Розселення правила досягнення мети
Є у професійних стандартах пітерських ріелтерів особливий розділ, аналог якому навряд чи колись з'явиться у національних, а тим паче зарубіжних. Йдеться про розселення - операції для світової практики нехарактерні, але для міста на Неві дуже актуальні.
Продовжуючи знайомити читачів із правилами роботи ріелтерів ("БН" № 770, 772, 774), ми сьогодні приділимо особливу увагу "місцевому колориту". Розділ 3.5 профстандартів АРСП присвячений, переважно, специфіці операцій із " візитною карткою " петербурзького ринку нерухомості - комунальними квартирами.
Точну кількість "острівців колективного щастя" кількох сімей навколо одного санфаянсу вказати складно – доступної статистики немає. Але фахівці сходяться на тому, що в місті все ще понад 200 тисяч комуналок. Крім того, хоч ми і будемо розглядати процес на їх прикладі, не варто забувати, що в стандартах розселення кваліфікується як "угода, в якій умовою відчуження нерухомості є підбір більше одного об'єкта (альтернативного житла) для продавців квартири, що розселюється" - навіть якщо йдеться про обмін площі, що належить одній сім'ї.
Історія та сучасність
З початку 1990-х розселення були одним із найцікавіших і плідних видів угод. Праця фахівців непогано оплачувалася. Адже покупці знаходили те, чого ринок було запропонувати їм у готовому вигляді, - основу до створення елітних багатокімнатних квартир у чарівних куточках історичного Петербурга. А городяни, що стали в комунальному раю, суттєво покращували свої житлові умови.
Але не завжди подібні угоди закінчувалися ідилічно. Спроби розселити комунальну квартиру супроводжувалися багатьма проблемами. Саме тоді і стали створюватися стандарти – з метою уберегти колег віддій, що заводять у глухий кут, а також встановити загальні правила як основу співробітництва.
Сьогодні ринкова ситуація не особливо сприятлива для угод із розселенням. Різке зростання цін перетворило такі операції на процедурно скрутні (поки підбереш усі альтернативи, проходить кілька тижнів, бюджет угоди встигає суттєво підрости, а отже – у покупця з'являються об'єктивні підстави для відмови). І не особливо привабливі з комерційної точки зору: якщо задовольняти запити мешканців комуналки "за повною програмою" (хоча б і в межах розумного), а потім вкладати необхідні кошти в ремонт, апартаменти у старому фонді стають майже золотими. А ринок вторинного продажу раніше розселених та вже відремонтованих квартир помітно розширився. Також любителі історичного центру можуть підібрати багатокімнатний варіант "з голочки" та у будинках після реконструкції. При тому, що найбільш ласі з колишніх "воронячих слобідок" давно розібрані, мало хто може розраховувати при розселенні на окрему квартиру без доплати. Інша річ, що за кімнату, що реалізується в процесі розміну, рятують набагато більше, ніж якби вона продавалася окремо.
У таких непростих умовах професіоналам особливо важливо дотримуватися стандартів, що зарекомендували себе, не намагаючись винаходити велосипед і вміло обминаючи підступні граблі.
Анатомія "розсіла"
Що ж пропонує у зв'язку з цим "народна мудрість" поколінь ріелтерів, втілена в стандартах?
З одного боку, докладний опис альтернативного житла, що регламентується п. 3.5.1, однозначно захищає інтереси продавців нерухомості від пресингу. Адже, скориставшись неконкретністю формулювання типу "будь-яка окрема однокімнатна квартира з усіма зручностями", як останній часомпропонують обідрану "студію" із житловою площею 11 кв. м та кухнею-передпокою. І при цьому посилаються на повну відповідність до умов укладеного договору. З іншого боку, подібна конкретика захищає і сумлінних ріелтерів - від апелятів "комунальників", що катастрофічно зростають у ході операції. Ті мають звичай обертати будь-яку неточність у договорі на свою користь, знову ж таки, "не виходячи за його межі".
Щодо п. 3.5.2, загальні вимоги до договору при розселенні такі ж, як і до будь-якого іншого - відповідно до профстандартів, з якими ми знайомили читачів у "БН" № 783. Розселення передбачає колективну переуступку прав в обмін на низку альтернативних площ. При цьому відсутність згоди одного з власників або мешканців, підтвердженого підписанням ним загального договору, ставить під загрозу зриву угоду. У такому разі фірма-виконавець, яка уклала неповноцінний договір, винна у розвалі угоди та збитках покупця. Якщо ж договір підписаний усіма правовласниками, а умовах присутній пункт, відповідно до яким особа, винна у зриві угоди, зобов'язана компенсувати збитки, завдані іншим учасникам (сусідам, покупцю, фірмі), - це хороша дисциплінарна міра. У грамотно складеного договору є позитивна судова перспектива у разі відмови когось із мешканців.
Чому ж у п. 3.5.2 йдеться про загальний договір про розселення та окремі угоди - про підбір альтернативного житла? Насправді, сьогодні такий підхід не зовсім актуальний, але процедурно зручний. Договір із кожним власником ордера окремо - конкретніший. У ньому простіше визначити обов'язки сторін стосовно один одного, не приплітаючи сюди "інтереси третіх осіб".
