Правовий режим складних речей, Контент-платформа
ПРАВОВИЙ РЕЖИМ СКЛАДНИХ РЕЧІВ
Правовий режим комплексних об'єктів в цивільному правлі analysed.
Чинне громадянське законодавство щодо правового режиму речей враховує їх функціональну зв'язок між собою. Відображенням цього є режимискладної речі та головної речі з приладдям.
Вказані режими не поширюються на з'єднання об'єктів, які не належать до речей. Так, закон (п.2 ст. 290 ЦК України, ст. 37 Житлового кодексу України від 01.01.01 р.1) імперативно встановлює жорстку правову пов'язаністьквартиритадоліу праві власності на загальне майно у багатоквартирному будинку: вона не може відчужуватися окремо від квартири, слід долі права власності на житлове приміщення. Досить поширене пояснення цьому зводиться до вказівки на допоміжне значення спільного майна стосовно приміщенню, що робить його приналежністю головної речі – приміщення2. З такою кваліфікацією зв'язку приміщення у будинку та спільного майна важко погодиться. Головна річ, як і належність відповідно до ст. 135 ЦК України єдві різні речі, тоді як власнику житлового приміщення належить не частина спільного майна в натурі, а частка у праві спільної власності. Відповідно, об'єктом відчуження є не річ, ачасткау праві, яка не підпадає під режим власності. До того ж багато чого з того, в чому тілесно, натурально втілено спільне майно в будинку, не призначене для обслуговування якогось конкретного приміщення, а сприяє збереженню єдності будівлі, цілісного архітектурного вигляду, ринкової цінності, забезпечує належний стан та ремонт.
Між складними речами та головною річчю зПриналежністю існує безперечна подібність. І ті, й інші є з погляду свого натурального, фізичного втілення сукупність різнорідних речей, кожна з яких є окремою річчю, між якими є функціональний зв'язок.
Головна річ має самостійне значення, чого не можна сказати про належність, яка не має самостійної цінності, власного споживчого призначення, а використовується для обслуговування, тобто експлуатації, ремонту, забезпечення безпеки іншої речі. У цьому видається невдалою словесне визначення власності як речі, " призначеної обслуговування іншої, головної, речі та пов'язаної з нею загальним призначенням " (ст. 135 ДК РФ). Наведене визначення майже буквально відтворює положення ст. 25 ЦК РРФСР 1922 і ст. 139 ЦК РРФСР 1964 р. ( "пов'язана з нею загальним господарським призначенням"). Проте, господарське призначення головної речі та приналежності різне, а чи не загальне. Призначення власності - служити головної речі, забезпечувати найефективніше вилучення її корисних властивостей. Найбільш точним представляється формулювання Проекту Цивільного Уложення: "приналежності визнаються речі, призначені служити його цілі (тобто головного майна) і пов'язані з ним таким своїм призначенням" (ст.38).
Функціональний зв'язок між окремими речами, що становлять складну річ, інша - це зв'язок усіх речей з усіма, в основі якої - їхнє єдине господарське призначення, загальна мета використання. Різнорідні речі, що утворюють складну річ, є її складовими чи запасними частинами, залишаючись окремими речами. Між ними немає підпорядкованості, служіння однієї речі другой3: саме їхнє поєднання, єдність призначене задоволення будь-якої людської потреби.
Відмінності в правових режимах складної речі та головної речі з приладдям полягають у наступному. По-перше, складні речі визнаються закономодноюріччю, єдиним цілим. Головна річ та приналежність залишаютьсядвомарізними речами. ст. 135 ЦК Україна говорить лише продотриманняналежності долі головної речі, якщо договором не передбачено інше. У певному сенсі головна річ і приналежність також є певною єдністю - як об'єкт розпорядження. Відмінність полягає в тому, що у випадку зі складною річчю предметом відчуження є саме з'єднання, спільність різних речей, яке повинно бути в цій якості позначено, названо, названо як предмет угоди. У другому випадку (з головною річчю) об'єктом відчуження є одна річ -головна, яка єдино і позначається як предмет угоди, а належність слідує долі головної речі за умовчанням. Ця основна відмінність зумовлює і деякі інші. Зокрема, будучи єдиним об'єктом відчуження, поєднання елементів складної речі може бути як одна річ (один об'єкт) з метою спеціальної пооб'єктної реєстрації чи обліку, і навіть під час встановлення її у речових прав. Таким чином, правовий режим складної речі забезпечує її єдність для цілей і присвоєння та обороту. Одночасно він вимагає адекватного позначення цієї єдності різних речей, які як одна річ повинні виступати під єдиним найменуванням, що їх об'єднує. Режим головної речі не вимагає єдиного позначення її сукупності з належністю, оскільки з метою присвоєння та обороту зазначені речі не утворюють єдності.
Вперше законодавчо закріпивши два режими пов'язаних один з одним речей, Цивільний кодекс, що діє, Україна їх не розвиває.
