Продаємо квартиру
Журнал Metrinfo.ru продовжує серіал, присвячений продажу квартири на вторинному ринку. Минулого разу ми розглянули питання про те, як обрати собі на допомогу рієлтора. Після того, як шукане агентство і фахівець у ньому знайдено і всі майбутні аспекти роботи з ними визначено (поки на рівні усних домовленостей), має бути наступний крок: зафіксувати їх на папері. Тобто – укласти з ріелтором договір.
Це солодке слово «свобода» Перш ніж перейти до основної частини нашої розповіді, необхідно зробити два зауваження. Перше – українське цивільне законодавство є дуже ліберальним, багато питань воно залишає на розсуд сторін. Отже, велика частина того, що буде записано у вашому з агентством договорі, – предмет ваших угод. Крім того, згідно із законодавством сторони (тобто в даному випадку – ви та агентство) рівні та вправі пропонувати свої умови, погоджуватися та не погоджуватися на запропоноване тощо.
Одним словом, постановка питання «ми – велика і шановане агентство і заради будь-якої дрібниці (клієнта) не змінюватимемо наші договори, які затвердив сам нашгенеральний директор !» у принципі незаконна. Торгуйтеся, сперечайтеся. Не факт, звичайно, що вдасться контрагентів переконати (адже вони теж вільні не погоджуватися з вами). Але в будь-якому випадку, упершись у стіну, можна піти та пошукати іншого рієлтора.
Друге зауваження є дещо видозміненою народною мудрістю: тільки те, що написано пером, не вирубаєш сокирою. Клієнтам, які виявили в пропонованому до підписання договорі якісь дуже кабальні пункти, іноді кажуть, що це – так, через непорозуміння. Ми ж з вами, любий друже,домовилися про зовсім інше, а папірець – він нічого не означає… Підставляти свої вуха під подібну локшину дуже нерозумно. Запам'ятайте як двічі по два: типовий договір агентства складений за участю досвідчених юристів, там нічого не написано дарма. Дійди до суду (а виключати такого повороту подій ніколи не можна), аргументами там будуть тільки папери.
Ну а після такого життєрадісного вступу перейдемо власне до договору.
Обов'язкові пункти: що там має бути?
Перерахуємо їх. Перше -дата і місце складання. Друге -сторони, тобто. ті, хто його підписує. Як нагадуєІрина Шугурова, заступник генерального директора компанії «МІЕЛЬ–Брокеридж» з правових питань, агентство є юридичною особою, і укладати від його імені договори може лише той, хто зазначений у Статуті – наприклад, генеральний директор. Оскільки в компаніях (особливо великих, що мають кілька філій) особисто гендиректор підписує подібні документи далеко не завжди, інша особа (скажімо, керівник філії, начальник відділу) може робити це лише на підставі довіреності. Підписання договору неуповноваженою особою формально робить його недійсним. Фактично – як мінімум, серйозно ускладнить пред'явлення вимог про його виконання.
Наступний пункт -термін дії договору. Тут же (або окремим пунктом) -можливість пролонгації. Зазвичай після закінчення терміну договір припиняє дію, а його продовження сторони повинні укласти окрему угоду. Але може бути передбачена іавтоматична пролонгація. Дуже важливий пункт - умови розірвання договору. Тут основна тонкість у питанні «хто винен?». Якщо клієнт, то він, швидше за все, повинен буде відшкодувати понесені агентствуВитрати. Втім, про нюанси фінансових взаємин ми ще поговоримо трохи пізніше.
І, звичайно, найважливіший пункт - вартість послуг і порядок розрахунків за договором. Що вноситься одразу, що потім.
Обережно: гроші! Гроші – це, власне кажучи, той предмет, заради якого більшість людей і працює (виключення на кшталт фанатично відданих своїй справі вчених, які винаходять вічні двигуни та еліксир щастя, розглядати не будемо). Отже, саме через гроші і розгорнеться найголовніша боротьба під час підписання договору.
