ShPORY ГТПЗС - 29. Договір майнового найму
29. Договір майнового найму
Найпоширенішим договором передачі майна в тимчасове возмездное користування служить договір майнового найму. З економічної точки зору, наймання майна - це продаж на час права користування майном. .
Під договором майнового найму, в зарубіжних країнах, розуміється договір, за яким одна сторона (наймодавець або орендодавець) зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві або орендарю) майно у тимчасове користування за встановлену винагороду, яку ця інша сторона зобов'язана сплатити1 [1].
Договір у цивільному праві зарубіжних країн, так само як і в цивільному праві України, є двостороннім, відплатним, консенсуальним. щодо використання землі, торгово-промислових підприємств, машинно-технічного обладнання, будівель та споруд, засобів транспорту та перевезення вантажів тощо.
У деяких країнах, зокрема ФРН та Швейцарії, залежно від предмета договору розрізняютьмайновий наймання та його різновид – оренду. в українському праві, як ми вже зазначали, ці поняття є синонімами. При цьому до договору оренди відносять тільки майновий наймання плодоносної речі, при якому на возмездных засадах переноситься право як користування річчю, а й витяг з неї плодів. За відсутності спеціальних розпоряджень до договору оренди застосовуються норми права, що регулюють договір майнового найму.
В англо-американському праві залежно від характеру предмета договору найму розрізняють найм нерухомості (lease) і найм рухомих речей (hire).При наймі нерухомості унаймача виникає обмежене речове право, тоді як за найму рухомих речей – лише зобов'язальні права, які можуть бути протиставлені третім особам.
У договірній практиці широко застосовуються типові форми договору, розроблені найму різних видів майна.
Як правило, у закордонному законодавствіпотрібнаособлива форма для оформлення угод оренди з нерухомістю.У законодавстві деяких країн існують і вимоги щодо форми, що застосовуються до договорів, що укладаються напевну суму>: у Франції - всі договори на суму понад 5 тис. франків мають бути укладені у простій письмовій формі; у США – єдиний торговий кодекс встановлює вимоги письмової форми для договорів на суму понад 500 доларів.
В англо-американському праві сам договір розглядається як обіцянка (promise) або гарантія боржника виконати своє зобов'язання, тому якщо в договорі немає вказівок на зовнішні обставини (на форс-мажор), тобто вина боржника абсолютна. Укладаючи договір, боржник приймає він цю обіцянку (зустрічного задоволення) і за будь-яких обставин повинен виконати договір. При цьому англо-американське право досі базується на старому прецеденті 17-го століття, під назвою "Передай проти Джейна". Цей прецедент 17 століття за своїми обставинами досить цікавий. Було укладено договір оренди, яким орендар зобов'язався платити орендодавцю рентні платежі від урожаю, одержуваного на земельну ділянку. Після укладання договору територію британських островів вторглося військо німецького князя, яке зігнала орендаря із землі та деякий час займало цю землю до того часу, поки була вигнана назад на континент2[2].
Права та обов'язкисторін
Відповідно до закону,в обов'язки наймодавця входить насамперед надання у користування майна, що здається у найм, у стані, придатному для експлуатації, тобто відповідному призначенню майна або спеціальним умовам договору. Наймодавець несе відповідальність за будь-які недоліки - як явні, так і приховані, що виявилися в процесі експлуатації майна, - що виключають або суттєво перешкоджають звичайному, або нормальному, або встановленому за договором використання майна. Але він не відповідає за явні та приховані недоліки речі, про які не міг знати за розумної обачності з його боку в момент укладання договору.
Відповідальність наймодавця за недоліки майна також відпадає, якщо наймач під час укладання договору знав про ці недоліки. Якщо річ представляється у стані, що виключає можливість використання її для обумовленого в договорі призначення або суттєво зменшує таку можливість, наймач має право, або вимагати відповідно зменшення розміру найманої плати (ст.255 ШОЗ та практика ін. країн).
Зазвичай передбачається також право наймача вимагати усунення недоліків, а у разі прострочення наймодавця у їх усуненні наймач може це зробити сам за його рахунок.
У більшості країн допускається включення до контракту умов, що обмежують відповідальність наймодавця за недоліки речі. Виняток становлять у цьому відношенні лише деякі об'єкти, наприклад, житлові приміщення, приміщення для торгово-промислових операцій тощо. Не допускаються договірні обмеження відповідальності за стан речі, якщо наймодавець навмисне промовчав про недоліки.
Відповідальність наймодавця за недоліки речі в англійському праві регулюється нормами, аналогічними нормампро відповідальність продавця за недоліки проданої речі (розділ 7(1), 7(2) та 8 англійського закону про постачання товарів та надання послуг 1982р.).
На наймодавцеві лежить обов'язок підтримки речі у стані, придатному для передбаченого в договорі використання. Це означає, що він повинен усувати недоліки, які не викликані експлуатацією об'єкта, а також проводити капітальний ремонт. Проведення дрібного поточного ремонту складає обов'язок наймача.
