Схема 3
Юристи, що спеціалізуються у сфері нерухомості, стверджують, що найпроблемнішими при купівлі-продажу є квартири, отримані у спадок. Нерідко сімейні історії та взаємні претензії спадкоємців бувають дуже заплутаними. При цьому спадкоємцю, відстоюючи свої права на квартиру, простіше стягнути збитки з покупця в судовому порядку, ніж розуміти інших спадкоємців.
Хоча термін позовної давності у таких справах становить лише три роки, покупець квартири, що дісталася продавцеві у спадок, не може бути абсолютно спокійним через три роки з дня покупки. Термін позовної давності відраховується з того моменту, коли позивач дізнався про порушення своїх прав. Таким чином, через багато років після продажу квартири, її покупець може бути залучений до судового процесу, в результаті якого у нього великі шанси залишитися без житла.
Найбільш поширеним варіантом є ситуація, коли будь-кого із спадкоємців не сповіщають про смерть спадкодавця. За законом спадкоємець має право подати заяву на вступ у спадок протягом півроку після смерті спадкодавця. Через півроку оформляється свідоцтво про право на спадщину, після чого майно може бути продано.
Нотаріус може не знати перелік спадкоємців і оформити вступ у спадок тільки на того, хто подав відповідну заяву в строк. Якщо згодом з'являться інші спадкоємці і зможуть довести, що не знали про смерть спадкодавця, то суд прийме їхній бік та анулює угоди, скоєні з успадкованим майном.
Як це діє практично. Громадянин продає квартиру в Москві, яка дісталася йому у спадок. Однак він не єдиний спадкоємець, але решти він не вважав за потрібне повідомити просмерті спадкодавця, і вони не вступили у спадок. Продавши квартиру, громадянин ховається, а за деякий час з'являються інші спадкоємці, які дізналися про смерть спадкодавця і тепер претендують на квартиру.
За законом термін позовної давності для таких претензій становить три роки з того моменту, як зацікавлена особа дізналася про порушення своїх прав. Якщо з'являться інші спадкоємці і зуміють довести порушення своїх прав, суд стане на їхній бік, угода купівлі-продажу анулюється, і покупець залишається без квартири і грошей.
Можливі проблеми і в тому випадку, якщо квартиру успадкувала дитина. Поки він не досяг повноліття, його майном розпоряджаються законні представники – батьки чи опікуни. Опікуни можуть продати квартиру відразу або заздалегідь оформивши її на себе. Досягнувши повноліття, дитина може подати судовий позов та оскаржити правочин. З великою ймовірністю суд стане на його бік, і угода буде анульована.
Проблеми можуть виникнути і з появою заповіту. Розглянемо такий приклад. Померла жінка похилого віку, після себе залишила квартиру в центрі Москви. Усі її спадкоємці через півроку після її смерті вступили у спадок, після чого продали квартиру та поділили гроші. А ще згодом з'ясовується, що спадкодавець залишила заповіт, згідно з яким спадкоємцем є зовсім стороння людина. У цьому випадку особа, зазначена у заповіті як спадкоємець, може домогтися в судовому порядку визнання правочину недійсним, і покупець виявляється постраждалою стороною.
Особа може розпочати спадщину і за підробленим заповітом, а потім продати квартиру. Якщо з'являться справжні спадкоємці і зможуть довести фальсифікацію документів, угоду також буде анульовано.
Захиститись від таких ситуацій практично неможливо. Певною мірою гарантією є нотаріально завірена розписка продавця у тому, що він бере він фінансове врегулювання претензій інших спадкоємців, якщо вони виникнуть. Іншим варіантом захисту є страхування угод, яке ширше поширюється у Москві гарантує повернення покупцю всієї суми у разі, якщо угода буде визнана недійсною.
Поставте своє запитання юристу
Якщо у Вас виникла будь-яка проблема, яка потребує юридичної допомоги, Ви можете безпосередньо звернутися зі своїм запитанням до юриста чи адвоката – для цього потрібно заповнити форму та надіслати заявку до юридичної служби. За кілька хвилин Ви отримаєте відповідь від юриста чи адвоката. У цьому первинна консультація здійснюєтьсябезкоштовно.