Проблеми реалізації договору ренти - Договір ренти

Проблеми, що виникають при реалізації договору ренти, зазвичай пов'язані з виникненням спорів між сторонами щодо невиконання або неналежного виконання ними своїх обов'язків. Договір має ризикований характер для кожної із сторін. Одержувач ренти за договором передає своє нерухоме майно, тобто досить значну матеріальну базу вибуває з його власності. Натомість він має отримати зустрічне надання від платника ренти. Часто між сторонами виникають суперечки щодо порядку та умов надання відшкодування одержувачу ренти. У свою чергу, договір ренти може виявитися невигідним і для платника, який повинен протягом тривалого часу надавати одержувачу певне матеріальне відшкодування (особливо у разі постійної ренти, коли термін надання відшкодування не обмежений).

Найбільш поширеними видами спорів, пов'язаних із відносинами за договором ренти, є позовні заяви одержувачів про суттєве порушення договору платниками ренти. Несмотея те що, що одержувач є слабкою стороною у договорі та його інтереси мають бути захищені, часом вимоги одержувачів також є неправомірними. На підтвердження цього можна навести такий приклад із судової практики.

У касаційній скарзі порушується питання про скасування рішення суду. Доводи скарги зводяться до критики висновків суду, що вказується на неправильне застосування матеріального закону.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів скарг, вислухавши осіб, які беруть участь у справі, вивчивши матеріали справи, судова колегія вважає рішення суду таким, що підлягає скасуванню.

Оскільки обставини справи, необхідні для правильного вирішення спору, судомвстановлені в повному обсязі, але неправильно застосовано матеріальний закон, судова колегія вважає за можливе прийняти у справі нове рішення.

Вирішуючи суперечку, суд дійшов висновку про те, що є правові підстави для задоволення позовних вимог К.М.К., оскільки відповідач суттєво порушив умови договору довічної ренти, факт несплати договору ренти позивачем доведено. Відповідач не надав жодних доказів зворотного.

Судова колегія із зазначеним висновком суду не погоджується, вважає його помилковим, не заснованим на законі та матеріалах справи.

Відповідно до ст. 596 ЦК України довічна рента може бути встановлена на період життя громадянина, який передає майно під виплату ренти, або на період життя іншого зазначеного ним громадянина.

Відповідно до пункту 1 статті 599 ЦК України у разі суттєвого порушення договору довічної ренти платником ренти одержувач ренти має право вимагати від платника ренти викупу ренти на умовах, передбачених статтею 594 цього Кодексу, або розірвання договору та відшкодування збитків.

Якщо під виплату довічної ренти квартира, житловий будинок чи інше майно відчужені безкоштовно, одержувач ренти має право при суттєвому порушенні договору платником ренти вимагати повернення цього майна із зарахуванням його вартості у рахунок викупної ціни ренти (пункт 2 статті 599 ЦК України).

З огляду на ст. 584 ЦК України договір ренти підлягає нотаріальному посвідченню, а договір, що передбачає відчуження нерухомого майна під виплату ренти, підлягає також державній реєстрації.

Виходячи із зазначеної правової норми, оскільки договір довічної ренти підлягає державній реєстрації, то права та обов'язки щодо нього виникають у сторін саме з цьогомоменту.

Відповідно до ст. 450 ЦК України на вимогу однієї зі сторін договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду лише:

1) при суттєвому порушенні договору іншою стороною;

2) в інших випадках, передбачених цим Кодексом, іншими законами чи договором.

Істотним визнається порушення договору однієї зі сторін, яке тягне для іншої сторони таку шкоду, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати під час укладання договору.

Відповідно до п. 5 договору розмір довічної ренти, що виплачується платником ренти, одержувачу ренти становить один мінімальний розмір оплати праці, встановлений законом, на місяць.

Відповідно до п. 7 договору оплата провадиться щомісяця у готівковому порядку не пізніше 15 числа кожного місяця.

Відповідно до п. 10 договору платник ренти зобов'язаний вживати необхідних заходів для того, щоб у період виплати довічної ренти використання зазначеної квартири не призводило до зниження її вартості.

Зазначений договір пройшов державну реєстрацію.

Судова колегія не погоджується з висновком суду про наявність правових підстав для задоволення позову, оскільки суду не подано докази, що свідчать про суттєві порушення договору, що тягнуть для отримувача ренти таку шкоду, що він значною мірою позбавляється того, на що вправі був розраховувати під час укладання договору. .

Подані позивачами докази не є достатніми і не свідчать достовірно про те, що відповідач щомісяця у спірний період не передавав платежі позивачці.

Пояснення К.Г. про те, що й раніше К.М.К., отримавши платіж, робила про це позначки у зошиті, не спростовані.

Довідка, видана позивачціТОВ про середньоринкову вартість квартири, аналогічну квартирі відповідача на вул. з ремонтом і без нього не свідчить про неналежний утримання квартири відповідачем.

