Термін проведення капітального ремонту, Укладання договору оренди
У договорі рекомендується передбачити термін проведення капітального ремонту. Наслідки погодження цієї умови залежать від того, чи існує необхідність проведення капітального ремонту в момент укладання договору.
Орендоване майно має недоліки, що обумовлені в договорі
Якщо на момент укладання договору орендоване майно має недоліки (п. 2 ст. 612 ЦК України), які підлягають усуненню за допомогою капітального ремонту, та сторони домовилися про його здійснення орендодавцем або орендарем, у договорі слід прямо вказати термін проведення капітального ремонту. Якщо його повинен виробляти орендодавець, то орендар зацікавлений у відповідність до терміну ремонту, щоб планувати, що він зможе розпочати користування майном.
Строк проведення капітального ремонту орендованого майна має бути визначено за правилами ст. ст. 190 - 194 ЦК України, а саме вказівкою на певну календарну дату, на подію, яка повинна неминуче наступити, або закінченням певного періоду часу.
Приклади формулювань умови:
"Орендодавець зобов'язаний виконати за рахунок орендаря капітальний ремонт переданого в оренду майна протягом року з моменту укладання договору".
Якщо термін проведення капітального ремонту орендованого майна не погоджено
І тут сторона, де через договору чи закону лежить обов'язок із капітального ремонту орендованого майна, зобов'язана зробити їх у розумний термін (п. 1 ст. 616, п. 2 ст. 314 ДК РФ). При цьому заздалегідь передбачити, який термін буде визнаний судом розумним, вона не може, тому несе ризик притягнення її до відповідальності за несвоєчасне ремонт (ст. 15, п. 1 ст. 393).ЦК України).
Орендоване майно не має недоліків на момент укладання договору
Якщо на момент укладання договору орендоване майно справне і не потребує капітального ремонту, але сторони хочуть провести його в майбутньому (наприклад, капітальний ремонт, який здійснюватиметься з певною періодичністю), у договорі необхідно погодити термін чи періодичність проведення цього ремонту.
Строк проведення такого ремонту має бути визначено за правилами ст. ст. 190 - 194 ЦК України, а саме вказівкою на певну календарну дату, на подію, яка повинна неминуче наступити, або закінченням певного періоду часу.
Приклади формулювань умови:
«Орендар зобов'язаний виконати власним коштом капітальний ремонт орендованого майна протягом трьох місяців із моменту укладання договору».
Періодичність проведення передбачається, як правило, для планового капітального ремонту та узгоджується шляхом вказівки на повторюваність його проведення (через певні проміжки часу).
Приклад формулювання умови:
«Орендодавець зобов'язаний власним коштом проводити плановий капітальний ремонт переданого в оренду майна, не рідше одного разу на рік».
Якщо термін чи періодичність проведення капітального ремонту не погоджено
І тут суд може визнати, що капітальний ремонт повинен проводитися лише у разі невідкладної необхідності (п. 1 ст. 616 ЦК України), тобто. коли майно опиниться у несправному стані. Якщо майно справне та придатне для використання за призначенням, то жодна із сторін не має права вимагати здійснення іншою стороною капітального ремонту, а у разі його непроведення — розірвання договору згідно з абз. 5 ст. 619 ЦК України.
Якщо капітальний ремонт зобов'язанийробити орендодавець власним коштом, але орендар самостійно зробив його за відсутності невідкладної необхідності, орендар немає права вимагати від орендодавця відшкодування вартості капітального ремонту чи її заліку рахунок орендної плати відповідно до п. 1 ст. 616 ЦК України.
У разі коли капітальний ремонт орендованого майна зобов'язаний здійснювати орендар власним коштом, але орендодавець самостійно зробив його за відсутності невідкладної необхідності, орендодавець немає права вимагатиме від орендаря відшкодування вартості капітального ремонту виходячи з п. 1 ст. 616 ЦК України.