Що потрібно знати при покупці квартири в новобудові та вторинному ринку покупцю
Придбання житла потребує насамперед відповідальності перед собою. Неприпустимо, щоб із покупкою у житті власника виникли неприємні сюрпризи.
Що важливо врахувати при покупці квартири?
Важливо відповідально поставитися до угоди загалом.
Коли підходящий об'єкт підібрано і ведуться переговори, покупцю необхідно звернути увагу на такі моменти:
- Поведінка продавця. повинні насторожити зайва поспішність, спроби «натиснути», необґрунтовано прискорити укладання угоди;
- Відмова продавця у наданні будь-яких документів на вимогу покупця.
Відповідно до чинного законодавства, для реєстрації договору передбачено мінімум документів.
Наприклад, якщо йдеться про готове житло, для здійснення угоди купівлі-продажу стандартно необхідні:
- Правовстановлюючі та правозасвідчувальні документи;
- Довідка про прописані особи;
- Укладений між сторонами договір.
Але для перевірки юридичної чистоти квартири вищезазначених документів недостатньо.
Особливості перевірки документів щодо житла, що купується, різні в залежності від того, на ринку готової нерухомості або в новобудові розташований об'єкт.
Покупка квартири на вторинному ринку житла
Вторинне житло — це будь-яке житло, яке раніше задіяне в угоді з купівлі-продажу, як об'єкт.
Придбавши житло на ринку готової нерухомості, необхідно звернути увагу на таке:
- Документи про право власності на житло
Насамперед важливо зрозуміти, скільки власників біля приміщення та на якій підставі вониволодіють квартирою. Ця інформація міститься у свідоцтві про право власності.
У свідоцтві зазначено назву документа – підстави. Це може бути договір купівлі-продажу, договір участі у пайовому будівництві, договір дарування, договір передачі майна у власність громадян (приватизації).
- Термін володіння квартирою та наявність/відсутність обтяжень
Далі варто проаналізувати, скільки часу має об'єкт нерухомості продавець. Ідеально, коли є інформація про частоту зміни власників за період з моменту заселення будинку. Раніше ми розповідали, що таке обтяження на квартиру.
- Наявність/відсутність неповнолітніх власників житла, а також недієздатних осіб
Інформацію про власників квартири можна отримати з ЄДРП. Якщо серед них є неповнолітні чи недієздатні громадяни, обов'язковою умовою для проведення правочину стає отримання відповідного дозволу від органів опіки. Без цього документа угода не буде зареєстрована у Росреєстрі.
Угоди за участю маткапіталу також відбуваються під контролем органів опіки.
- Наявність/відсутність зареєстрованих у квартирі осіб
Інформацію про зареєстрованих у квартирі осіб чи відсутність таких можна отримати з довідки з паспортного столу. На момент вчинення правочину прописаних бути не повинно.
- Якщо квартира куплена у шлюбі
Якщо квартиру придбано у шлюбі, необхідно дізнатися, на якій підставі продавець став власником квартири. Якщо угода мала безоплатний характер (квартира отримана як спадщина, за договором приватизації чи дарування), згоди чоловіка (дружини) на відчуження власності непотрібно.
Якщо ж житло було придбано за оплатною угодою в період шлюбу та оформлено на одного з подружжя, необхідно нотаріальну згоду на продаж квартири від подружжя.
- Заборгованість з комунальних платежів
Незважаючи на той факт, що при продажу квартири обов'язки щодо погашення боргів залишаються на попередньому власнику, варто перевірити відсутність заборгованості по квартплаті. Для цього достатньо попросити у продавця відповідну квитанцію із позначкою про оплату.
- Технічний стан квартири/будинку
Купівля квартири в новобудові
При покупці житла в новобудові ризиків не менше. Стаття, прочитавши яку ви дізнаєтеся все про прийом квартири в новобудові.
Щоб максимально убезпечити себе купуючи квартиру на етапі будівництва, необхідно:
- Перевірити документацію забудовника;
- Перевірка ділової репутації
- Перевірка документації
Статутні документи компанії є відкритою інформацією. До них належать: статут, витяг з ЄДРЮЛ, накази про призначення посадових осіб. Необхідно звернути увагу до розмір статутного капіталу організації. Досить часто недобросовісні компанії вказують мінімальний розмір статутного капіталу - 10 тис. руб.
- Перевірити документацію на об'єкт.
Незалежно від того, за якою схемою забудовник реалізує проект, будівельні роботи не можуть здійснюватися без дозволу.
Вибираючи новобудову необхідно обов'язково відвідати будмайданчик особисто, оцінити ступінь готовності об'єкту та реальні темпи будівництва.
Чинники ризику при купівлі квартири
Ризики вважаються підвищеними за наявності таких факторів:
- Пакет документів на житло, що купується, наданий продавцем не в повному обсязі;
- Неузаконені перепланування або перебудови;
- Продаж нерухомості здійснюється за довіреністю;
- За невеликий проміжок часу у квартири змінилося кілька господарів;
- У числі власників нерухомостінеповнолітній або недієздатний громадянин;
- Продається житлове приміщення є спадком;
- Квартира продається за ціною, значно нижчою від ринкової.
Якщо в угоді є який-небудь фактор, не можна однозначно говорити про те, що продавець намагається вчинити шахрайські дії під час продажу квартири. Виявити підвищену пильність, дізнатися повну історію об'єкта варто.
