а клієнта цей вид розрахунків зрозуміліший, т.к. позичальник щомісяця платить одну й ту суму в рахунок погашення кредиту і може, виходячи з цього, розпланувати свій бюджет аж до закінчення виплат. При ануїтетному платежі в договорі прописується певна сума платежу за кредитом, а не частка від розміру боргу, що повертається.
Розмір ануїтетного платежу - це якась усереднена сума, яка не змінюється в залежності від періоду погашення кредиту (початок або кінець терміну). Структуру такого платежу на початку періоду погашення становлять переважно відсотки за кредитом і лише малу частину - тіло кредиту (та сума, яку клієнт отримав фактично). Через якийсь час ця пропорція вирівнюється, і до кінця періоду погашення виплачується практично лише основний борг. В результаті загальна сума виплат, порівняно з диференційованими платежами, виходить більше[20, 103].
У диференційованих платежах сам кредит виплачується рівними частками протягом усього терміну погашення. Таким чином, розмір загального платежу щомісяця зменшується, а погашення основного боргу поступово розподіляється весь термін кредиту.
Диференційовані платежі лягають досить важким тягарем на позичальника в перші роки розрахунків, коли він несе безліч додаткових витрат, пов'язаних із пошуком та оформленням квартири, переїздом. Натомість приблизно з середини терміну кредитування платежі з іпотеки значною мірою знижуються. При виборі диференційованих платежів загальний дохід сім'ї має бути приблизно на чверть більше, ніж за ануїтетних.
Ануїтетний платіж є кращим для більшості клієнтів. За такого платежу клієнт може рівномірно розподілити свої сили весь період погашення боргу. Особи, які купують житло по іпотеці, зазвичай не мають у своєму розпорядженні достатні кошти, для того, щоб легко подолати перші найбільші платежі; їм ануїтетна форма погашення боргу представляється зручнішою [45, 19].
За диференційованих платежів є можливість дострокового погашення без значних фінансових втрат навіть уперше місяці після отримання кредиту.
Диференційовані платежі використовує обмежену кількість банків, що працюють з іпотекою, але все ж таки вибір є і тут. Така ситуація обумовлена тим, що кредитним організаціям вигідніше використовувати ануїтетну схему.
Безперечно, що для банку вигідний ануїтетний платіж, але ця форма не набула б такого поширення, якби не була вигідна і клієнтові. Вигода саме в тому і полягає, що банк чітко визначає суму основного боргу, яку потрібно погасити. В результаті клієнт завжди точно знає розмір наступногоплатежу [21, 27].
Позичальнику, який бажає отримати максимальну суму кредиту при не найвищих заробітках, зручніше та вигідніше використовувати ануїтетний платіж. У будь-якому випадку людині, яка вирішила взяти іпотечний кредит, необхідно виважено оцінити свої фінансові можливості у довгостроковій перспективі та вибрати такі кредитні умови, які дозволять його сім'ї ефективно вирішити житлове питання. В обох випадках - і за ануїтетних, і при диференційованих платежах - умови дострокового погашення прописуються в договорі за згодою клієнта.
Можна сміливо сказати, що з банку більш дохідною є схема ануїтетних платежів. Основною перевагою ануїтетної форми для клієнта є незмінна сума щомісячних виплат протягом усього терміну погашення кредиту, а також ця схема підходить для позичальників, які бажають отримати максимальну суму кредиту при не найвищих заробітках. Тоді як диференційований платіж підходить для бажаючих витратити мінімум і тих, хто має досить високий прибуток.