Створення ОСББ як ефективний інструмент управління багатоквартирним будинком, Новини Бухгалтер 911
Управління багатоквартирним будинком. Форми та процедури
Закон передбачаєдві формиуправління багатоквартирним будинком його співвласниками. За їх вирішенням усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватисякерівниковіабо всі функції -об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку (далі – ОСББ)/асоціації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку.
Інших форм управління багатоквартирним будинком, зокрема таких як житлово-будівельні кооперативи, Закон не передбачає.
Прийняти рішення щодо управління багатоквартирним будинком співвласники мають на зборах. Якщо у будинку створено ОСББ, то такі збори проводяться відповідно до вимог Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі – Закон про ОСББ) та статуту ОСББ, якщо ж ОСББ не створено, то збори мають бути проведені за процедурою, про яку буде розказано нижче.
Повідомлення про проведення зборів співвласників має містити інформацію про ініціатора проведення зборів, дату, місце та час їх проведення, порядок денний. Також до такого повідомлення можуть бути додані додаткові матеріали або інформація, які будуть розглядатися на зборах.
Рішення вважається прийнятими зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень з питань визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміни умов договору з управителем, а також обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників для укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем.Рішення із зазначених питань вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.
Якщо під час проведення зборів власників для ухвалення рішення не набрано необхідної кількості голосів "за" чи "проти", проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах. Письмове опитування співвласників проводиться ініціативною групою протягом 15 календарних днів із дати проведення зборів. Якщо протягом цього терміну необхідної кількості голосів "за" не набрано, рішення щодо якого проводилося голосування вважається неприйнятим.
Письмове опитування може проводитись щодо одного або кількох питань одночасно. Питання - це текст, в якому викладається пропозиція у вигляді резолюції, про яку учаснику опитування пропонується відповісти "за", "проти" або "утримався". Питання повинен мати чітке і зрозуміле формулювання, яке не допускає різних тлумачень. Співвласники повинні власноруч заповнювати опитувальники, в яких зазначаються день опитування, прізвище, ім'я, по батькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру чи нежитлове приміщення, номер квартири чи нежитлового приміщення, загальна площа квартири чи нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування імені співвласника (для представників), відповідь співвласника на запитання "так", "ні" чи "утримався", підпис співвласника та особи, яка проводила опитування.
За результатами підрахунку результатів письмового опитування співвласників особи, які проводили письмове опитування, його результати вносять до протоколу зборів та підбивають загальні підсумки голосування з усіх питань. Припідрахунку голосів враховуються і голоси, подані на зборах співвласників, та голоси співвласників, одержані під час проведення письмового опитування.
Листи письмового опитування співвласників пронумеровуються, прошнуровуються та додаються до відповідного протоколу зборів.
Причини необхідності створення ОСББ
Тепер розглянемо причини, з яких співвласникам багатоквартирних будинків необхідно замислитися над створенням ОСББ.
Частиною 5 статті 13 Закону 417 визначено таке: «У разі, якщо протягом одного року з дати набрання чинності цим Законом співвласники багатоквартирного будинку, в якомуне створено об'єднання співвласників, не ухвалили рішення про форму управління багатоквартирним будинком , управління таким будинком здійснюєтьсякеруючим, який призначається на основі виконавчим органом місцевої ради, на території якого розташований багатоквартирний будинок. У такому разі,ціна послугиз управління багатоквартирним будинкомвизначається за результатами конкурсу, який проводиться у порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, який забезпечує формування державної житлової політики та політики у сфері житлово-комунального господарства, адоговірпро надання послуг з управління багатоквартирним будинком строком наодин рік від імені власників підписує уповноважена особа виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якої призначено керуючої. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного терміну жодна із сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на черговий річний термін».
І такий договір може діяти не один рік, оскільки лише створивши ОСББ і заявивши про небажанняпролонгації чинного договору не пізніше ніж за місяць до закінчення терміну його дії, можна відмовитися від послуг управителя, якщо якість або вартість таких послуг не влаштовуватимуть власників багатоквартирного будинку.
