Що буде з іпотекою в 2012 після дефолту і Що чекає на тих у кого іпотека у разі дефолту - Про
Дефолт позичальника – явище Заходу нормальне. Але як на нього реагують наші кредитні установи? Чи можна домовитись із банком, якщо у позичальника настає критична фінансова ситуація? Ці питання сьогодні турбують як позичальників, так і тих, хто тільки збирається купувати квартиру в кредит.
У середині 90-х багато банків пропонували купити квартиру з розстрочкою платежу під 30% річних у валюті. Деякі позичальники могли виплачувати кредити з такими високими відсотковими ставками, а економічна ситуація була дуже нестабільною, тому дефолти траплялися досить часто.
Після ухвалення «Закону про іпотеку» у 1998 році та розвитку ринку житлового іпотечного кредитування ситуація змінилася. Банки докладають чимало зусиль, щоб правильно оцінити шанси клієнтів на кредит і дуже часто перестраховуються, відмовляючи не надто надійним позичальникам.
Також слід зважити на той факт, що початок масового іпотечного кредитування в нашій країні збігся з бурхливим зростанням цін на нерухомість і збільшенням доходів громадян. Однак економічна та політична ситуація останніми роками в країні була відносно стабільною, і якщо траплялися дефолти іпотечних позичальників, то вони швидше були винятком із правил. «Один такий випадок стався минулого літа, – розповідає президент групи компаній «Лаурел», експерт Держдуми та Ради Федерації України з питань розвитку іпотечного кредитування Ірина Радченко. – Розлучена жінка із двома дітьми взяла іпотечний кредит на двокімнатну квартиру. Потім вона народила третю дитину і перестала кредит виплачувати. Вона сподівалася, що жодний суд її не виселить з дітьми на вулицю, тому ні в які переговори з банкомне вступала. Юристи банку, не надіючись на благополучний результат, подали на неї до суду і... виграли його. Квартира була продана з торгів, і банк компенсував усі свої витрати».
Продавати невигідно
Здавалося б, якщо дефолт трапляється в період зростання цін, продати закладену квартиру банкірам за новою ціною явно вигідно. Виявляється, зовсім немає. Як пояснює андеррайтер брокерської компанії «Незалежне бюро іпотечного кредитування» Павло Комолов, банкам дефолти зовсім не вигідні, інакше вони не дивилися б так уважно на дохід позичальника при видачі кредиту. Як правило, банк продає закладене житло за «ліквідаційною ціною», яка не просто так є у кожному звіті про оцінку. Це ціна, за якою можна швидко та гарантовано продати конкретний об'єкт нерухомості. Для типових квартир вона коливається лише на рівні 75% від реальної ринкової вартості. український закон про іпотеку збудовано так, що легально продати квартиру за новою ціною неможливо.
«Остання статистика показує, що дефолт позичальника у нашій країні відбувається дуже рідко, становлячи 0,2% від виданих іпотечних кредитів, – каже голова експертної ради Комісії Ради Федерації з формування ринку доступного житла Іван Грачов. – Щодо світової статистики, цей показник знаходиться в межах 1-2%». На його думку, Україна має найкращі показники, оскільки іпотека ще тільки розвивається, і банки могли вибирати позичальників ретельніше. «Але згодом, гадаю, ми прийдемо до показників світової статистики за кількістю дефолтів», – додає Грачов.
Насправді іпотека як бізнес, пов'язаний з великими грошима, провокує на злочинну діяльність і самі банки. У такому разі банк якраз зацікавлений у дефолті позичальника, тому що під час продажу житлапідкуплені оцінювачі наперед спотворюють ціну на житло і банк отримує чималий прибуток. Але така практика характерна для таких держав, як Болівія, де мафія має свої банки в тому числі. У розвинених країнах такого немає і банки не зацікавлені у дефолтах позичальника. Україну в цьому сенсі можна вважати дуже розвиненою країною. Начальник юридичного управління Міського іпотечного банку Дмитро Кобзар говорить про те, що основною метою банку, що видає іпотечні кредити, є стабільне отримання відсоткових платежів, а їхнє припинення, що настає у разі дефолту, призводить до збитків банку, у зв'язку з чим дефолти банку вкрай невигідні. До того ж українські банкіри всерйоз думають про рефінансування своїх кредитів та сек'юритизацію, а для цього треба мати досить високі показники повернення кредитів та низький рівень дефолтів.
Договір можливий
Крім того, позичальник у разі фінансової кризи завжди може домовитися з банком та не доводити справу до дефолту. Адже що таке процедура визнання неспроможності позичальника? Це суд, отже, додаткові витрати на судові витрати. Банки можуть вирішити проблему інакше: наприклад, підібрати меншу квартиру в межах погашеної вартості.
«На практиці все так і відбувається, – розповідає Дмитро Кобзар, – тому дефолт позичальника, який взяв іпотечний кредит, – явище для банків є досить рідкісним. Наприклад, у практиці нашого банку такі випадки були, але вони поодинокі».
Якщо ж ситуація дефолту відбулася, від чого не застрахований жоден позичальник, то треба згадати і про страховку - вона виплачується, якщо позичальник втратив працездатність. Якщо ж сталася втрата роботи без втрати працездатності, треба спробувати домовитися з банком.
Тут уже стають важливими причинифінансову кризу, а також розмір заборгованості. Якщо позичальник знайшов кошти на погашення заборгованості і має жорсткий намір вийти встановлений графік платежів, має сенс обговорити з банком можливість зниження розміру штрафів і пені чи інший спосіб реструктуризації заборгованості. Якщо зрозуміло, що платежі в колишньому розмірі позичальник робити не зможе, банк може або переглянути розмір платежів, або запропонувати купити дешевшу квартиру замість наявної. Банки завжди йдуть назустріч позичальникам, якщо причина дефолту поважна.