Правове регулювання договору купівлі-продажу житлових об’єктів нерухомості, Стаття в журналі
Рубрика: Держава та право
Бібліографічний опис:
Вершину ієрархічної системи нормативних правових актів займає Конституція України, що є основним, вищим законом, що закріплює фундаментальні засади суспільних відносин, втілених у конкретну правову форму. Такими правовідносинами є і відносини, що виникають на підставі договору купівлі-продажу житлових об'єктів нерухомості.
До прийняття Конституції СРСР 1977 конституційне право громадян на житло ототожнювалося з поширеним на той час терміном «право на житлову площу». Так, багатьма вченими-юристами право на житло розуміється як особливий цивільно-правовий інститут з сукупністю правових норм, що включає комплекс правомочий наймача з користування і розпорядження житловим приміщенням, наданим йому за договором найму або іншій законній підставі [4, с. 62].
Разом про те цю позицію поділяли в повному обсязі цивілісти радянського права, наприклад, спочатку З. М. Братусь, та був І. Л. Брауде і А. І. Пергамент гостро критикували цю думку, оскільки, на думку, неправильно зводити повноваження наймача до речового права на чуже майно [5, с. 86-88]. Незважаючи на те, що в теорії радянського права існувала протилежна позиція, подальші наукові дослідження здійснювалися саме з розкриття та обґрунтування права радянських громадян на отримання житлової площі, зокрема, Ю. К. Толстой писав, що «громадянину належить суб'єктивне право бути забезпеченим житлом з громадських фондів» [6, c. 6-7]. Про розкриття та обґрунтування терміна «право на житло» писав також відомий цивіліст громадянського права В. П. Грибанов, якийрозглядав поняття «право на житло» у трьох значеннях: право на задоволення потреб у житлі, право на зайняття приміщення та право користування певним житловим приміщенням [7, c. 23]. Пізніше він зазначив, що право на житлову площу включає право на житло [8, c. 25-27].
Таким чином, до прийняття Конституції СРСР 1977 року з упевненістю можна сказати, що право на житло «…пов'язувалося з необхідністю забезпечити радянських громадян житлом… Термін «право на житло» не мав на той час самостійного значення та вживався значно рідше, ніж загальноприйняте тоді поняття "право на житлову площу" [9].
З появою у статті 44 Конституції СРСР 1977 року конституційного права на житло, теоретично та в практиці цивільного права стали говорити про необхідність використання державою гарантій для реалізації даного конституційного права [10], включаючи обов'язки держави та її органів (недоторканність житла, економічна доступність житла , стійкість суб'єктивних житлових прав, захист житлових прав та законних інтересів громадян, сприяння держави житловому будівництву та ін) [11, c. 25-29].
Незважаючи на вищевикладене в юридичній літературі існує думка про те, що термін «право на житло» є невдалим і правильніше назвати його житловим правом, маючи на увазі сукупність норм, що регулюють житлові відносини незалежно від підстав їх виникнення [12, c. 18].
Основним актом, який регулює відносини за договором купівлі-продажу житлових об'єктів нерухомості, безумовно, є Цивільний кодекс України. Відносини з продажу нерухомості, а отже, і договору купівлі-продажу житлових об'єктів нерухомості регулюються правовими нормами глави 30, параграфа 7, статті 549–558 Цивільного кодексу України, а у разі їхнедостатності - загальні положення про купівлю-продаж. Виділення у параграфі 7 глави 30 Цивільного кодексу України статті 558 «Особливості продажу житлових приміщень» обумовлено низкою обставин. По-перше, житлові приміщення — це об'єкти нерухомості, які відповідно до статті 130 Цивільного кодексу України, як будь-яка нерухомість, міцно пов'язані із землею, де вони розташовані, тобто переміщення яких без невідповідної шкоди їхньому призначенню неможливе. По-друге, особлива цінність, що виражається у підвищеній вартості порівняно з іншими об'єктами цивільного права. По-третє, житлові приміщення призначені постійного проживання громадян (цільове призначення). Зрештою, особливий правовий режим, що виражається у встановленні законодавством ряду вимог щодо участі їх у цивільному обороті.
Основною ознакою, що дозволяє виділити договір, що розглядається в цій статті, у підвид договору продажу нерухомості і, відповідно, у вигляді договору купівлі-продажу є його предмет — житлові приміщення. Житлове приміщення як предмет договору має свої особливості. По-перше, відповідність житлового приміщення правилам законодавства (технічні, санітарні) для придатного та постійного проживання громадян. По-друге, цільове призначення – постійне проживання громадян. По-третє, ізольованість житлового приміщення, згідно з якою частина кімнати або інше приміщення, пов'язане з іншим приміщенням спільним входом, не є житловими приміщеннями в юридичному сенсі, не можуть бути самостійним предметом договору, що розглядається в цій статті. Правове регулювання договору купівлі-продажу житлових об'єктів нерухомості залежить не лише від специфіки його предмета, а й правового статусу учасників угоди, а також інших осіб, чиї права та інтересизачіпають при здійсненні продажу житлового приміщення, насамперед такими є неповнолітні.
Цивільний кодекс України заклав основу виділення видів житлових приміщень на відміну від Цивільного кодексу РРФСР 1964 року, коли предметом регулювання договору купівлі-продажу був житловий будинок, як за умови довічного утримання продавця, так і без нього, таким чином, житлова нерухомість прирівнювалася до поняття житлової будинок.
З інших законів, що містять норми, що регулюють відносини, що виникають з договору, що розглядається в цій статті, насамперед є Житловий кодекс України, Сімейний кодекс України та багато інших нормативних правових актів. З питання відносин, що виникають на підставі даного договору, важко не погодитися з думкою С. Д. Аюшеєва про те, що «…які б відносини не виникали в учасників цивільного обороту з приводу житлових приміщення, зазначені відносини завжди в тій чи іншій мірі підпорядковуватимуться норм і громадянського, і житлового права». [9].
3. Красавчикова, Л. О. Житлове право та особисті немайнові права громадян. Актуальні проблеми житлового права: Збірник пам'яті Седугіна П. І. М.: Статут. 2003.
4. Аскназій, С. І. Радянське житлове право. М., 1940.
5. Аскназій, С.І., Брауде, І.Л., Пергамент, А. І. Житлове право. М., 1956.
6. Толстой, Ю. К. Радянське житлове право. Л., 1967.
7. Грибанов, В. П. Основи радянського житлового законодавства. М., 1964.
8. Грибанов, В. П. Основи радянського житлового законодавства. М., 1983.
10. Марткович, І. Б. Конституційне право на житло. М., 1979. С. 5-6; Басін, Ю. Г. Посилення гарантій захисту житлових прав громадян. Радянська держава право. № 1. 1982. С. 12-17; Литовкін, В. Н. Право радянськихгромадян на житло. М., 1982. С. 3-4; Пергамент, А. І. Житлові права громадян СРСР. Радянська держава право. № 1. 1982. С. 3-11; Грибанов, В. П. Основи радянського житлового законодавства. Допомога для слухачів народних університетів. С. 27.
11. Марткович, І. Б. Житлове право. Закон та практика. М., 1990.
12. Басін, Ю. Г. Питання радянського житлового права. Алма-Ата, 1963.