Тому якщо це досі не було зроблено, насамперед необхідно створити ОСББ.
Створення ОСББ. Інструкція
Порядок створення ОСББ визначено Законом. Передбачається два варіанти створення ОСББ. Перший – у житлово-будівельних кооперативах шляхом реорганізації їх у ОСББ, другий – створення «з нуля» у звичайних багатоквартирних будинках.
Отже, житлово-будівельні кооперативи (далі – ЖБК) можуть бути реорганізовані в ОСББ за рішенням загальних зборів ЖБК. З моменту ухвалення цього рішення зазначені збори вважаються установчими зборами ОСББ і надалі проводяться відповідно до вимог Закону про ОСББ.
Участь в установчих зборах беруть члени ЖБК, які повністю сплатили вартість квартир та належну частку вартості нежитлових приміщень та іншого майна та виявили бажання брати участь в установчих зборах.
У разі сплати вартості квартир та належної частки вартості нежитлових приміщень та іншого майна не в повному обсязі окремими членами ЖБК, вони можуть брати участь у зборах за згодою інших членів ЖБК.
Створення ОСББ у багатоквартирних будинках, відмінних від ЖБК, починається зі скликання установчих зборів. Брати участь у таких зборах та приймати рішення про створення ОСББ можуть лише власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Установчі збори об'єднання у новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на понад половину квартир та нежитлових приміщень у такому будинку.
Скликанняустановчих зборів здійснюється ініціативною групою, яка складається не менше ніж з трьох власників квартир або нежитлових приміщень.
Повідомлення про проведення установчих зборів надсилається ініціативною групою не пізніше, ніж за 14 днів до дати проведення установчих зборів. Повідомлення надсилається у письмовій формі та вручається кожному співвласникупід розписку або шляхом поштового відправлення (замовним листом). У повідомленні про проведення установчих зборів зазначається, за чиєю ініціативою скликаються збори, місце та час проведення, проект порядку денного.
Установчі збори проводить голова зборів, який обирається більшістю голосів присутніх власників чи його представників.
Кожен співвласник (його представник) при голосуванні має кількість голосів, пропорційну долі загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Тобто, якщо співвласник володіє приміщеннями, загальна площа яких становить 100 квадратних метрів за загальної площі будинку, включаючи нежитлові приміщення, 8000 квадратних метрів, то кількість його голосів на загальних зборах становитиме 1,25%.
Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить понад 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожен співвласник на установчих зборах має один голос незалежно від кількості та площі квартир чи нежитлових приміщень, що у його власності.
Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості всіх співвласників. Якщо ж у результаті проведення установчогозборів для прийняття рішення не набрано зазначеної вище кількості голосів "за" або "проти", проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на установчих зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів із дати проведення установчих зборів. Якщо протягом зазначеного терміну необхідної кількості голосів "за" не набрано, рішення вважається неприйнятим.
Рішення ухвалюється шляхом поіменного голосування. При підрахунку голосів враховуються і голоси, подані співвласниками під час проведення установчих зборів, і голоси, подані під час письмового опитування.
Поряд із прийняттям рішення про створення ОСББ установчі збори приймають рішення про затвердження його статуту. Статут ОСББ підписує голова установчих зборів чи інша уповноважена зборами особа.
ОСББ вважається створеним з його державної реєстрації, яка проводиться у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних.
Колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення ОСББ, у тримісячний строк з дня державної реєстрації об'єднання забезпечує передачу йому екземпляра технічної та іншої передбаченої законодавством документації додому, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта та планів інженерних мереж. У разі відсутності документації на багатоквартирний будинок колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка керувала ним до створення об'єднання, протягом півроку з дня державноїреєстрації об'єднання відновлює всю зазначену вище документацію власним коштом.
Як бачимо, держава знову сама вирішила, якими методами власникам квартир у багато квартирних будинках слід керувати майном, що належить їм, звівши право на об'єднання в ОСББ фактично в обов'язок.