І нарешті, наймодавець повинен забезпечити наймачеві протягом усього терміну дії договору можливість спокійного користування річчю. Він зобов'язаний вжити заходів проти третіх осіб, які перешкоджають своїми діями використанню об'єкта, наприклад пред'являють права власника, патентовласника тощо, або створюють перешкоди у будь-якій іншій формі. У разі заяви третіми особами вимог щодо зданої оренди речі наймодавець зобов'язаний, на вимогу наймача, вступити в процес. Якщо внаслідок здійснення третіми особами своїх прав наймач позбавляється користування річчю, наймач має право вимагати відшкодування збитків від невиконання договору, як це передбачається, наприклад §541 ГГУ.
Певне коло обов'язків лежить згідно із законом на наймачі.
Наймач повинен скористатися майно сумлінно, як «хороший господар». У першу чергу це характеризує його обов'язок експлуатувати об'єкт відповідно до звичайного господарського призначення речі, а також правил її технічного використання та спеціальних умов договору. В іншому випадку наймодавець може вимагати його розірвання.
З поняттям сумлінного використання майна практика пов'язує деякі інші обов'язки. Зокрема, наймач повинензабезпечити належне зберігання найнятого майна, яке виключає його псування чи інше погіршення стану об'єкта. Крім того, він зобов'язаний негайно сповістити наймодавця про всі дефекти виявлених при використанні речі в інтересах своєчасного вживання наймодавцем заходів щодо запобігання ушкодженням та ін. Порушення цього обов'язку може спричинити відповідальність за збитки, викликані не повідомленням.
Обов'язком наймача є сплата встановленої за договором найманої плати в строк зазначені в угоді. середньострокові - від року до тих років («хайрінг») і довгострокові від трьох до п'яти років і більше (це лізинг). Платіжі здійснюються зазвичай періодично: по місяцях, кварталах і т.д. Розмір найманої плати встановлюється за згодою сторін, але сума всіх платежів за наймом, як правило, перевищує ціну взятого в найм майна.
За відсутності у договорі вказівок терміни найманої плати платежі мають здійснюватися у терміни, передбачені законом чи звичаями (Франція – ст. 1728 ФГК). Неплатіж наймачем сум за користування майном сприймається як підстава вимоги наймодавцем розірвання договору.
І нарешті, обов'язком наймача є повернення речі наймодавцю після закінчення терміну дії договору. Наймач зобов'язаний повернути річ у такому стані в якому вона була отримана з урахуванням нормального зносу. Він несе відповідальність за погіршення речі, що відбулися під час експлуатації, якщо не доведе, що воно настало без його провини. У певних випадках наймачеві має бути відшкодовано внесене доповнення чи покращення речі.
Договором можуть передбачатися і додатковіобов'язки наймача. Зокрема, до нього може бути віднесено страхування майна, хоча зазвичай це робить наймодавець, включаючи вартість страхування найману плату. До обов'язку наймача за договором іноді відносять вжиття заходів, що виключають можливість ознайомлення конкурентів наймодавця з технічними та експлуатаційними якостями об'єкта.
Особливу проблему становить право наймача на здачу майна отриманого в оренду, у користування третім особам – у піднайм (або суборенду). Право окремих країн, визнаючи в принципі таку можливість, по-різному регулює передумови виникнення піднайму.
У Франції та країнах англо-американської системи права встановлений принцип свободи наймача у укладанні договору піднайму за відсутності прямої заборони в законі або договорі (Франція – ст.1717 ФГК). Так, французький кодекс законів про сільське господарство (ст.832) забороняє суборенду земельних ділянок. У ФРН передача у найм можлива лише за згодою наймодавця (§ 549 ГДУ). При піднаймі наймач несе свої колишні обов'язки перед наймодавцем і відповідальність за експлуатацію майна третьою особою, яка отримала річ у найм. Друга особлива проблема полягає у врегулюванні відносин сторін, пов'язаних із внесенням наймачем поліпшень у майно, що використовується. Суди виходять насамперед із кваліфікації поліпшень як невіддільних від майна без завдання йому шкоди чи поліпшень відокремлених. Невіддільні поліпшення, зроблені наймачем без згоди наймодавця, не підлягають відшкодуванню, якщо інше не передбачено договором. Але при внесенні такого роду покращень за згодою наймодавця наймач має право на відшкодування вартості таких покращень. Відокремлені поліпшення зроблені наймачем власним коштом, вважаються його власністю.
Припинення дії договору регламентується низкою спеціальних постанов.Дія договору припиняється за закінченням строку, на який його було укладено, а при невказанні строку – за заявою однієї із сторін з дотриманням встановлених законом або звичаєм строків попередження іншої сторони.
Якщо після закінчення терміну найму наймач за відсутності заперечень наймодавця продовжує користуватися річчю, договір вважається продовженим на невизначений час або на встановлений законом термін (Франція - ст.1737 і 1737 ФГК, ФРН - § 565-569 ГГУ).
Особливі постанови діють зазвичай припинення договору найму житлових приміщень, торгово-промислових приміщень, встановлювані спеціальними законами. Укладання договору обмежується, зазвичай, певним терміном, а за невказанні терміну договорі наймодавець може припинити дію договору лишеза наявності передбачених у спеціальному законодавстві підстав.
Підставою припинення договору найму визнається також загибель речі за відсутності вини в цьому будь-якої зі сторін.