Прописатись у дачному будиночку – Правова інформація про нерухомість – Квадратний метр
Дачний будинок, в якому можна прописатися, повинен перебувати в межах населеного пункту та годитися для постійного проживання.
Два роки тому Конституційний суд дозволив громадянам прописуватись у садових будиночках. українська громадськість сприйняла це як крок назустріч літнім маніякам шести соток, а також незаможним громадянам. Для них дешева дачна нерухомість тепер могла стати повноцінним будинком. Однак незабаром стало зрозуміло, що дачна прописка вплинула насамперед на середньо-верхній сегмент ринку заміської нерухомості. Завдяки ній з'явився новий клас житла – котеджі землі сільськогосподарського призначення.
Вважається, що повноцінне житло можна будувати лише на землях населених пунктів із дозволеним використанням «житлового будівництва». Логічно, що землі з таким статусом коштують дорожче, ніж, наприклад, сусідні з ними ділянки сільськогосподарського призначення. Але завдяки рішенню Конституційного суду з'явилася можливість будувати повноцінне житло (постійне проживання) на дешевій сільськогосподарській землі. Тільки слід враховувати низку важливих моментів.
Правильна земля
Напевно, варто розшифрувати, що таке земля. Йдеться про ділянки, що знаходяться на землях сільськогосподарського призначення та мають дозволене використання – дачне будівництво (дачне господарство). Як пояснює начальник відділу ЦН «Північна скарбниця-1» Семен Дерменжі, лише такий вид дозволеного використання дозволяє будувати на ділянці «Житловий будинок із правом реєстрації у ньому» (абз. 4, ст.1, 66-ФЗ). Будівля, зведена на сільськогосподарській землі з будь-яким іншим дозволеним використанням, не буде повноцінним житлом.
І не варто забувати, що прописатися можналише на дачній землі, яка перебуває в адміністративних межах населеного пункту. У межах МО “р. Єкатеринбург» та на територіях прилеглих міст та селищ знаходиться кілька десятків садівницьких товариств. Там норма про прописку поширюється повною мірою. Але якщо товариство розташоване у чистому полі (таких теж чимало), то вибачте…
Правильний будинок
Крім того, як зауважує Семен Дерменжі, щоб будинок був визнаний житловим, він повинен відповідати нормативам СНиП 31-02-2001 «БУДИНИ ЖИТЛОВІ ОДНОКВАРТИРНІ». Цей БНіП містить зокрема такі пункти:
4.4 Будинок повинен включати щонайменше наступний склад приміщень: житлові кімнати, кухня (кухня-ніша) або кухня-їдальня, ванна кімната або душова, вбиральня, комора або вбудовані шафи; за відсутності централізованого теплопостачання – приміщення для теплового агрегату.
У будинку має бути передбачено опалення, вентиляція, водопостачання, каналізація, електропостачання та радіомовлення.
Площі приміщень будинку визначаються з урахуванням розміщення необхідного набору меблів та обладнання і повинні бути не меншими: загальної житлової кімнати - 12 м2 спальні - 8 м2 (при розміщенні її в мансарді - 7 м2); кухні – 6 м2.
Ширина приміщень повинна бути не меншою: кухні та кухонної зони в кухні-їдальні - 1,7м, передній - 1,4м, внутрішньоквартирних коридорів - 0,85м, ванної - 1,5м, вбиральні - 0,8м. Глибина вбиральні повинна бути не менше 1,2 м при відкриванні дверей назовні і не менше 1,5 м при відкриванні дверей усередину.
4.5 Висота (від підлоги до стелі) житлових кімнат та кухні в кліматичних районах ІА, ІБ, ІГ, ІД та ІІА (за СНиП 23-01) повинна бути не менше 2,7 м, в решті - не менше 2,5 м. (на Уралі - 2,5м) Висоту житлових кімнат, кухні та інших приміщень, розташованих у мансарді, тапри необхідності в інших випадках, які визначаються забудовником, допускається приймати не менше 2,3 м. У коридорах та при влаштуванні антресолей висота приміщень може прийматися не менше 2,1 м.
