Стаття 614 Цивільного Кодексу України та коментар до неї
1. Орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату користування майном (орендну плату).
Порядок, умови та строки внесення орендної плати визначаються договором оренди. У разі, коли договором вони не визначені, вважається, що встановлено порядок, умови та строки, які зазвичай застосовуються при оренді аналогічного майна за порівнянних обставин.
2. Орендна плата встановлюється за все майно, що орендується, в цілому або окремо по кожній з його складових частин у вигляді:
1) визначених у твердій сумі платежів, що вносяться періодично чи одноразово;
2) встановленої частки отриманих внаслідок використання орендованого майна продукції, плодів чи доходів;
3) надання орендарем певних послуг;
4) передачі орендарем орендодавцю обумовленої договором речі у власність чи оренду;
5) покладання на орендаря обумовлених договором витрат на покращення орендованого майна.
Сторони можуть передбачати у договорі оренди поєднання зазначених форм орендної плати чи інші форми оплати оренди.
3. Якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік. Законом можуть бути передбачені інші мінімальні строки перегляду розміру орендної плати окремих видів оренди, і навіть оренди окремих видів майна.
4. Якщо законом не передбачено інше, орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, умови користування, передбачені договором оренди, або стан майна суттєво погіршилися.
5. Якщо інше не передбаченодоговором оренди, у разі істотного порушення орендарем строків внесення орендної плати орендодавець має право вимагати від нього дострокового внесення орендної плати у встановлений орендодавцем строк. При цьому орендодавець не має права вимагати дострокового внесення орендної плати більш ніж за два строки поспіль.
1. Договір оренди є оплатним: як зустрічне надання за передачу майна у тимчасове володіння та (або) користування орендодавець має право вимагати внесення орендної плати, яка виступає як ціна договору. Відповідно до одного з основних обов'язків орендаря виступає своєчасне внесення орендної плати.
Водночас орендна плата не розглядається ЦК як істотна умова будь-якого договору оренди. Якщо величина орендної плати у тому чи іншому конкретному випадку не узгоджена, то підлягає сплаті сума (ціна), яка за порівнянних обставин зазвичай стягується за аналогічне майно (п. 3 ст. 424 ЦК). Іншими словами, до сплати підлягає ринкова орендна плата. Ринкове середовище в Україні більш-менш встоялося, тому визначити ціну великої праці не становить.
2. Орендна плата – це плата саме за володіння та (або) користування орендованим майном, а не за якісь додаткові послуги, які орендодавець може надавати орендарю. Наприклад, не вважатиметься укладеним такий договір оренди приміщення, в якому передбачено сплату лише комунальних платежів. Комунальні платежі - це плата не за оренду, а за комунальні послуги, що надаються орендарю: водопостачання, опалення, каналізацію тощо (див. п. 12 Огляду практики з оренди).
Орендна плата - це дохід орендодавця, певне збільшення його майна, незалежно від того, в якій формі вона стягується -грошової чи натуральної. Тому не належить до орендної плати відшкодування витрат орендодавця, які він зробив для орендаря на умовах подальшої компенсації.
3. Порядок, умови та строки внесення орендної плати визначаються договором оренди. ЦК надає сторонам повну свободу у встановленні всіх параметрів внесення орендної плати. Разом про те під час здачі у найм державного (муніципального) майна норми громадського права нерідко закріплюють численні обмеження волі сторін щодо порядку, умов і термінів внесення орендної плати, яка розглядається як одного з видів бюджетних доходів.
Ці обмеження є обов'язковими для приватних осіб лише тоді, коли вони включені в договір оренди при його укладенні або згодом. В інших випадках громадські обмеження повинні дотримуватися державних (муніципальних) організацій при здачі ними майна в оренду. Подібні обмеження їм необхідно обумовлювати як умови, у яких надається у найм державне (муніципальне) майно. Відсутність відповідних застережень означає, що обмеження приватних осіб не поширюються.
