Те, що лікар прописав, чому варто інвестувати в закордонні медичні комплекси.
На світовому ринку нерухомості зростає частка транскордонних інвестицій, і об'єкти охорони здоров'я – не виняток: іноземці вкладають гроші в українські медичні комплекси, українці – у закордонні.
Наприклад, у Сколковому зводиться Міжнародний медичний кластер, на території якого буде відкрито 15 клінік. Як розповідав порталу Medvestnik.ru генеральний директор Фонду Міжнародного медичного кластеруМихайло Югай, переговори про фінансування проекту ведуться з провідними клініками Ізраїлю, Південної Кореї, всесвітньо відомим провайдером медичних послуг зі США.
У той час, як іноземці цікавляться українськими проектами у охороні здоров'я, наші співвітчизники інвестують у закордонні активи. Так, наприклад, компанія LetterOne українських мільярдерівОлексія Кузьмичова,Михаїла Фрідмана таГермана Хана до 2019 року планує вкласти 2–3 млрд доларів в об'єкти охорони здоров'я за кордоном через своє американське підрозділ L1 Health.
Інвестиції в об'єкти охорони здоров'я в розвинених країнах ставатимуть дедалі популярнішими з кількох причин:
-Зростання числа людей похилого віку. За інформацією компанії Savills, у США кількість людей похилого віку з 2012 по 2050 роки подвоїться, а в Європі до 2020 року кожен п'ятий житель буде старше 65 років.
-Збільшення тривалості життя. Згідно з прогнозами статистичних відомств, тривалість життя у Швеції зросте з 2016 року.по 2060 роки з 84 до 89 років для жінок та з 80 до 85 років для чоловіків, а середня тривалість життя у Великій Британії до 2064 року може досягти 99 років.
-Поширеність страховок та субсидій. У розвинених країнах більшість населення користується медичним страхуванням, тому індустрія охорони здоров'я — капіталомістка. Також є державні субсидії як у вигляді прямої оплати частини витрат громадян, так і у вигляді пільгових кредитів та програм підтримки для учасників ринку.
Олександр З., клієнт компанії Tranio:
Спочатку я розглядав інвестиції в офісну та торгову нерухомість. Але незабаром зрозумів, що офіси не дозволяють заробляти багато, а ринок торговельної нерухомості дуже залежить від економічної ситуації та споживчої спроможності населення. І тоді я вирішив придивитися до об'єктів охорони здоров'я. Літніх людей у розвинених країнах стає дедалі більше, як показує статистика, майже 90% з них мають хоча б одне хронічне захворювання, тому медичні послуги будуть дедалі популярнішими, причому незалежно від стану економіки.
Що це за об'єкти
Об'єкти охорони здоров'я є альтернативним класом активів. До нерухомості цього типу належать будь-які приміщення, де надаються медичні послуги: центри амбулаторного лікування, заклади інтенсивної терапії, відділення екстреної допомоги, різні лікарні, госпіталі та спеціалізовані центри, офіси приватних лікарів, центри догляду за хворими та старими, лікувально-оздоровчі центри, аптеки та інше. В об'єкти охорони здоров'я інвестують переважно фонди, які бажають диверсифікувати свої портфелі. Частка таких інвестицій на ринку становить 10-15%.
«Багато наших клієнтів активно цікавляться будинками престарілих, деякі —аптеками. Один із покупців придбав кабінет лікаря в Ніцці і залишився задоволений, інший розглядає купівлю стоматологічного кабінету в Барселоні з прибутковістю 6,5%», - каже керуючий партнер Tranio Георгій Качмазов.
У цьому сегменті багато об'єктів прикордонного типу: наприклад, медичні офісні будівлі (Medical Office Buildings) - по суті офісна нерухомість, з тією різницею, що кабінети займають лікарі. Тож можна купити офіс та переобладнати його під медичний центр чи навпаки.