Житловийбудинок і господарські будівлі фізично пов'язані із земельною ділянкою, виступаючим їм місцем розташування, просторовим базисом. Єднання двох самостійних видів об'єктів нерухомості впливає на правовий режим обох. Уряд України свого часу поставив завдання законодавчого оформлення правової концепції "єдиного об'єкта нерухомості", елементами якого є земельна ділянка та її будівельні зміни (будівлі та споруди)11. Змістовна сторона концепції визначалася лише фрагментарно: встановлювалося положення про передачу права власності на земельні ділянки, що перебувають у державній або муніципальній власності, власникам розміщених на них об'єктів нерухомості; про приватизацію земельних ділянок та міцно пов'язаних з ними об'єктів нерухомості як єдиних об'єктів; про виключення можливості розпорядження однією частиною об'єкта без іншої у випадках, "коли вони становлять єдине ціле (земельні ділянки та розташовані на них будівлі та споруди"); про одночасну реєстрацію права власності не земельну ділянку та будівлі (споруди), що знаходяться на ній.
Норми земельного та цивільного законодавства намагаються вирішити проблему "єдиного об'єкта", використовуючи правило прямування: одна річ слідує долі іншої. Для його втілення необхідно визначити чільну (переважну) і допоміжну (наступну за нею) річ. Земельний кодекс України у п. 5 ст. 1 як принцип земельного законодавства закріплює "єдність долі земельної ділянки та міцно пов'язаних з нею об'єктів", згідно з яким всі міцно пов'язані із земельною ділянкою об'єкти слідують долі земельних ділянок, за винятком випадків, встановлених федеральними законами. У Цивільному кодексі України відповідні правилавстановлюють можливість здійснювати угоди щодо будівель та споруд, якими одночасно вирішується питання про земельному ділянці (ст. 552, 652). Інші федеральні закони, зазвичай, виходять із поглядів на чільному значенні будинків та споруд, долі яких має слідувати земельну ділянку: п.1 ст. 28 ФЗ від 01.01.01 р. "Про приватизацію державного та муніципального майна (в ред. від 01.01.01 р.)12; п.3 ст. 21 ФЗ від 01.01.01 р. (в ред. від 01.01.01 р .) "Про свободу совісті та релігійні об'єднання"13.
Звісно ж, що для розвитку ринку нерухомості, забезпечення його стабільності та ясності значущим є не вирішення спору "хто головніше", неминучого для правила проходження (земельна ділянка або міцно пов'язані з нею будівлі та споруди), а закріплення правил про їх спільність. Для цілей громадянського обороту (при відчуженні) таке поєднання різнорідних речей має розглядатися як річ, складна річ. У таких випадках недоцільно по-різному визначати правову долю будівлі та земельної ділянки під нею: забудована земельна ділянка має лише одне споживче та функціональне призначення місця розташування будівлі чи споруди. Поки на ньому знаходиться будівля, земельна ділянка не може використовуватись за іншим призначенням. Тому право не повинно заохочувати самостійний обіг забудованих земельних ділянок: власник будівлі, розташованої на земельній ділянці, що належить йому на праві власності, у порядку відчуження повинен одночасно передавати право власності на обидва об'єкти. З метою забезпечення інтересів учасників громадянського обороту слід було б закріпити відповідне правило імперативного характеру як загального становища, а чи не у розділах окремих типах договорів, і поширити йогоВплив на всі випадку укладання угод з приводу зазначених об'єктів.
3. Про " служінні " , " підпорядкованості " однієї речі інший, коли одна річ " дозволяє найефективніше отримувати " корисні властивості з інших речей див.: Дроздов речей у системі відносин обслуговування// Правознавство. 2002. № 5. С. 188-189.
4. Тексти з усіма змінами та доповненнями містяться у базі даних УПС "КонсультантПлюс: Версія Проф".
5. Див: Цивільне право: У 2 т. Том 1: Підручник / Відп. ред. . - М: БЕК, 2002. С. 306-307
6. Див: Лапач об'єктів цивільних прав. - СПб: Юр. центр Прес, 2002. С. 355.
7. Див: Кассо поземельне право. – М., 1906. С. 6.
9. Див: п. 9 Постанови Пленуму Верховного Суду СРСР від 01.01.01 р. "Про судову практику щодо вирішення спорів, пов'язаних з правом власності на житловий будинок" // Зб. постанов Пленумів Верховних Судів СРСР та РРФСР (Укаїни). - М: Спарк, 1994. С. 93.
10. Див: Батуров судом спорів про право власності на житлову будівлю. - М: Юрид. літ., 1978. С. 7.
12. Див: Відомості Верховної. 2002. № 4. С. 251; 2003. № 9. Ст. 805.
13. Див: Відомості Верховної. 1997. № 39. Ст. 4465; 2002. № 30. Ст. 3029.
14. Див: ст. 1, 10, 17 ФЗ від 01.01.01 р. "Про введення в дію Житлового кодексу РФ".
15. Документ міститься у базі даних УПС "Консультант Плюс: Судові акти ФАС округів".
16. Див: Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. 2003. № 2. С. 93.