ЦК не передбачає визначення порядку, умов та строків внесення орендної плати будь-яким законом чи підзаконним актом. Якщо сторони договору бажають поширити свої відносини правила будь-якого нормативного акта, вони мають включити відповідне вказівку до договору. В іншому випадку порядок, умови та строки внесення орендної плати не вважаються певними. І тоді визнаються встановленими такі порядок, умови та строки, які зазвичай застосовуються при оренді аналогічного майна за порівнянних обставин. Іншими словами, знову йдеться про середні ринкові характеристики внесення орендної плати.Доки судова практика не сформулює такі показники, відомим орієнтиром можуть бути ті правила, які встановлені для оренди державного (муніципального) майна, та й то не завжди.
4. У разі прострочення сплати орендної плати орендар несе перед орендодавцем відповідальність у формі відшкодування збитків, сплати відсотків за ст. 395 ЦК, і навіть сплати неустойки, якщо передбачено договором оренди. Співвідношення між цими заходами відповідальності встановлюється загальними правилами, передбаченими ЦК.
5. Орендна плата може встановлюватися за все майно, що орендується, цілком або окремо по кожній з його складових частин залежно від того, які положення з цього приводу містяться в договорі. Якщо у договорі перераховано кілька предметів, а орендну плату кожного їх окремо не встановлено, слід вважати, що плата стягується за оренду всіх предметів. Якщо ж плату встановлено деяких предметів, то інших вона повинна визначатися за правилами п. 3 ст. 424 ЦК.
Орендна плата може сплачуватись у вигляді:
1) визначених у твердій сумі платежів, що вносяться періодично чи одноразово. Платежі у твердій сумі слід розуміти широко, не зводячи лише до зазначення у договорі конкретної суми. Твердою буде і сума орендної плати, розмір якої визначається за допомогою доларового чи іншого еквівалента - умовних одиниць, МРОТ, рівня прожиткового мінімуму тощо;
2) встановленої частки отриманих внаслідок використання орендованого майна продукції, плодів чи доходів. Відмежувати такий договір оренди від простого товариства (гл. 55 ЦК) дуже непросто. Орендоване майно не передається на окремий баланс, залишаючись на балансі орендодавця, орендар та орендодавецьдіють від імені один одного, а орендодавець до того ж не бере участі у витратах та збитках орендаря;
3) надання орендарем певних послуг. Вибір такого виду орендної плати фактично перетворює договір оренди на змішаний (п. 3 ст. 421 ЦК), що включає до свого складу та договір про надання відплатних послуг (гл. 39 ЦК);
4) передачі орендарем орендодавцю обумовленої договором речі у власність чи оренду. Тут також з'єднуються два договори - оренда та купівля-продаж або два зустрічні договори оренди, утворюючи змішаний договір (п. 3 ст. 421 ЦК);
5) покладання на орендаря обумовлених договором витрат на покращення орендованого майна. Орендар не зобов'язаний покращувати орендоване майно, але за бажанням орендодавця може це зробити, і тоді вироблені витрати виступлять як орендна плата. До речі, вартість зробленого орендарем капітального ремонту орендованої речі під час її стягнення з орендодавця згідно з п. 1 ст. 616 ЦК також може розглядатися як вид орендної плати.
Сторони можуть передбачати у договорі оренди поєднання зазначених видів орендної плати чи інші форми оплати оренди, припустимо, як частини прибутку орендаря від експлуатації отриманого у найм підприємства (майнового комплексу).
Якщо конкретний вид орендної плати договором не передбачено, орендна плата має бути визначена у твердій сумі, що сплачується одноразово чи періодично – залежно від терміну договору оренди.
6. Якщо інше не передбачено договором оренди, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік (п. 3 ст. 614). Законом можуть бути передбачені інші мінімальні строки перегляду розміру орендної платиокремих видів оренди, і навіть для оренди окремих видів майна.