Юридичні «підводні камені»
Крім оцінки факторів ризику, важливо передбачити можливі юридичні аспекти оформлення угоди.До них відносяться:
- Порушення при оформленні квартири у власність;
До таких можна віднести порушення прав неповнолітніх громадян під час приватизації житла чи купівлі нерухомості з використанням засобів маткапіталу.
- Продаж житлового приміщення за підробленими документами або за генеральною довіреністю;
Підробку документів можна однозначно охарактеризувати як шахрайство. Якщо йдеться про гендовірність, високий ризик того, що особа, яка видала довіреність, може анулювати документ. Отже, в судовому порядку правочин може бути визнаний недійсним.
- Наявність в «історії» квартири сумнівнихугод;
Ідеальний варіант, коли у покупця нерухомості є можливість перевірити легітимність всіх угод, скоєних за час існування квартири.
Судова практика така, що заінтересована сторона може через суд визнати недійсною будь-яку угоду в ланцюжку угод із майном. Навіть якщо угоду було здійснено кілька років тому.
У цьому випадку всі подальші операції з квартирою також стають недійсними, і найбільше постраждає в результаті кінцевий власник житла.
- Порушення прав неповнолітніх та недієздатних осіб;
Покупець має врахувати, що такі угоди можуть бути згодом оскаржені, як і угоди з нерухомістю, яка є предметом застави/спори або знаходиться під арештом.
- Наявність серед раніше прописаних у квартирі осіб, які відбувають висновок, які зникли безвісти, що перебувають у лавах РА;
Незважаючи на фактичну відсутність, за перерахованими людьми залишається право користування житловим приміщенням. З'явившись, громадяни можуть довести через суд своє право користування житловим приміщенням навіть після зміни власника.
- Заниження вартості квартири у договорі купівлі-продажу.
З 2016 р. під час продажу квартири, що перебуває у власності менше 5 років, продавець зобов'язаний сплатити ПДФО. Багато продавців уникають оплати податку, пропонуючи покупцю вказати в договорі купівлі-продажу занижену вартість квартири. Погоджуючись на подібну угоду, варто пам'ятати, що у разі судового розгляду та визнання правочину незаконним, суд винесе рішення про повернення тільки тієї суми, яка зазначена у договорі купівлі-продажу.
Важливі технічні моменти при покупці квартири
- Підбір варіанта ;
- Проведення переговорів з продавцем, аналіз документів на нерухомість та перевірка історії квартири;
- Укладання договору купівлі-продажу, здійснення розрахунків між сторонами;
- Реєстрація договору у Росреєстрі;
- Отримання новим власником документів з відміткою про реєстрацію права власності на квартиру.
Оскільки законом передбачено обов'язкову реєстрацію договору купівлі-продажу квартири або договору пайової участі, то дія зазначених договорів починається з моменту держреєстрації.
Безпека оформлення угоди
Зараз на ринку нерухомості працює безліч агентств та юридичних фірм, співробітники яких за помірну плату не тільки допоможуть у грамотному укладанні договору купівлі-продажу нерухомості, але й проведуть у повному обсязі аналіз документів щодо житла, що купується.
Кінцевим результатом юридичної перевірки станерозгорнутий висновок для покупця про те, наскільки ризиковано здійснювати цю угоду.
Оскільки на ринку нерухомості задіяні чималі суми, нехтувати послугами юристів не варто.
Як перевірити права третіх осіб?
Перевірити, чи можуть треті особи заявити права на квартиру цілком можливо.
З цією метою необхідно звернутися до двох документів:
- Виписка з ЄДРП
Витяг з Єдиного Державного Реєстру Прав може замовити будь-яка особа, звернувшись до Росреєстру або МФЦ.
Вартість виготовлення документа невелика, а одержати його можна протягом 2-3 днів. Крім даних про поточний (і попередніх, якщо замовлено розширену виписку)власнику житла, у відповідному рядку витягу з ЄДРП міститься інформація про наявність/відсутність обтяжень щодо квартири.
Наприклад, якщо квартира знаходиться в іпотеці, дані про це будуть вказані у виписці. Відповідно, угода щодо переходу прав власності може бути укладена тільки в тому випадку, якщо на її проведення дасть згоду заставоутримувач.
- Довідка про прописані (з паспортного столу)
Запросити документ може лише власник квартири або його довірена особа. Ідеально, якщо буде надана розширена виписка.
На момент вчинення правочину у приміщенні не повинно залишатися зареєстрованих осіб. Суть у тому, що зареєстровані у квартирі люди не втрачають права користування об'єктом навіть після зміни власника.
Поради покупцям
Незважаючи на те, чи супроводжує угоду щодо придбання житла ріелтор або юрист, покупцям можна дати такі рекомендації:
- На етапі огляду квартири та переговорів з продавцем, з'ясувати всі питання, що виникли щодо об'єкта нерухомості;
- Після отримання пакета документів на об'єкт, провести ретельну юридичну перевірку нерухомості та проаналізувати можливі фактори ризику. Якщо цьому етапі виникають сумніви, від укладання договору купівлі-продажу краще відмовитися. Судова практика така, що недійсними можуть бути визнані навіть договори, що пройшли реєстрацію в Росреєстрі;
- Проаналізувати інформацію про терміни капітального ремонту будинку, переконатися, що будинок не є старим і не підлягає знесенню;
- Не довіряти усним обіцянкам. Усі домовленості необхідно фіксувати на папері;
- Детально обговорити умови угоди: вартістьжитла та порядок розрахунків, дату підписання договору, строки звільнення квартири та передачі ключів.
Зважуючись на покупку квартири, не можна поспішати. Поспіх у діях може обернутися масою неприємних сюрпризів у майбутньому.