Поверх мрії
Нерухомість без посередників. Оренда комерційної нерухомості.
Поверх мрії
Перед кожним покупцем, який обирає квартири в багатоповерховому будинку, постає важке і навіть болісне питання: на якому поверсі оселитися. Ми дослідили це питання на московському ринку новобудов, детально розглянувши переваги та недоліки нижніх, верхніх та середніх поверхів.
Нижні поверхи: мінусів більше, ніж плюсів.
Екологія. Ситуація із повітрям у мешканців нижніх поверхів критична. Як правило, атмосфера тут забруднена автомобільними вихлопами: рівень максимальної концентрації шкідливих СО та СН знаходиться на висоті 3 поверху (швидко зменшуючись до п'ятого). Слід знати, що вихлопні гази поширюються щонайменше ніж 150 м від автостради. На другому поверсі також накопичуються різні важкі гази, включаючи радон. Дуже відчутні бруд та пил з вулиці. Якщо район новий, то можуть роками продовжуватись будівельні роботи, їздити вантажівки. Чого варті лише автомобілі, що ночують під вашими вікнами! Мало того, що вночі будь-якої миті може завити сигналізація, вранці вам ще доведеться слухати мотор автомобіля, що розігрівається, і закривати кватирку через вихлопні гази. Екологія житлового середовища також багато в чому залежить від ступеня шумового забруднення квартири.
Шум. Як зазначають фахівці, побутовий шум може серйозно підірвати здоров'я. Постійний, фактично цілодобовий вплив шумового середовища на людину негативно впливає на всі системи організму, характер сну, ступінь фізичної та нервової напруги.
"Знімаю квартирку на другому поверсі. При відкритих кватирках люди, які розмовляють біля під'їзду, ніби розмовляють у мене за фіранкою. Сусіди повертаються з роботи до 2-3 ночі, ляскають дверима. А о 6 ранку приїжджає сміттєвоз".
Нежитловий перший поверх найчастіше виявляється проблемою для мешканців другого поверху. Замість офісу може бути цілодобовий магазин або зал аеробіки з вечірніми заняттями.
Якщо вікна знаходяться над входом до офісів, де співробітники регулярно курять, то неможливо відкрити вікно, щоб провітрити квартиру. Працівники офісу часом приходять на роботу і в суботу з ранку, а перед початком робочого дня люблять курити, обмінятися новинами. Якщо спиш із відкритою кватиркою, це гарантує тобі підйом. А ще такі сусіди знизу часом відзначають свята, що супроводжуються музикою, що голосно кричить, піснями і танцями до ранку. Міліція, звісно, вирішить проблему, але нерви вам не поверне.
І все-таки офіси - це не найшкідливіші сусіди. Контори працюють вдень, але не працюють вночі, зазвичай у них відсутні домашні кінотеатри та техніка великої потужності, що відтворює. До протікання вони ставляться більш терпимо і до суду, вимоги грошей зазвичай не опускаються (хоча, звичайно, буває по-різному). У разі порушення ними порядку міліція здатна допомогти. Юридична особа значно вразливіша, ніж фізична. До того ж не забувайте, що все, що відбувається під вашими вікнами, буде під пильним оком охорони офісу - шахраї не залізуть, і молодь розбирання не влаштує.
Ліфт. Перший та другий поверхи – це повна незалежність від ліфта. Практично єдиний, але дуже великий плюс, який одразу криє кілька мінусів. Ліфт потрібен лише для підйому ваги. Сходами швидше дійти, ніж чекати ліфт, навіть якщо він їде з другого поверху, не витрачається час, якщо треба вискочити по-швидкому з дому. Це важливо, якщо в сім'ї маленька дитина. Ліфти у нас, як відомо, мають властивість ламатися, а перспектива підніматися пішки з коляскою не тішить.
Інше. Якщопід вами нежитлове приміщення, ви на другому поверсі маєте право зробити будь-яке законне перепланування, наприклад, перенесення кухні або ванної, що поверхом вище вже неможливо (в панельних будинках).
Є у нижніх поверхів один підводний камінь: під вікнами можуть звести гараж або ще щось.
"Знаю випадок. Людина купила квартиру на 2-му поверсі в новобудові. Після того, як будинок здали, виявилася прибудова прямо під вікном цієї квартири, з прямим доступом з даху в саме вікно".