Під час укладання договору довічної ренти не зафіксовано, у якому санітарному та технічному стані перебувала квартира на момент укладання договору. Отже, твердження про те, що стан квартири погіршився через бездіяльність відповідача за належним утриманням квартири, є неспроможним.

За такого стану судова колегія не вбачає суттєвих порушень договору ренти з боку К.Г., у зв'язку з чим вважає позовні вимоги такими, що не підлягають задоволенню.

Також предметом суперечок між сторонами договору ренти нерідко є підписання договору. Можна навести такий приклад із судової практики щодо моменту укладання договору.

Д. (племінник Ш.) звернувся до суду з позовом до Т. про витребування квартири з чужого незаконного володіння, пославшись на те, що він є спадкоємцем померлої Ш., договір довічного утримання з утриманням не був зареєстрований, тому через закон є нікчемним , у зв'язку з чим права на цю квартиру відповідачка не має.

Справа неодноразово розглядалася судовими інстанціями.

Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду України скасувала судові постанови, що відбулися у справі, залишивши в силі рішення міського суду, яким у задоволенні вимог позивача та зустрічних вимог відповідача відмовлено, вказавши таке.

Відповідно до ст. 425 ЦК України договір набирає чинності та стає обов'язковим для сторін з моменту його укладання. Моментом укладання договору, що підлягає державній реєстрації, є його моментреєстрації (п. 3 ст. 433 ЦК України).

Відповідно до ст. 584 того ж Кодексу договір ренти підлягає нотаріальному посвідченню, а договір, що передбачає відчуження нерухомого майна під виплату ренти, також підлягає державній реєстрації.

Довічна рента може бути встановлена на період життя громадянина, який передає майно під виплату ренти (п. 1 ст. 596 ЦК України). Договір, що встановлює ренту на користь громадянина, який помер на момент укладання договору, нікчемний (п. 3 ст. 596 ЦК України). Відповідно до п. 2 ст. 601 ЦК України до договору довічного утримання з утриманням застосовуються правила про довічну ренту, якщо інше не встановлено правилами цього параграфу.

Таким чином, з аналізу зазначених правових норм випливає, що оскільки договір довічного утримання з утриманням підлягає державній реєстрації, то права та обов'язки щодо нього виникають у сторін саме з цього моменту. У разі коли передбачена законом обов'язкова вимога про державну реєстрацію договору не дотримана, такий договір не має юридичної сили і не може мати жодних юридичних наслідків. Отже, його вважатимуться ув'язненим з його нотаріального посвідчення (п. 3 ст. 433 ДК РФ).

Як видно з матеріалів справи, вищеназвані вимоги закону не були враховані судом при розгляді спору і призвели до неправильного вирішення справи та порушення прав Д.

У договорі довічного утримання з утриманням основні проблеми при реалізації пов'язані зазвичай з неналежним виконанням платником ренти своїх обов'язків. Договір носить переважно особистий характер, одержувач ренти часто фізично неспроможна забезпечити собі повноцінний догляд і навіть залежить від одержувача ренти, а одержувач рентиотримавши квартиру у власність не прагне належним чином виконувати свої обов'язки. У таких випадках суд встає на бік одержувача та задовольняє позови про розірвання договору та виселення платника ренти. Можна навести, зокрема, такий приклад із судової практики.

Свідки з боку позивачки Л.А., Т.В., С.І., Г.В., С.В. (Л.Д. N, N том 1) показали, що після появи в квартирі відповідачки, квартира набула антисанітарного стану, це їм відомо, як зі слів позивачки, так і з власних спостережень, свідки вказували також на відсутність у Є.М. необхідного харчування та погані умови існування, що вона сама себе обслуговувала, набувала собі ліків, продуктів харчування. Суд першої інстанції необґрунтовано поставився критично до свідчень зазначених свідків, на тій підставі, що ці особи відвідували спірну квартиру не щодня і не регулярно, що їх свідчення спростовуються іншими доказами, які є у матеріалах справи. Тим часом, зі свідчень Л.А., яка є працівником пошти, випливає, що вона була у спірній квартирі неодноразово, щомісяця, після вселення у квартиру відповідачки, там була антисанітарна обстановка, догляду за позивачем вона не здійснювала. Зі свідчень свідка С.І. вбачається, що вона регулярно (2 - 3 рази на тиждень) приходила до позивачки та приносила їй гарячу їжу.

Зазначені докази доповнюють один одного, підтверджуючи доводи позивачки про неналежне виконання відповідачкою умов договору.

У зв'язку з чим підлягає припиненню право власності відповідачки на спірну квартиру та відновлення права власності на неї з боку позивачки.

Таким чином, існуючі практичні проблеми реалізації договору ренти на даний момент пов'язані з процедурою укладання даного договору тапроцедурою виконання сторонами своїх прав та обов'язків. Виникають суперечки виходячи з аналізу обставин справи вирішуються судом з урахуванням норм ДК РФ.