Медичні установи часто стають орендарями в таких великих торгових мереж, як Target і Walmart в США. Ця тенденція одержала назву retailing of healthcare. Медичні центри часто розташовуються у комплексах змішаного призначення нарівні з магазинами та офісами.
При виборі нерухомості на ринку об'єктів охорони здоров'я варто звертати увагу на:
- демографічну ситуацію на ринку (зростання кількості людей похилого віку в країні або конкретної локації);
- кількість аналогічних, успішно діючих установ і те, як прибутковість об'єкта, що купується, співвідноситься з прибутковістю організацій конкурентів;
- частку клієнтів, які лікуються за страховими чи державними програмами;
- термін контракту між страховою компанією та медичною установою.
Є також індивідуальні особливості кожного виду об'єктів охорони здоров'я. Наприклад, якщо йдеться про клініки, реабілітаційні центри та центри з догляду за хворими та старими, рекомендується інвестувати в об'єкти, які є не комплексом окремих будівель, а одна будівля мінімум на 150 місць з кількома крилами. Також буде перевагою, якщо об'єкт відповідає стандартам обслуговуваннячотиризіркових готелів, має відкриті громадські простори, сучасні системи безпеки та інфраструктуру (на території є аптека, кафе, басейни, парковка тощо). Оптимальна частка одномісних палат — 95%, площа кімнат — понад 16 м² (щоб за потреби можна було перетворити одномісну палату на двомісну). Рекомендується, щоб у палатах були ванні кімнати та балкони. Мінімальна заповнюваність – 80%.
При інвестиціях у медичні кабінети, розташовані в торгових центрах, бажано, щоб приміщення підходило для переобладнання, його можна буде здати в оренду ритейлерам або іншим постачальникам, якщо оператор медичних послуг з'їде. Якщо приміщення обладнане під конкретного орендаря і він раптом з'їде або стане банкрутом, є ризик, що адаптувати об'єкт під нового орендаря буде затратно, і орендні ставки суттєво впадуть. З іншого боку, цей ризик компенсується тим, що зростатиме як кількість користувачів послуг, так і індустрія в цілому, а отже, покращуватиметься і добробут орендарів.
Цю та іншу інформацію про об'єкт можна отримати під час проведення Due Diligence (всебічної перевірки нерухомості) за участю юристів.
Нюанси інвестицій
Основна проблема інвесторів, які вкладають кошти в об'єкти охорони здоров'я, — брак інформації про оператора та бізнес загалом. На жаль, цей сектор нерухомості не настільки прозорий, як офісний чи торговий, тому саме в цьому випадку важливо дізнатися про особливості інвестицій якомога більше.
Де купувати
Експерти рекомендують вибирати для інвестицій в об'єктиохорони здоров'я надійні країни - Австрію, Великобританію, Німеччину, США, Францію та Швейцарію, які відрізняються високим рівнем життя, гарною купівельною спроможністю населення і великою часткою людей похилого віку.
При виборі локального ринку слід звертати увагу на демографічну ситуацію та затребуваність медичних послуг, транспортну доступність та наявність достатньої кількості кваліфікованих кадрів у регіоні. Варто вибирати об'єкти далеко від джерел шуму (залізниць, трас та заводів) та поблизу житлових районів.
Поріг входу на ринок
У Німеччині об'єкти охорони здоров'я на вторинному ринку коштують 1,5 – 2 тис. євро/м², на первинному – 2,6 – 3,1 тис. євро/м². Середня вартість квадратного метра в США – 2,9 тис. доларів.
Окремі медичні кабінети в Європі можна придбати за ціною, меншою за 1 млн євро. Наприклад, у Чорногорії можна придбати кабінет площею 100 м² за 650 тис. євро.
Невеликі лікарні в локаціях за межами центральних районів продаються за ціною від 2,5 млн. євро, якісніші — від 10 млн. Так, у Берліні за 16 млн. євро можна купити модернізований центр пластичної хірургії, зданий в оренду великому орендарю на 10 років з можливістю продовження договору ще на 10 років. Прибутковість – 5,57%, абсолютний річний дохід – близько 900 тис. євро.
