Терміновий викуп - плюси та мінуси
Трапляється, коли гроші потрібні терміново. Якщо необхідна сума така, що взяти в позику у знайомих виключається, то люди згадують, що квартира, що є у них, – це не тільки житло, а й товар, який можна продати. А тут агентства нерухомості пропонують послугу термінового викупу квартири. Чи скористатися цією пропозицією?
Навіщо продавцем?
Причини, які змушують господарів швидко продавати квартиру, загалом відомі. Найчастіше це необхідність термінового дорогого лікування. Буває й так, що людина потрапила в якусь колотнечу. Випадок не те щоб масовий, але досить показовий: керуючи автомобілем, водій скоїв наїзд на пішохода. Погрожувала в'язниця, але потерпілий через адвоката делікатно натякнув, що відкличе позов із суду, якщо отримає 1 млн. руб. Водій – який приблизно рік тому отримав у спадок квартиру і весь цей час дуже ліниво намагався її продати – тут, природно, надзвичайно підбадьорився та побажав реалізувати житло якнайшвидше.
Перелічені вище обставини – із розряду негативних. Іноді буває навпаки. Наприклад, громадянин довго оббивав пороги посольства якоїсь упорядкованої країни, домагаючись дозволу в'їхати на ПМП. І раптом – дозвіл! Теоретично, звичайно, можна продати й згодом: українське законодавство не забороняє іноземцям володіти нерухомим майном. Однак така «дистанційна» операція загрожує багатьма клопотами та нервами, і багато власників у подібній ситуації намагатимуться вирішити все до від'їзду.
Бувають і резони зі сфери бізнесу. «Один наш клієнт був власником невеликого швейного підприємства, – розповідає керівник Агентства нерухомості, – У нього з'явилася можливість купити велику партію відмінної тканини за «непридатною» ціною. Але готівкине було, продаж автомобіля теж не вирішував питання. Тоді бізнесмен пішов ва-банк: терміново продав свою квартиру та закупив цю партію. Треба сказати, що рішення виявилося абсолютно вірним: бізнес удалося вивести на якісно новий рівень. Вже через півтора роки ця людина купувала квартиру в межах Бульварного кільця площею втричі більшою за попередню».
Щоправда, не все завжди так відкрито і безневинно: іноді за заявленою потребою терміново продати (і навіть наявне благообразне пояснення на кшталт негайної операції для хворої дитини) приховується намір обдурити покупця. «Розрахунок на те, що покупець поспіхом або від жадібності не приділить належної уваги юридичній чистоті документів нерухомості, що купується. – Це може бути, наприклад, сумнівна історія квартири. Тому терміновим викупом можуть займатися лише професіонали: ці угоди пов'язані з високим ступенем ризику».
Навіщо купуючим?
Якщо абстрагуватися від нинішнього стану ринку нерухомості та говорити про ситуацію, яку завжди було прийнято вважати нормальною (тобто постійне підвищення цін), то відповідь лежить на поверхні. Купуємо об'єкт з дисконтом в 20-40%, якщо потрібно - наводимо лад (для цього часто в квартирі потрібно всього викинути мотлох і вимити вікна) і через 2-3 місяці продаємо за нормальною ринковою вартістю. А ціни за ці 2-3 місяці ще й підросли відсотків на 10 – дуже чудово.
…Але це було раніше. Що сьогодні? В останній рік ринок тільки знижувався - відповідно, що спекулятивні операції (сьогодні купили - через три місяці продали помітно дорожче) стали неможливими, а попит скоротився - до послуг багатих людей побудовано багато сучасного житла, хорошого і різного.
Технологічні тонкощі
Розповіли нам ріелтори про деякі труднощі, з якими стикаються ріелторські компанії, які практикують швидкий викуп. За ідеєю, квартиру має викупити агентство. Однак оформлення квартири на компанію завжди тягло за собою додаткові витрати, пов'язані з реєстрацією угоди, бухгалтерським обліком та оподаткуванням.
…Звичайним громадянам, звичайно, цікавіша не ця «кухня» ріелторських агентств, а власні інтереси. Насамперед, як швидко вони отримають гроші? Відповідь дуже проста – після державної реєстрації угоди. У 90-ті та на початку 2000-х років цей процес займав один день, потім терміни стали більшими, але існувала т.зв. «прискорена процедура» – п'ять робочих днів. Наразі немає і її, і реєстрація займає 1 місяць. Тож швидше не вийде ніяк. У крайньому випадку, агентство на свій страх і ризик може виплатити продавцю частину грошей уперед – але в будь-якому випадку це буде небагато, 20 відсотків від усієї суми.
Друге питання: скільки отримає продавець? У попередні, більш сприятливі часи можна було розраховувати на 60-80% від ринкової вартості. Сьогодні близько 45–50%.
Інші варіанти
Вони активно поширилися на ринку два роки тому – в період піку іпотечного кредитування. Без особливих проблем можна було отримати ломбардний кредит - під заставу наявної квартири. Заклавши квартиру банку, можна було отримати 70-80% від ринкової вартості квартири.
Подібні схеми набагато зручніші і для боржників, і для кредиторів, банки отримують постійний дохід у вигляді відсотків за користування кредитом, а позичальники залишаються при квартирі. У обох сторін залишається простір для маневру, оскільки за взаємною згодою сторін можна продати заставну нерухомість. Але це буде продаж вже за ціною трохи нижче за ринок, а не з таким.істотним дисконтом, як із терміновому викупі».
Сьогодні, як відомо, іпотечне кредитування серйозно закрила криза. Але хочеться сподіватися, що це не назавжди – ринок відновиться, банки знову запустять кредитні програми – у тому числі ломбардні.
…Існує і ще одна «форма термінового продажу» - тут, щоправда, без лапок не обійтися, оскільки йдеться про звичайний обман. Хоча, як у О.Бендера, і Кримінального кодексу, який не підпадає під статті. Власнику квартири, якому потрібно терміново збути його з рук, обіцяють це зробити. Навіть кажуть, що на вашу квартиру вже знайдено покупця, і для вірності можуть пред'явити громадянина, що важливо надуває щоки – зазвичай у цій ролі виступає хтось із співробітників агентства. Але з угодою постійно щось не складається – то «покупець» кудись їде, то йому раптом треба порадитися з мамою. А агентство тим часом судомно намагається продати квартиру за ціною 90-95% від ринку. Звичайно, на руки господар цих грошей не отримає.
Що буде?
Інтерес агенцій до викупу квартир завжди залежить від динаміки ринку. Чим швидше зростають ціни, тим вигідніші подібні операції. Зараз ринок після тривалого зниження начебто встає. Але рано чи пізно зростання цін поновиться. І пропозиції термінового викупу знову з’являться.
Інше питання: чи буде потрібна послуга споживачам? Якщо поновиться весь ринок, то повернуться і банківські ломбардні кредити. Фахівці вважають, що терміновий викуп стане менш затребуваним, але повністю з рику не втече. Через те, що банки пред'являють досить жорсткі умови до андеррайтингу позичальника, і далеко не всі бажаючі зможуть його пройти, оскільки далеко не у всіх чиста кредитна історія та біла зарплата, тому Банківський кредит такі люди не зможуть отримати.
У наш непростий час ми стоїмо на варті Ваших інтересів.