Проблеми оцінки площ під банкомати, термінали, автомати та ін.
Розміщення в торгових центрах різного масштабу та форматів усіляких терміналів, банкоматів, апаратів з видачі кави, газет сьогодні ні в кого не викликає подиву та свідчить про те, що українська сфера торгівлі та послуг активно інтегрується до міжнародного вендінгового бізнесу.
Але як і в багатьох галузях економіки, в Україні вендінговий бізнес при перетині з оціночною діяльністю поводиться як галузь, в якій нормативна база формується із запізненням, а отже практика носить переважно стихійний і нерегламентований характер.
На це, у свою чергу, не може не реагувати ринок нерухомості (безумовно, тільки в рамках сегмента, до якого має відношення вендинговий бізнес). Власне, реакцію ринку нерухомості на подібну нерегламентованість можна яскраво спостерігати в практиці оцінки місць під різні термінали, автомати та банкомати.
Такі спостереження з позиції оціночної діяльності сьогодні можна, на жаль, проводити здебільшого лише на основі проблематики, що лежить на перетині інтересів оціночної діяльності, ринку нерухомості та ціноутворення у сфері надання платних послуг.
У зв'язку з цим нижче будуть наведені деякі основні тенденції та проблеми, що чітко ідентифікуються при оцінці місць під термінали різного призначення.
- Ціноутворення на ринку вендингових послуг у рамках відносин «орендодавець-орендар» відбувається здебільшого не на підставі ґрунтовно проведеного аналізу ринку оренди нежитлових приміщень під подібні цілі, а просто на підставі домовленості.
-Оплата орендних платежів за укладеними договорами не завжди здійснюється в грошах, часто за можливість орендаря розміщувати своє обладнання на площахорендодавця, перший розраховується послугами, товарами різного порядку.
Ці обставини часто формують для оцінювача неможливість якісного проведення аналізу ринку, оскільки ринок стихієн, ціноутворення чітко пояснити неможливо.
Підтвердженням тому може бути нюанс у визначенні залежності між вартістю 1 кв.м. нежитлового приміщення та його площі. Стосовно місць, зайнятих терміналами ця залежність спостерігається, але вона обумовлена не масштабністю приміщень, а специфікою послуг і знову ж таки, особливістю ціноутворення, наведеною вище.
Крім того, при визначенні величини орендної плати за одиницю площі при оцінці подібних об'єктів важливо враховувати, що визначальним фактором є все ж таки не площа об'єкта, а потік клієнтів, які можуть розглядатися як цільова аудиторія.
Інформаційна нерозвиненість ринку спричиняє те, що оцінювач, для отримання реального, ринкового результату повинен використовувати відкриті джерела інформації, наприклад такі як відкриті друковані видання, інтернет та ін. Оскільки вже згадувалося про те, що подібний ринок не завжди розвинений, а в оцінювача іноді є можливість використовувати дані вже укладених договорів оренди за аналогічними об'єктами, які знімає власник автомата.
Але наскільки правомочний з погляду закону про оцінну діяльність такий підхід?
М'яко кажучи, його можна назвати сумнівним, оскільки навряд чи ще комусь, крім оцінювача, сторони орендного договору готові будуть надати подібну інформацію. Що, у свою чергу, свідчить про її закритість. Закон, навпаки, вимагає від оцінювача використання відкритої та доступної інформації.
Таким чином, можна зробити висновок, що навіть при розгляділише двох проблематичних особливостей організації вендингового бізнесу можна виявити значно більше труднощів, що виникають в оцінювача у процесі визначення орендної ставки. І вкотре доводить, що подібні «малометражні» об'єкти становлять певний специфічний інтерес серед поширеної практики оцінки нежитлової нерухомості.