Людині не дуже обізнаній може здатися, що й теми для обговорення тут немає: про суму комісії ми домовилися ще на попередньому етапі, зараз просто вносимо її в договір – і все. Але це не так.
Насамперед, згадаємо проприховану комісію. Нагадаємо, що цей термін означає стягування агентом грошей понад обумовлене. Наприклад, рієлтор обіцяє, що продасть квартиру за 6 млн руб., і комісія його складе 3%. Отже, покупець отримає на руки 5,82 млн, а агентство - 180 тис. Але реально квартиру спробують продати за 6,2 млн, і візьмуть за роботу не 186 тис. руб. (3% нової суми), а 380 тисяч. А клієнту віддадуть 5,82 млн - як він і хотів ... Зазвичай, говорячи про приховану комісію, мають на увазі, що так чинять або приватні маклери, або співробітники великих компаній - але самостійно, з власної ініціативи. Але читаючи типовий договір одного дуже великого і солідного агентства, знайшов там фразу: «всі доходи, отримані Компанією в рамках дії даного договору понад обумовлену суму, є власністю Компанії». Прихована комісія у всій красі.
Дуже цікавий у сенсі грошей і пункт договору «Права і обов'язки сторін», що вже згадувався. На перший погляд, там все просто: клієнт зобов'язаний,"виконавець зобов'язаний". Однак придивимося уважніше: ваші порушення зазвичай супроводжуються значними штрафами - будь-який «чих» загрожує втратою то 30 тис. руб., то 50… А ось невиконання виконавцем своїх обов'язків з якоїсь загадкової причини не карається ніяк. Не передбачено там штрафів на користь клієнта.
Резюме порталуwww.metrinfo.ru Як було сказано на початку цієї статті, в Україні загалом діє свобода договору. Свобода – це чудово, але має на увазі й відповідальність за власні дії. Коли я був маленьким, мама водила мене за ручку, і я міг не турбуватися з приводу небезпек, що підстерігають мене. Ставши дорослим, я вільний іти кудись хочу. Але якщо я вибігу на жваву магістраль і мене зіб'є машина – не варто звинувачувати в цьому нікого, окрім самого себе. З документами, грошима – все так само.
Агентства нерухомості підготували для клієнтів договори. Вони, звичайно, «забили» пункти, вигідні їм, – і безглуздо звинувачувати їх за це. Ваша справа – відстоювати власні інтереси, домагатися паритету. А якщо домовитись не виходить – завжди можна піти та пошукати іншого виконавця. Вже з чим, а з ними ніякого дефіциту на ринку не спостерігається.
Думки експертів :
Світлана Біріна, керівник департаменту міської нерухомості компанії «НДВ-Нерухомість»: Можлива ситуація, коли агенція фактично знаходить покупця, і продавець, щоб заощадити на оплаті комісії, розриває договір з метою самостійно оформити угоду з поданим агенцією покупцем. У цьому випадку більшість агентств страхується і включає до договору пункт: продавець не має права самостійно продавати квартиру особі, представленій агенцією, протягом кількохмісяців після припинення договору. В іншому випадку агентство має право вимагати часткової або повної оплати комісії.
Станіслав Коротков, керівник відділу управління вторинного ринку холдингу МГСН: В інтересах клієнта врахувати наступні моменти: Якщо ви не впевнені в правильності свого вибору, то укласти договір на більш короткий термін - ви «протестуєте » агентство, як воно буде з вами працювати.
Галина Кисельова, керівник управління оренди квартир Компанії «Інком-Нерухомість»: Коли людина неуважно підходить до оформлення відносин з агентством, вона не має жодних гарантій, що її не обдурять. За свої дії чи бездіяльність виконавець несе відповідальність лише у тому випадку, якщо з клієнтом укладено офіційний договір. А якщо ні, то пред'являти будь-які вимоги до агентства безглуздо.