Про судову практику стягнення з пайовиків додаткової оплати у зв’язку із збільшенням площі
Як відомо, будь-яке вітчизняне будівництво – це далеко не «швейцарський годинник», і часом учасники пайового будівництва, які очікують на одержання квартири або іншого об'єкта з площею, визначеною в договорі, стикаються не тільки з широко поширеним простроченням передачі об'єктів, але і з невідповідністю між очікуваною. та фактичною площею квартир у результаті обмірів.
У разі, якщо фактична площа виявляється менш проектною, це зазвичай викликає обґрунтоване невдоволення пайовика. Але іноді і зворотна ситуація (фактична площа перевищує проектну) може призвести до небажаних для пайовика фінансових наслідків.
Громадяни-учасники пайового будівництва, що повністю сплатили ціну договору участі в пайовому будівництві та бажають отримати квартиру на передбачених договором умовах, можуть бути не зацікавлені ні в додатковій площі, ні, тим більше, в оплаті за таку площу. Тим не менш, у ряді випадків доплати не уникнути.
Законом № 214-ФЗ у п. 2 ч. 1.1 ст. 9 передбачена лише можливість розірвання договору участі в пайовому будівництві в судовому порядку на вимогу пайовика у разі суттєвої зміни проектної документації багатоквартирного будинку, що будується, у тому числі у разі суттєвої зміни розміру об'єкта пайового будівництва. Зазначений пункт, по суті, не встановлює нових норм, оскільки подібне правило ще до моменту прийняття закону № 214-ФЗ утримувалося та міститься у ст. 450 Цивільного кодексу РФ.
Таким чином, можна зробити висновок про те, що закон № 214-ФЗ не регламентує відносини учасника пайового будівництва та забудовника у разі виявлення різниціміж фактичною площею квартири та площею, встановленою договором. Тому пайовики – громадяни, які купують житлові приміщення та інші об'єкти нерухомості виключно для особистих, сімейних, домашніх, побутових та інших потреб, не пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності, мають право розраховувати на застосування підвищених правових гарантій, встановлених законодавством про захист прав споживачів.
Необхідно звернути увагу на те, що в наведеній нормі йдеться саме про послуги (роботи), які не є умовами продажу товару. У зв'язку з цим з урахуванням кола відносин, що регулюються п. 3 ст. 16 зазначеного закону, необхідно повернутися до питання про правову природу договору пайової участі у будівництві.
Як теоретичні висновки, і практика з цього питання є вкрай суперечливими. Так, за змістом Узагальнення практики розгляду Судами України справ щодо спорів між громадянами та організаціями, що залучають кошти громадян для будівництва багатоквартирних житлових будинків, затвердженого Судовою колегією у цивільних справах Верховного Суду України (Бюлетень Верховного Суду РФ. 2003. № 2), договори участі у пайовому будівництві підлягають кваліфікації як договори будівельного підряду.
Враховуючи викладене та дотримуючись позиції Верховного Уряду, Україна можна зробити висновок про застосовність п. 3 ст. 16 Закону «Про захист прав споживачів» до відносин громадян, які набувають житлових приміщень за договорами участі в пайовому будівництві для особистих, сімейних потреб. Відповідно, споживач має право відмовитися від оплати площі квартири, що перевищує встановлений договором розмір.
З огляду на п. 1 ст. 16 Закону «Про захист прав споживачів» умови договору, що обмежують права споживача порівняно з правилами,встановленими законами чи іншими правовими актами України в галузі захисту прав споживачів визнаються недійсними.
Здавалося б, за цією логікою, учасники пайового будівництва, які є споживачами, не повинні оплачувати «додаткову» площу незалежно від наявності або відсутності в договорі умови, що покладає на них такий обов'язок.
Справді, якщо участь у пайовому будівництві — це купівля-продаж майбутньої речі, то за буквального тлумачення п. 3 ст. 16 Закону «Про захист прав споживачів», що дозволяє пайовику відмовитися від внесення додаткової оплати, до цих відносин не застосовується.
Але наскільки це може знизити практичний обсяг правової захищеності пайовика-споживача? Адже п.3 ст. 16 Закону про захист прав споживачів можна було б застосувати до таких відносин і за аналогією до закону (п. 1 ст. 6 ЦК України). У такому разі учасники пайового будівництва – споживачі могли б користуватися правом на відмову від оплати «додаткової» площі незалежно від суб'єктивної оцінки правової природи договору.
Таким чином, слід констатувати практичну безперспективність, начебто, очевидною на перший погляд можливості застосування п.3 ст. 16 «Про захист прав споживачів» до відносин за участю пайовиків-споживачів — парадокс! На сьогоднішній день єдиним дієвим способом запобігання додатковим «поборам» із пайовиків за перевищення площі об'єкта є грамотне формулювання умов договору. У зв'язку з цим, дотримуючись відомого принципу «Si vis pacem, para bellum» («хочеш миру — готуйся до війни»), Агентство правового захисту «Дольщик» звертає увагу учасників пайового будівництва на важливість грамотного узгодження умов договору участі в пайовому будівництві ще на стадії йогоукладання. Професійна оцінка ризиків та врегулювання розбіжностей на стадії укладання договору, як правило, є надійною гарантією економії часу та фінансів при його виконанні.
Юрист Агентства правової захисту "ДІЛЬНИК" Р. Шевяков