Резюме Рішення брати або не брати другий поверх залежить від того, які види вікон і що під вікном. Якщо дорога, магазин, забирайтеся якнайвище, якщо тихий дворик, то й другий поверх може бути цілком зручним для життя. Як кажуть люди, що пожили на першому (другому) поверсі, всі проблеми верхніх поверхів - тимчасові (ліфт коли-небудь полагодять), а ось проблеми першого-другого - це назавжди.
Верхні поверхи: плюсів більше, ніж мінусів
Злодії. "У моїх знайомих злодії влізли у квартиру з горища, через вентиляційний короб (проломили стінку короба на кухні). Також відомі "карлсони", які спускаються з даху мотузкою на балкон останнього поверху".
Найпростіший спосіб боротьби з "альпіністами" - встановити всі вікна, включаючи лоджію, решітки. Можливо, не всім сподобатися дивитися на світ через ґратчасті вікна, тому можна вирішити проблему за допомогою позавідомчої охорони. Блокування дверей коштує 1400 рублів, датчики руху – 1500 рублів за штуку, абонентна плата близько 200 рублів на місяць. Втім, сучасні склопакети розбити не так просто, тому можна встановити їх і просто не забувати закривати вікна перед доглядом. Не завадить зміцнити двері на горище, замінити навісний замок на врізний.
Перебіг даху. Перебіг даху в нових панельнихбудинках є факт, який завжди слід мати на увазі. Стоки забиваються – дах тече. Багато в чому це залежить від того, як добре забудовник зробить дах. Протікати може не тільки дах, а й міжпанельні шви, все це залежить від напряму вітру під час дощу. Як показує досвід, у сучасних панельках якщо тече, то у всіх до нижніх поверхів, так що ця проблема не тільки "верхів". Вихід тут один: боротися з ДЕЗом (або з будівельниками, якщо у вас є новобудова) з приводу даху та швів. Заняття це довге, але не безнадійне. Як відомо, раз на чотири роки трапляються вибори, коли можна змусити ДЕЗ не те що дах, навіть унітаз полагодити. Деякі мешканці самостійно роблять гідроізоляцію на технічному поверсі, не чекаючи на працівників.
Влітку буває спекотно. Однією з проблем багатоповерхівок є нерівномірне прогрівання будинку. Тепле повітря піднімається вгору, і верхні поверхи багатоповерхового будинку прогріваються значно сильніше. Якщо влітку на третьому поверсі плюс 20 ° С, то на 23 поверсі цілком може бути 25 ° С.
Причин тому дві. Перший. Панельна коробка нагрівається, і тепле повітря піднімається вгору до останнього поверху - виходить система перевернутої склянки, під дном якої накопичується повітря. З цією проблемою допоможе впоратися хороша теплоізоляція вхідних дверей квартири, що відсікає гаряче повітря з під'їзду.
Друга. У квартирі жарко через те, що панель - поганий утеплювач (якщо ще слабкий і зношений утеплювач), вона добре пропускає спеку (як і холод). Особливо страждають кімнати із вікнами на схід. Влітку з 6.00 до 14.00 пряме сонце ґрунтовно "просмажує" квартиру. Посилює положення кімната з лоджією. Лоджія нагрівається, тому що повітря не циркулює, тому відкрити вікно та провітрити неможливо. Влітку повітря налоджії можуть нагріватися до 45 градусів. Висновок: без кондиціонера на останніх поверхах не обійтись.
Проблеми із вентиляцією. Особлива проблема виникає із вентиляцією квартир на верхніх поверхах. Багато побутових газів легко піднімаються нагору, тому мешканці верхніх поверхів дихають тим, що "видихнули" нижні квартири. Цікаво, що погіршення вентиляції квартир призвело до використання герметичних склопакетів, які зменшили провітрювання квартир. У сучасних будинках житло провітрюється за допомогою вентиляційної камери через всі квартири. Як і у звичайної грубки, тяга вища на нижніх поверхах і зовсім слабка на верхніх, тому жителю верхніх поверхів "вежі" варто потурбуватися про додаткову примусову вентиляцію своєї квартири, наприклад, встановити канальні витяжні вентилятори або склопакети з системою мікропровітрювання.
Вентиляція у звичайному режимі працює на витяжку, але іноді через перекриття повітроводу або слабкий перепад температур влітку може піти зворотний процес - так зване перекидання вентиляції. Ви це відразу відчуєте за запахом із кухонь-туалетів усіх нижніх сусідів. Вирішити подібну проблему може встановлення зворотних клапанів на вентиляційні отвори.