Прозора арифметика
Так що справа аж ніяк не в тому, щоріелтери люблять "темнити", сподіваючись більше заробити, і приховують від мешканців умови розселення сусідів. Раніше це було вимушеним заходом. Сварки навколо бюджету угоди, якщо він ставав відомим, часто призводили до її розвалу. Тепер же, в умовах дефіциту бажаючих набувати комунальних квартир, діяти мешканцям доводиться оперативно та спільно, заздалегідь розставивши крапки над i. Ріелтери змінили тактику і зараз частіше працюють із відкритим бюджетом. Оцінивши квартиру під час укладання договору, вони заздалегідь пропонують громадянам поділити загальну суму, що виділяється за договором розселення квартири, на кількість квадратних метрів житлової площі. Визначають вартість одного "житлового" метра і потім ту суму, яка належить власникам за кожну кімнату. Це логічно - адже в процесі приватизації сім'я отримує частку квартири (а значить, і право на частку від загальної суми бюджету розселення) пропорційну житловій площі, яку вони займають, незалежно від кількості проживаючих "на одному ордері". А якщо є товар - частка у спільній власності, отже, має бути позначена і його ціна. Мешканці комунальних квартир все частіше додають при розміні свої кошти – щоб у результаті придбати нерухомість більш комфортну, ніж дозволяє бюджет угоди.
Важливим процедурним моментом під час розселення стає укладення договору за фактом підбору альтернативного житла. Це ще одна страховка на випадок судової перспективи. Причому необхідно враховувати, що доречніше не обмежуватись договором між фірмою та "комунальником". Ще надійніше укласти попередній нотаріальний договір між продавцем частки в квартирі, що розселюється, і покупцем - із зобов'язанням продати частку в обмін на площу, що надається, і компенсувати витрати у разі відмови від виконання договору. Цей захід страхує обидвісторони, а до виконання такого договору можна змусити знову ж таки по суду, якщо відмова тягне за собою розвал усієї угоди.
Дотримання пункту 3.5.3 – класика жанру. Проте деякі "гарячі головушки" сподіваються, показавши "живого покупця з грошима" жителям комуналки, з якими поки що не оформлені договірні відносини (особливо коли є фірма-конкурент, яка вже "посадила" квартиру на договір), що це призведе до швидкого завершення процесу на їх користь. Така тактика – зброя піратів на ринку комунальної нерухомості. Тому цей пункт, швидше, - засіб профілактики недобросовісної конкуренції, аніж рада з методики роботи.
Кігот ув'яз - всій угоді прірва.
Як правило, тепер рідко вдається утримати альтернативи заставами на момент загального нотаріату. Знову актуальною є тема оформлення альтернативних площ на покупця з подальшою їх одночасною зміною на всі частки великої квартири. Цей механізм детально описує пункт 3.5.4. Головне попередження - утриматися від поетапного викупу часток у комуналці! Покупцям властиво виявляти нетерпіння. Їм здається, що, ставши власником частини квартири, вони швидше зможуть розпочати там ремонт і тим самим вплинуть певний психологічний тиск, зробивши решту мешканців зговірливішими. Але досягають зворотного ефекту! Логіка проста: якщо покупець "влип" у квартиру і подітися йому нікуди (продавши кімнати, він уже витрачені гроші не поверне), отже, можна відчути себе господарем становища та диктувати нові умови – куди він подінеться? Подібне протистояння колись закінчується, і ситуація так чи інакше вирішується – але, на жаль, – найчастіше вже без ріелтерської фірми. Адже ті, хто цінує свою репутацію, не чинитимуть на мешканців комуналки активного тиску. Аотже, сторони застигають у протистоянні досі закінчення договору з ріелтерами. Угода розривається, мети не досягнуто, послуга не надана - і немає винагороди за втрачений час та витрачені сили. Все логічно - поетапно оформляючи частки на клієнта, ріелтери самі риють ямку, в якій їм належить поховати надії на комісійні.
Як бачимо, колись встановлені правила не втратили своєї актуальності. Навпаки: тепер ще більше значення має планування попереднього бюджету, грамотне оформлення договірних відносин та дотримання послідовності рекомендованих дій. Тоді успіх розселення забезпечений. За умови, що мешканці тверезо оцінюють ринкові реалії та готові шукати розумний компроміс, відповідально дотримуючись умов укладеного договору.
Професійні стандарти АРСП (витяг)
3.5. Специфіка проведення операцій із розселенням
3.5.1. Договір на розселення обов'язково має містити характеристики необхідного альтернативного житла: тип об'єкта, райони, метраж тощо. буд. На підставі даних вимог складається попередній кошторис розселення.
3.5.2. Під договором на розселення мається на увазі сукупність договорів з власниками (наймачами) квартири, що розселяється, що включає:
o загальний договір на розселення з усіма власниками (наймачами) квартири, що розселюється, а також особами, зареєстрованими в квартирі;
o окремий договір (протокол погодження, угода) з кожним власником (наймачем), у якому відображено вимоги щодо альтернативного житла;
o окремий договір з кожним власником (наймачем), що укладається після знаходження альтернативного житла, про вибір цього конкретного варіанту та купівлю його за умови відчуження відповідноїчастки в квартирі, що розселюється.
3.5.3. Починати розселення, тобто починати фінансування угоди покупцем, можна тільки у разі підписаного та чинного договору на розселення з усіма власниками (наймачами) квартири, що розселюється, і всіма зареєстрованими у квартирі мешканцями.
3.5.4. У договорі з покупцем мають бути обумовлені умови його розірвання у разі відмови будь-якої зі сторін, у тому числі умови повернення коштів, спрямованих на придбання альтернативного житла. При розселенні виникають специфічні ризики, пов'язані з неодноразовим підбором альтернативного житла "розселенців". Відповідно до практики ділового обороту, поширеною схемою розселення є схема поетапної оплати покупцем об'єкта розселення (а точніше, альтернативного житла), з тимчасовим оформленням його на покупця і подальшим, після підготовки всього розселення, одночасним переоформленням всіх об'єктів. Слід уникати схем з поетапним оформленням часток на покупця в міру знаходження зустрічних варіантів.
У разі відсутності письмової згоди покупця на таке оформлення з докладним поясненням ризиків, що виникають, відповідальність при зриві угоди лягає на агентство.