Ось що каже юрист ТОВ КБ «Ярмарок» Євгена Газізова: «Незважаючи на те, що деякі СНіПи були скасовані, БТІ часто продовжує вимагати їх виконання. Особливо це стосується СНіПів по котельнях, вимог правил встановлення електрообладнання та СНіПів щодо розміщення окремих приміщень. При цьому спеціальних вимог у БТІ до конструктивних елементів та якості інженерних систем вдома немає. Будинок повинен підходити для постійного проживання, тобто огороджувальні конструкції повинні задовольняти будівельним нормам по теплопровідності огороджувальних конструкцій, наявності постійного опалення, електро- та водопостачання тощо. Більшість будинків, що будуються, задовольняє цим умовам».
Дачні котеджі на Уралі
У законах немає чітко прописаного регламенту реєстрації громадян у дачних будиночках. Тому в кожному конкретному випадку влада може вводити різні правила та вимагати проходження різних процедур. Директор агентства нерухомості "Бізнес Партнер" Олег Григор'єв згадав історію з котеджним селищем "Бобри". Селище розташоване на сільськогосподарській землі (вид дозволеного використання – дачне будівництво). Деякі тамтешні домовласники отримали реєстрацію за досить простою схемою. Але потім влада закрутила гайки і тепер прописка у «Бобрах» відбувається через суд. Ще один цікавий приклад – котеджне селище «Базальт», розташоване в районі Єлизавета, там уже давно живуть люди, є всі комунікації, міська прописка, ТСЖ. Як розповів Семен Дерменжі, особливість «Базальту» – статус землі. Селище стоїть на землісільськогосподарського призначення, але її дозволеного використання – індивідуальне житлове будівництво. Це не правильно. Для сільської землі немає такого варіанта використання. Тим не менш, саме це значиться у Свідоцтві про державну реєстрацію права на ділянку землі у селищі. Такий собі юридичний казус… До речі, якщо підходити зовсім формально, то чиновники могли відмовити громадянам у прописці, оскільки немає нормативних документів, що регламентують прописку на такій землі. Проте влада вирішила питання на користь громадян.
Дачники з розташованого в межах міста садового товариства "Трамвайщики" отримали прописку за досить простою схемою, скориставшись "дачною амністією". Ще про один досить успішний проект котеджного селища на землі сільгосп призначення розповіла начальник відділу заміської нерухомості компанії БК_НЕРУХОМІСТЬ Ірина Сангалова. Це селище «Срібна річка». Сьогодні на околицях Єкатеринбурга реалізується ще кілька проектів котеджних селищ, але, як зауважив Семен Дерменжі, оцінювати їхню вдалість чи невдалість поки що зарано. Певна ясність з'явиться восени 2010 р., коли стане відомо, до яких селищ буде підведено обіцяні комунікації, а до яких ні.
Процедура прописки
Зі всього сказаного вже ясно, що процедура прописки в дачному будиночку складається з двох етапів.
Етап перший - визнання дачного будиночка житловим приміщенням (придатним для постійного проживання). Іноді юристи радять це робити через суд. Однак, якщо будиночок (котедж) будували професійні будівельники за затвердженим проектом, то для реєстрації будинку як житлове приміщення буде достатньо техпаспорта, складеного співробітниками БТІ. Також не варто забувати про подовжену до 2015 р.дачної амністії. Вона також дозволяє у багатьох випадках оформляти житло за позасудовою схемою.
Етап другий – прописка. Реєстрація за місцем проживання відбувається у районній міграційній службі за місцем знаходження житла. Крім паперів, що підтверджують статус будинку, треба подати заяву, документи на право власності на будинок та техпаспорт БТІ. Щодо паперів на ділянку, вони, зрозуміло, теж потрібні. Ось тільки немає однозначної відповіді, чи має земля неодмінно перебувати у власності власника будинку. Зазвичай, у міграційній службі вимагають папери, що підтверджують право власності. Однак у законах такої однозначної норми немає. Тобто цілком припустимо, якщо земля перебуває в оренді. Ну а з будинком все однозначно. Як пояснила Євгенія Газізова, на житловий будинок має бути оформлене право власності. Реєстрація за місцезнаходженням земельної ділянки не здійснюється.
Коментарі юриста: