Примхи спільної власності, Корисне про нерухомість
Позики під материнський капітал на будівництво та купівлю житла без комісії банку. 8-950-999-777-4
Наші партнери:
Чудасії спільної власності
Цивільне законодавство допускає ситуації, у яких власність на об'єкт нерухомості не є одноосібною, а спільною. Чому таке буває? Як придбати чи продати спільну квартиру?
Прибігли до хати діти
Життя багатогранне, і обставин, за яких може з'явитися спільна власність, безліч. Перерахуємо типові. Насамперед це, звичайно, приватизація — ті, хто постійно зареєстрований за місцем проживання (прописаний) у квартирі, і стають її власниками. Другий очевидний варіант — успадкування: у померлої людини було два або більше спадкоємців, і квартира стає їх спільним майном.
Ще один варіант – неповнолітні діти. Нині чинний Житловий кодекс встановлює, що згода органів опіки на угоду потрібна тільки в тому випадку, якщо дитина є співвласником квартири, що продається. Але до набрання 2005 р. чинності ЖК було інакше: опікуни вважали, що мають право втручатися в будь-які угоди, де так чи інакше фігурували неповнолітні, навіть у ролі просто зареєстрованих. Простий приклад: самотня мама (одноосібна власниця квартири, дитина тільки зареєстрована) хоче цю нерухомість продати та купити квартиру подешевше — у неї гострі матеріальні проблеми, потрібно отримати доплату. Орган опіки погоджується, але висуває умову, щоб у квартирі, що знову купується, половина належала дитині. Так і виникає спільна власність.
Як, мабуть, вже здогадалися читачі, знайомі з цієюпроблемою, особливий випадок — це майно людей, які перебувають у шлюбі. Цивільне та сімейне законодавство свідчить, що одноосібною власністю кожного з подружжя є те, з чим він одружився, а також те, що було отримано кожним із них особисто — у дарунок або у спадок. Так, якщо дружині її мама подарувала квартиру або житло дісталося у спадок від померлої бабусі - це квартира особисто дружини, чоловік до неї не має жодного стосунку. А ось решта — власність спільна…
Слід зазначити ще два моменти — надзвичайно тонких.
По-перше, свідоцтво про власність може бути видано лише на одне ім'я, але суті це не змінює. Наприклад, чоловік купив квартиру виключно на себе, у всіх документах фігурує лише він. Але квартира все одно спільно нажите майно і дружина має право на її половину.
По-друге, розпоряджатися таким майном треба спільно навіть у тому випадку, якщо шлюб уже розпався. Скажімо, 2007 р. квартира куплена у шлюбі, 2008-го відбулося розлучення, а продавати квартиру надумали тільки зараз. За законом все одно потрібно знайти колишнього чоловіка (дружину) і взяти письмову згоду на правочин. З урахуванням того, що люди розлучаються зазвичай не в кращих відносинах, виконати цю вимогу часом буває дуже складно.
Вони очевидні: власник — це людина, яка має квартиру повні права, без її згоди жодні дії з нею неможливі. Ріелтори можуть розповісти чимало цікавих історій. Наприклад, про те, як свого часу до власників включили скромного 10-річного сина. Потім з нього виріс 20-річний балбес, наркоман, який тепер маму рідну з квартири виганяє. І вплинути на нього особливо не можна – співвласник. Або про те, як дружина, яка за роки сімейного життя не запрацювала.копійки при розлученні гордо заявляє, що куплена квартира — спільна власність, і вимагає половину.
Перейдемо до практичних рекомендацій. Людині, яка вже має спільне з кимось майно, можна порекомендувати одне: домовлятися. Зрозуміло, що йти на уклін до колишньої дружини чи власного синка-балбеса не хочеться, але…
Існує, щоправда, альтернатива — домагатися виділення частки, що належить вам, тобто розділу квартири. Але тут є пара підводного каміння. По-перше, далеко не кожен об'єкт нерухомості ділиться "в натурі". Скажімо, двокімнатне житло розділити ще можна (хоча частки, швидше за все, виявляться нерівними — рідко коли кімнати в квартирі однакові за площею), а що накажете робити з одною?! По-друге, розділ зазвичай виявляється невигідним у фінансовому значенні. Як зазначає Фелікс Альберт, президент компанії «Хірш-Україна», квартира, що продається по кімнатах, коштуватиме менше, ніж якщо вона продається цілком.
Ті, хто ще не потрапив у подібну ситуацію, повинні мати на увазі, що можливості для маневру є. Наприклад, останніми роками стали дуже популярними шлюбні контракти — вони дозволяють розписати режим будь-якої власності (у тому числі й нерухомої), права та обов'язки сторін у разі розлучення. Шлюбний контракт можна укласти будь-якої миті: і до реєстрації шлюбу, і відразу після, і через будь-яку кількість спільно прожитих років. Звичайно, виступити з такою пропозицією нелегко: громадські стереотипи наказують людям перед весіллям пурхати на крилах кохання та не думати про брудні грошові матерії. Тут залишається порадити згадати своїх розлучених знайомих, які вже п'ятий рік борються в судах за квартиру, — це спогад «наповнить вас рішучістю», як пишуть у сучасній психологічній літературі.
Щодо рекомендацій протилежній стороні (тобто тим, хто хоче купити квартиру, яка перебуває у непростому юридичному сумісному статусі), то для більшості ситуацій все просто. Співвласники перераховані в документах, що встановлюють право, і вам залишається тільки дочекатися моменту, коли вони закінчать свої «кухонні» дуелі і якось домовляться між собою.
Сумний виняток становить лише нерухомість, набута у шлюбі, — як ми пам'ятаємо, у документах, що встановлюють право, наявність дружини може і не згадуватися. Тому варіантів два: або отримати «другу половину» для участі в угоді (у крайньому випадку отримати від неї нотаріально посвідчену згоду), або переконатися, що продавець на момент придбання квартири у шлюбі не перебував. В обох випадках слід пам'ятати, що будь-які папери можуть бути підроблені — від цього ніхто не застрахований, тому краще доручити перевірку людям компетентним.