Договір оренди може містити правила як про те, що орендна плата не підлягає перегляду взагалі, так і про те, що будь-яка із сторін договору може вимагати в односторонньому порядку зміни орендної плати без будь-яких умов та при відмові іншої сторони від зміни орендної плати достроково розірвати договір.
Якщо ж подібних правил договором не передбачено, орендна плата може бути змінена за згодою сторін, але не частіше ніж один раз на рік. Відмова будь-якої із сторін від перегляду розміру орендної плати (навіть після настання річного строку, встановленого п. 3 ст. 614) не надає іншій стороні права ні змусити такого перегляду в судовому порядку, ні достроково розірвати договір оренди, оскільки відповідні заходи ЦК не передбачені.
Таким чином, встановлення законом строку перегляду розміру орендної плати має практичне значення лише тоді, коли сама можливість перегляду закріплена договором та забезпечена санкціями у разі відмови будь-якої із сторін від такого перегляду.
Правило про неможливість перегляду розміру орендної плати частіше ніж один раз на рік застосовується щодо орендної плати, визначеної у твердій сумі (див. п. 11 Огляду практики з оренди). За інших формах орендної плати її фактичний розмір коливається залежно від зміни загальної економічної ситуації та вимагає періодичного перегляду.
7. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, умови користування, передбачені договором оренди, або стан майна суттєво погіршилися.
Надання орендарю такого права пов'язане з тим, щоорендодавець як власник майна, переданого в оренду, несе ризик його випадкової загибелі або пошкодження. Погіршення з випадкових причин стану майна, переданого у найм, - ризик власника. Що ж до погіршення умов користування, які виступають як зовнішні щодо предмета договору оренди обставини, то стосовно них слід говорити вже про ризик випадкової неможливості виконання договору (погіршення умов такого виконання).
Зменшення розміру орендної плати можна вимагати не за будь-якого погіршення умов користування чи стану майна, а лише за суттєвому. Таким має бути визнано погіршення, у якому орендар значною мірою позбавляється те, потім мав право розраховувати під час укладання договору оренди (п. 2 ст. 450 ДК).
Зменшення орендної плати у разі передбаченому п. 4 ст. 614 за загальним правилом не є мірою відповідальності орендодавця і не передбачає відшкодування збитків, стягнення відсотків за ст. 395 ЦК тощо. Якщо умови користування або стан майна погіршилися за обставинами, за які орендодавець несе відповідальність (у тому числі на підставі п. 3 ст. 401 ЦК), застосовуються наслідки, передбачені ст. 612 ЦК. Навпаки, якщо умови користування або стан орендованого майна погіршилися за обставинами, за які відповідає орендар, останній не має права вимагати зменшення орендної плати.
Законом може бути встановлено правило, відмінне від того, що передбачено п. 4 ст. 614. Про можливість встановлення іншого правила договором у ЦК нічого не сказано. Проте з огляду на те, що згідно з п. 1 ст. 614 порядок, умови та строки внесення орендної плати визначаються договором оренди, у ньому може бути встановлено, що розмірорендної плати не переглядається і за суттєвого погіршення умов користування чи стану майна.
8. Орендна плата може виплачуватись в будь-які строки, встановлені договором: один раз на рік, квартал, місяць, тиждень, день тощо. орендодавцем строк (п. 5 ст. 614). У цьому орендодавець повинен встановлювати розумний термін такого внесення (ст. 314 ЦК). Можна вимагати дострокового внесення орендної плати лише за два терміни поспіль.
Істотне порушення терміну внесення орендної плати має тлумачитися так само, як і суттєве погіршення умов користування чи стану орендованого майна, тобто з урахуванням п. 2 ст. 450 ЦК. Зокрема, суттєвим буде таке порушення строку, за якого прострочення затягнулося до наступного строку сплати орендної плати.
Втім, договором оренди можуть бути встановлені й інші правила, напр., про заборону вимагати дострокового внесення орендної плати або, навпаки, про можливість вимагати такого внесення не лише за істотного порушення строків або за два строки поспіль тощо.