Приватизація та розприватизація

Що таке приватизація

Не можна приватизувати квартири:

перебувають у аварійному стані;
у будинках закритих військових містечок;
що належать до житлових службових приміщень;
у будинках-інтернатах;
у будинках, що належать до маневреного житла.

Принципи приватизації

Приватизація здійснюється на підставі Закону України "Про приватизацію житлового фонду в Україні" та відповідних нормативних актів. Три основні принципи приватизації – добровільність, безплатність та одноразовість.

Перший принцип – добровільність – зумовлений основними засадами цивільного законодавства: "Громадяни (фізичні особи) та юридичні особи набувають та здійснюють свої цивільні права своєю волею та у своєму інтересі. Вони вільні у встановленні своїх прав та обов'язків на основі договору та у визначенні будь-яких не суперечать законодавству умов договору "(п. 2 ст. 1 ЦК України).

Ніхто не має права примушувати громадян приватизувати житло, що займається. Крім того, якщо хоча б один із членів сім'ї відмовиться взяти участь у приватизації (не дасть згоди), решта членів сім'ї не має права приватизувати дане житлове приміщення.

Два інших принципи приватизації – безплатність та одноразовість – характеризують риси сучасної житлової політики РФ. Нині приватизація безкоштовна, і кожна людина може брати участь у ній лише один раз життя. При цьому слід враховувати, що після розприватизації житла право приватизації втрачається назавжди.

Аналогічна ситуація виникає і при придбанні житла у власність одним із подружжя. І тут житлове приміщення стає загальної, а одноосібної власністю даного громадянина. Чоловік, який дав згоду на приватизацію, своє правона неї зберігає.

Зберігають право на одноразову безоплатну приватизацію та неповнолітні, які стали власниками займаного житлового приміщення у порядку приватизації. Скористатися ним можуть після досягнення повноліття.

Плюси приватизації

В даний час приблизно 20% громадян по всій країні правом приватизації не скористалися. Причини різноманітні – сумніви щодо необхідності цього процесу, юридична безграмотність населення, незручність оформлення документів, відсутність повної згоди між жителями. Іноді вигідніше жити у неприватизованій квартирі.

То в чому плюси приватизації? Головна і незаперечна перевага - квартира стає власністю власника. Він може вільно користуватися та розпоряджатися даним майном на свій розсуд: продавати, заповідати, дарувати, здавати в оренду, брати кредит під заставу нерухомості. Тільки приватизована квартира може бути подарована, передана у спадок і бути предметом застави.

Важливим є те, що нині власником нерухомого майна громадянин стає за дуже незначну суму – ту, що потрібна для оформлення документів. Для купівлі знадобилося б набагато більше грошей.

Будучи власником приватизованого житла, громадянин має право на свій розсуд прописати або виписати будь-кого з власної квартири. Державна квартира при розлученні розглядається як власність подружжя. Якщо ж квартира була приватизована одним із подружжя до одруження, то і після розлучення вона залишається у його повній власності.

Приватизоване житло легше продати, ніж державне, до того ж за ту ціну, яка вигідніша власнику. Гроші, отримані від продажу, можна витратити напридбання квартири чи будинку, тобто на покращення своїх житлових умов. Здаючи квартиру в оренду, можна отримувати стабільний дохід.

Ще однією перевагою приватизації є те, що виселити громадянина із приватизованої квартири без відшкодування витрат та надання йому відповідного житла не можна. Навіть за наявності у нього будь-якої заборгованості з комунальних платежів. Приватизована квартира може бути реалізована на погашення боргу лише через публічні торги у виконавчому провадженні. При цьому різниця між вартістю квартири та сумою боргу буде повернуто громадянину. Втім, якщо для членів сім'ї, яка мешкає у квартирі, вона є єдиним житлом, то така ситуація неможлива.

Власник приватизованої квартири має право здійснити її перепланування, попередньо погодивши її у відповідних інстанціях, що дозволить покращити житлові умови.

