Претензія за договором пайової участі

Порушення зобов'язань у процесі виконання договірних відносин може спричинити різні заходи відповідальності. Юридичним актом, який зафіксує подібні порушення, буде претензія.

У статті ми докладно розберемо, що таке претензія за договором пайової участі при підписаному акті приймання-передачі та з переуступкою прав вимоги, а також розповімо, як її правильно оформити.

Претензія щодо термінів здачі об'єкту та якості будівельних робіт

Правовідносини у сфері участі громадян у пайовому будівництві житла регулюються Федеральним законом № 214-ФЗ, який встановлює перелік взаємних зобов'язань сторін.

Після внесення коштів для оплати за договором учасник пайового будівництва набуває права вимоги передачі готового об'єкта, причому законодавство приділяє особливу увагу наступним зобов'язанням забудовника:

підсумковий термін передачі об'єкта будівництва замовнику, який було обумовлено на момент укладання угоди;
якісні характеристики готового об'єкта, передбачені умовами договору, проектною документацією та вимогами нормативно-правових актів.

Виконання зазначених зобов'язань має здійснюватися забудовником у точній відповідності до умов договору, а будь-який відступ від умов угоди може спричинити обґрунтовані претензії з боку громадян. З метою зафіксувати виявлені порушення, вимагати їх належне виконання та домогтися стягнення штрафних санкцій пайовик має право пред'явити будівельній компанії офіційний письмовий документ – претензію.

Претензійний порядок врегулювання спору між сторонами за договором не є обов'язковим.призводить до судового розгляду, оскільки добровільне виконання забудовників виявлених порушень та виконання законних вимог пайовика вичерпає конфлікт ще на стадії обміну письмовими документами.

У рамках дії договору на пайову участь у будівництві будинку забудовнику може бути пред'явлена претензія щодо таких порушень:

невиконання терміну передачі готового житлового приміщення (ст. 6 Закону №214-ФЗ);
порушення якісних характеристик та параметрів житла, що передається (ст. 7 Закону № 214-ФЗ).

Претензія щодо термінів здачі об'єктів

Для всіх учасників пайового будівництва конкретного будинку встановлюється єдиний термін здачі готових квартир. Він підлягає вказівкам у кожному договорі, укладеному будівельною організацією у процесі залучення коштів.

Визначення терміну здачі об'єкта може встановлюватися такими способами:

із зазначенням конкретної дати передачі приміщень громадянам;
із зазначенням місяця чи кварталу здачі;
з посиланням на настання певної події (наприклад, не пізніше місяця з дня введення будинку в експлуатацію).

Останній із зазначених варіантів є порушення прав громадян, оскільки пов'язує зобов'язання щодо здачі квартир з подією, що залежить тільки від волі забудовника. У ході судових спорів така вказівка термінів визнається неприпустимою.

Якщо в строк, встановлений угодою, пайовик не отримав готову квартиру, він має право:

вимагати усунення порушення, встановивши новий термін для здавання квартири;
вимагати відшкодування неустойки за правилами ст. 6 Закону №214-ФЗ;
вимагати відшкодування збитків понад неустойку ввідповідність до ст. 10 Закону №214-ФЗ;
розірвати договір та вимагати повернення сплачених коштів та всіх збитків, якщо прострочення здачі об'єкта перевищило два місяці (ст. 9 Закону № 214-ФЗ).

Усі зазначені вимог пайовик має право оформити у вигляді претензії, а згодом послатися на цей документ у суді.

Москва та область:+7-499-350-97-04
Санкт-Петербург та область:+7-812-309-87-91
Федеральний:+7-800-511-69-34

Претензія щодо якості об'єкта

Якщо в процесі передачі готового житла у забудовника виникають обґрунтовані та аргументовані претензії щодо якісних характеристик квартири, він має право:

відмовитися від прийому об'єкта досі усунення всіх недоліків, які фіксуються в акті невідповідності;
вимагати відшкодування збитків та неустойки;
розірвати договір, якщо порушення мають суттєвий характер.

Претензія може бути оформлена як за первинного випадку виявлення недоліків, так і за підсумками їх неналежного усунення.

Порядок оформлення претензії

Обов'язок дотриматися претензійного порядку врегулювання спору обумовлений особливістю даних правовідносин, які підпадають під сферу дії Закону «Про захист прав споживачів». Законодавство не встановлює обов'язкових вимог до змісту цього документа, однак, виходячи з аналізу норм ЦК України та Закону № 214-ФЗ,до тексту претензії необхідно включити:

Склад вимог, які необхідно зафіксувати у претензії, залежатиме від характеру порушень та строків пред'явлення документа:

вимога про належне виконання зобов'язання, із зазначенням строку усуненняпорушень;
вимога про відшкодування неустойки та збитків, зафіксованих на момент спрямування претензії;
вимогу про розірвання договору, якщо за підсумками пред'явлення претензії буде ініційовано судовий процес.

Кількість претензій, які можуть бути надіслані забудовнику, законодавством не обмежується. При цьому можуть надсилатися повторні претензії, якщо раніше виявлені порушення не усунуті.

Претензія складається у простій письмовій формі та не вимагає нотаріального посвідчення. Передача претензії забудовнику має супроводжуватися отриманням доказів вручення для пред'явлення їх у разі передачі справи до суду.

Можливими способами вручення документа є:

особиста передача уповноваженому представнику забудовника, про що робиться відмітка на другому примірнику претензії;
шляхом поштового відправлення із повідомленням про вручення.

Докази вручення цього документа необхідно додати до позовної заяви, якщо справу буде передано до суду.

Претензія за договором пайової участі при підписаному акті приймання-передачі

Передача готового об'єкта пайовику здійснюється шляхом підписання спільного акта. Якщо в процесі передачі виявляються дефекти, недоробки або інші відступи від якісних характеристик приміщення, складається акт невідповідності об'єкта, який є підставою для спрямування претензії. Однак на цій стадії можна виявити лише візуально видимі недоліки, оскільки фактична експлуатація квартири ще не розпочалася.

Підписання акта приймання-передачі без зазначення претензій за якістю не виключає можливості пред'явити таку претензію навіть після оформлення права власності на квартиру. Такуможливість забезпечує встановлення гарантійного строку, що регламентується ст. 7 Закону №214-ФЗ.

Тривалість гарантійного терміну об'єкта фіксується у договорі, проте може бути менше п'яти років. Аналогічний проміжок часу на технічне та інженерне оснащення не менше трьох років. Зазначені терміни починають текти з підписання сторонами акта про передачу об'єкта.

Претензія за договором пайової участі з переуступкою прав вимоги

Оформлення відступлення прав на нову особу одночасно передає йому повний комплекс правочинів, який був встановлений щодо початкового учасника договору. Таким чином, поступка права змінює пайовика в договорі з будівельною компанією і дозволяє вимагати виконання всіх зобов'язань за угодою (у тому числі щодо терміну та якості робіт).

Перехід права вимоги набуває юридичного значення з державної реєстрації речових цієї угоди органів Росреєстру. Саме реєстраційна процедура дозволить набувачу права вимоги пред'являти претензії на законних підставах.

Аналогічно набувач права вимоги отримує у розпорядження весь комплекс вимог до забудовника, від пред'явлення неустойки до розірвання договору судовому порядку. Якщо за підсумками пред'явлення претензії спір буде передано на розгляд суду, потрібно подати на процес доказу законного переходу прав вимоги. Як правило, вимоги, викладені у претензії, включаються як підстави для позовної заяви до суду.