Відсутність шуму згори. "Спеціально переїхав на останній поверх після півроку "виживання" на восьмому в панельці-новобудові, де полегшеність конструкцій досягла свого апогею. Всі рухи тіла сусідів зверху віддавалися гучною луною, гулом і вібрацією у нас у квартирі".
Проблема "шуму від сусідів зверху" у багатоповерхових будинках виділяється своєю гостротою. Так як тільки від сусідів зверху можна отримати повний і гострий шумовий коктейль: звук телевізора разом з дитячим криком, приправлений цоканням шпильок по паркету або ведмежим тупотінням по лінолеуму120-кілограмового розділу сімейства. У поєднанні зі звуками предметів, що падають на підлогу, і гучною лайкою життя сусіда внизу перетворюється на безперервний кошмар.
Хочете досягти відносної тиші – вибирайте останній поверх. Звукоізоляцію на підлозі зробити значно простіше, ніж підвішувати фальшстелю і набивати її звукопоглинаючою ватою.
Шум від сусідів знизу можна зменшити шляхом нарощування на підлозі шумоізолюючого прошарку (пінополістирол та шумопоглинальна вата). Товщина такого "бутерброду" становитиме 10-15 сантиметрів.
Інше. Особливе питання – пожежна безпека високих поверхів. Максимальна висота пожежного колінчастого витягу - 68 м, а пожежних сходів і зовсім 50 м, причому підйомників навіть у Москві всього одиниці. Тому пожежа у квартирі вище 22-го поверху становить серйозну загрозу та потребуватиме евакуації за допомогою вертольота.
Часто у верхніх поверхах людей бентежить можлива нестабільність подачі гарячої та холодної води. Справді, напір води зазвичай слабший, ніж на нижніх поверхах, однак у серіях КОПЕ та П-44Т, наприклад, розведення води та тепла проводиться зверху. Тому проблеми з водою можна не побоюватися.
На закінчення згадаємо про статистичне дослідження японських учених, за яким чим вище поверх, тим коротше тривалість життя тих, хто живе на ньому. Згідно з рекомендаціями вчених, жити слід на 4-5 поверхах, не вище за крон дерев.
Резюме Здебільшого недоліки останнього поверху усунуті та виправні, а от заборонити народу ходити, стрибати в тебе над головою неможливо. Як кажуть мешканці, що терпіли, тиша зверху - не просто плюс, а кілька зекономлених років життя.
Середні поверхи - найпопулярніші
У середніх поверхів один найбільший недолік: сусіди зверху та сусідизнизу, тому акустична картина може бути абсолютно непередбачуваною. Додайте до цього шум від кабіни ліфта, що рухається, і ліфтових лебідок, можливі проблеми з ліфтом. Чистота повітря та вид з вікна також можуть бути не ідеальними.
Тим не менш, подивимося, що воліють самі покупці квартир. Нами було проведено власне маркетингове дослідження, що дає відповідь це питання. Досліджувалися кварири у 16-поверхових панельних новобудовах серій І-155, П-3М, П-44Т, П-46М із досить широким вибором квартир по поверхах.
Передбачалося, що квартири в одному будинку приблизно однакової площі та однакової ціни (але на різних поверхах) можна вважати ринково еквівалентними. Визначивши, наскільки швидко продаються такі квартири на тому чи іншому поверсі, можна знайти ринкову "затребуваність" цих поверхів.
Основний параметр і результат дослідження - це час експозиції (час продажу) квартир, що розташовуються на різних поверхах.
Як вихідний матеріал для дослідження використовувалися бази даних пропозицій фірм - лідерів ринку нерухомості, що знаходяться у відкритому доступі. Після обробки вибірки із 80 тисяч квартир було отримано цифри, показані на діаграмі.
Насамкінець наведемо загальні рекомендації для вибору поверху. Найбільше проблем у нижніх поверхах. Квартири на таких поверхах можна обирати тільки, якщо:
- будинок потопає в тихому зеленому дворику без гаражів, далеко від автомагістралі;
- територія двору закрита та охороняється (наприклад, в елітних будинках);
- Ви страждаєте на акрофобію (страх висоти);
- Вам просто не вистачає грошей на нормальний поверх.
Середні поверхи найбільш популярні та практично ідеальні для проживання, якщо зверху спокійні сусіди.
Останній поверх – непоганийваріант як у панельних, так і в монолітних будинках, особливо якщо будинок малоповерховий.
Деякі висловлювання запозичені з Інтернет-конференції "Обмінюємося досвідом: нерухомість" на www.auto.ru.
Олексій Чугунов, експерт компанії “Правовий Центр Житла”