Якщо будинок, в якому розташована квартира, що належить громадянину, підлягає знесенню, то згідно із законодавством Україна власнику буде або виплачено компенсацію у розмірі ринкової вартості даної квартири, або надано житло не меншої площі і в тому ж районі. Мешканці муніципальних будинків можуть лише розраховувати на переселення у житло відповідно до прийнятих норм і там, де є вільні квартири, а не там, де їм би хотілося.

Мінуси приватизації

Мало вигоди від приватизації та для самотніх людей, обмежених у коштах. Утримання приватизованого житла коштуватиме їм більшу суму, ніж оплата комунальних послуг наймачам. Слід врахувати та можливі витрати на капітальний ремонт, а також необхідність сплати податку на майно. Ставка податку встановлюється у відсотках від інвентаризаційної вартості, зазначеної утехпаспорт житла.

Власник квартири зобов'язаний підтримувати будівлю в хорошому стані (разом з іншими співвласниками) і повною мірою несе відповідальність за псування або загибель майна, що належить йому, в тому числі і з причин від нього не залежать. Компенсувати вартість квартири або надавати нове житло натомість йому ніхто не буде. Вирішувати проблему із житлом людині доведеться самостійно.

Що є «надзвичайними обставинами», у законодавстві чітко не визначено, проте пожежа чи вибух в окремій квартирі до них не належать. Як правило, надзвичайними обставинами називають аварії чи катастрофи, стихійні лиха, результатом яких стають значна шкода природному середовищу та суттєві майнові втрати, а також людські жертви. Методики розрахунку компенсації власнику цієї нерухомості також немає.

Найкращою гарантією того, що у разі нещастя громадянин не залишиться на вулиці, є оформлення страхового полісу на квартиру. Застрахувати наявне житло можна на будь-який термін та будь-яку суму (у межах ринкової вартості даної квартири).

У разі невиплати кредитів або будь-яких боргів фізичним особам, приватизована квартира може стати засобом погашення боргів. Наймачі державного житла у подібній ситуації не ризикують залишитись без нього.

Крім того, власники приватизованих квартир є і співвласниками загального інженерного обладнання будинку, прибудинкових територій та місць загального користування (сходів, під'їздів, ліфтів, горищ і підвалів). Отже, повинні нести частину витрат на їх обслуговування та ремонт (відповідно до них), а також сплачувати податки та збори, передбачені щодо даного майна.

Розприватизація

Розприватизацією (або деприватизацією) називають розірвання договору про приватизацію та подальшу передачу (повернення) житлового приміщення у власність держави. Громадянин при цьому відмовляється від права власності на дане житло і йому повертається правове становище наймача.

Найчастішими причинами розприватизації є:

Для розірвання договору приватизації потрібне виконання наступних умов:

дане житло – єдине місце проживання громадян, які його приватизували;
квартира не повинна бути обтяжена жодними зобов'язаннями (наприклад, боргами за квартплату або іпотечним кредитом);
у цій квартирі мають бути прописані лише власники житла;
для проведення розприватизації потрібна згода всіх власників житла;
за наявності неповнолітнього власника або інваліда має бути отримано дозвіл на відчуження від органів опіки та піклування;
всі проведені раніше перепланування мають бути офіційно оформлені.

Слід врахувати, що якщо квартиру отримано у спадок або придбано, то розприватизація такого житла неможлива. Іншими словами, розприватизувати людину може лише те, що раніше приватизувала. Після розприватизації житло вже не можна продати, передати у спадок чи подарувати, оскільки воно стало власністю держави. І право на приватизацію це операція не повертає.

Висновок

Відповідно до вищесказаного зрозуміло, що питання, бути чи не бути власником житла, має вирішуватися індивідуально в кожній конкретній ситуації з урахуванням усіх обставин. Найкращою допомогою стане консультація кваліфікованого юриста з питань житлових питань. Це стосується як тих людей, які замислилися про приватизаціюжитла, і тих, хто вже став його власником, і тепер сумнівається у правильності свого рішення.