Прибутковість
Загалом прибутковість об'єктів охорони здоров'я вища, ніж офісів, оскільки в перших ризики знецінення вищі через те, що така нерухомість швидше застаріває. Приміщення преміум-класу у найкращих локаціях великих міст приносять 3,5 – 5% річних. Прибутковість менш якісних об'єктів у периферійних локаціях провінційних міст може сягати 7–9%.
У США середня доходність об'єктів охорони здоров'я становить 6,7%, але вонаможе варіювати в межах від 4 до 7%. Приміщення в елітних офісних будинках приносять в середньому близько 4,5% річних, менш дорогі лікарні, здані в оренду на 20 років, близько 6%.
Середня ставка прибутковості у Великій Британії - 4,5 - 5,5%. Центри первинної лікарської допомоги та будинки пристарілих приносять у середньому 4,5%, стаціонарні установи – 5%, спеціалізовані медичні центри – 5,5%.
У Німеччині максимальна початкова прибутковість для сучасних об'єктів із надійним оператором сягає 7,5%.
Особливості управління та оренди
За кордоном багато об'єктів охорони здоров'я зводяться та управляються великими міжнародними компаніями і часто будуються під конкретного орендаря. Основні кошти в такі проекти вкладають приватні інвестори, а держава виступає в ролі гаранта і стежить, щоб дотримувалися домовленостей щодо повернення кредитів та виплати доходу від здачі в оренду. Така схема дозволяє забезпечити населення медичною допомогою там, де на це не вистачає державних коштів.
Є медичні центри, які здаються в оренду одному великому орендарю, а є об'єкти, які здаються безлічі наймачів. Наприклад, 50% приміщень можуть знімати співробітники мережі – постачальника медичних послуг, 50% – незалежні приватні лікарі. Часто такі об'єкти здаються у найм операторам медичних установ. Наприклад, серед великих операторів реабілітаційних центрів у Німеччині найбільш відомі Median Kliniken, RHM та Mediclin.
При виборі об'єкта охорони здоров'я важливо отримати таку інформацію про оператора:
- кількість клінік в управлінні;
- частка оренди від загального виторгу (рекомендована частка —13-22%);
- розмір прибутку (рекомендоване ставлення оренди до EBITDAR – прибутку до сплати податків, відсотків, зносу, амортизації та оренди – 1,5 – 2);
- витрати (персонал, компенсації);
- ризики у довгостроковій перспективі.
Термін оренди – 3–5 років для невеликих приміщень та 15–20 років (з можливістю продовження) або безстроково для медичних центрів. У Великій Британії поширені термінові договори більш ніж 100 років (лізгольд). Наприклад, у 2015 році американська компанія Alpha Real Estate купила тут будинок для людей похилого віку з медичним обслуговуванням, уклавши договір оренди на 150 років. Ставка доходності - 3,4% річних з індексацією оренди до 4% на рік.
Що чекає ринок об'єктів охорони здоров'я у майбутньому
Серед основних тенденцій на ринку об'єктів охорони здоров'я – збільшення кількості приватних клінік та поява медичних коворкінгів.
Попит на приватні клініки зростатиме в тих країнах, де через великий держборг і необхідність скорочувати програми соцзабезпечення не вистачатиме державних клінік, щоб задовольнити попит з боку частки населення, що збільшується, старше 60 років. До таких країн належать Іспанія, Італія та Франція.
Крім цього, популярнішими будуть медичні коворкінги — приміщення спільного користування для надання медичних послуг. Оренда об'єктів дорожчає, і багато працівників сектору охорони здоров'я вже готові заощаджувати та орендувати приміщення на умовах таймшера (timeshare) або спільного використання робочого простору (co-locating).