Узгодження результатів оцінкита вибір підсумкової величини вартості
Повноцінний процес оцінки передбачає використання трьох підходів: порівняльного, витратного та прибуткового. Як зазначалося, обов'язковість їх використання закріплена практично у всіх Стандартах оцінки. Оцінювач може будь-який з підходів не використовувати, але повинен обґрунтувати цю відмову, оскільки має право самостійно визначати в рамках кожного з підходів конкретні методи оцінки.
Цілком закономірно, що результати оцінки, отримані різними підходами (методами), дають різну величину вартості. І тому на завершальному етапі оцінки постає завдання узгодження отриманих результатів та обґрунтування підсумкової величини вартості.
Кожен із підходів до оцінки вартості має свої переваги і недоліки і тому неможливо чисто формально віддати перевагу якомусь одному (табл. 6.10).
Достоїнства та недоліки підходів до оцінки вартості машин та обладнання
Базується на реальних ринкових даних Відображає кон'юнктуру ринку і практику операцій купівлі-продажу, що склалася Враховує вплив якості, технічного рівня і зносу машин на їх ціни
Вихідна інформація швидко застаріває і потребує оновлення Спотворення цінової інформації на монополізованому ринку Важко застосування для машин та обладнання, що не звертаються відкрито на ринку, а виготовляються за спеціальними замовленнями
Враховує вплив на вартість виробничо-технологічних факторів Методи оцінки досить універсальні та застосовні практично до будь-яких видів машин та обладнання (у тому числі до спеціалізованих та спеціальних)
Не відображає ринкової ситуації та впливу фактора попиту на оцінювані об'єкти Дасть оцінку тільки з позицій інтересіввиробника Вимагає великої роботи з обліку впливу всіх видів зносу Вимагає отримання надійної виробничо-технологічної інформації від заводів-виробників
Оцінює вартість з позицій інтересів користувача (інвестора) Відображає перспективну цінність об'єкта для користувача Враховує фактори експлуатації об'єкта протягом життєвого циклу
Складність і невизначеність прогнозування майбутніх доходів і витрат у користувача Невизначеність у прогнозі цін і тарифів у зв'язку з впливом інфляції та інших зовнішніх факторів Надмірна прив'язка до конкретного бізнес-проекту Трудно застосування для об'єктів, що не дають кінцевої продукції або послуги
Застосування кількох підходів підвищує достовірність результатів оцінки, дає уявлення про вартість одного й того ж об'єкта з різних позицій: виробника, дилера, покупця, інвестора та ін. У зв'язку з цим можна відзначити деякі паралелі між завданнями оцінки та>ціноутворення, оскільки передбачити вартість — це, по суті, те саме, що й передбачити ціну.
Якщо використовують будь-який метод витратного підходу, то, застосовуючи економічну інформацію про норми витрати та ціни ресурсів, отриману від виробника або продавця, мимоволі моделюють процес витратного ціноутворення і отримують у результаті витратну ціну пропозиції. У силу цього оцінка вартості, як правило, виходить завищеною, якщо, звичайно, не допущено серйозних помилок у вихідній інформації, що залучається.
Якщо використовують метод порівняльного підходу, то «витратний дух» отримуваного результату значно менше, але все одно залишається. Це пов'язано з тим, що застосовують документально підтверджену цінову інформацію на аналоги, а витягують цюінформацію зазвичай з цінових фірмових каталогів і прайс-листів, тобто оперують тими самими цінами пропозиції. У результаті можливе завищення результатів, хоч і дуже помірне.
Серед трьох підходів прямий шлях до прогнозу ціни попиту дає лише прибутковий. Вартість, що розраховується яким-небудь методом дохідного підходу, являє собою верхню граничну ціну, на яку може погодитися покупець (інвестор), керуючись здоровим глуздом зіставлення своїх сьогоднішніх витрат з майбутніми доходами від володіння товаром, що купується. Звичайно, для покупця (інвестора) ціна тим вигідніша, чим вона нижча за інших рівних умов. У той самий час, що нижча ціна, то нижча ймовірність угоди купівлі-продажу з цього товару. Оскільки покупець (інвестор), як і продавець, зацікавлений в угоді, він може погодитися на деякий приріст ціни, що призначається. Ці міркування дозволяють зробити висновок, що в загальному випадку оцінка на основі прибуткового підходу дає дещо занижений результат, якщо, звичайно, не допущено помилок у виборі вихідних даних при розрахунку майбутніх доходів і витрат.
Ще один момент, який потрібно враховувати під час використання цього підходу. Ціна попиту досить індивідуальна, у кожного покупця на один і той же товар вона може бути сво -
Їй. Звідси зрозуміла індивідуальність інвестиційної вартості, що оцінюється для конкретного проекту. Тому, щоб оцінювана дохідним підходом вартість відповідала найбільш ймовірній ціні попиту, необхідно виконувати оцінку для умов найбільш характерного, типового застосування оцінюваного об'єкта.
Перше сприйняття отриманих різними підходами (методами) результатів складається в залежно від того, як розташовуютьсязначення вартості по відношенню один до одного. Одна ситуація, коли величини вартості розташовані «купочно», не сильно відрізняються один від одного. Тут навряд чи є сенс з'ясовувати переваги щодо окремих застосованих підходів (методів). Можна задовольнятись розрахунком середньоарифметичного значення вартості.
Інша ситуація, коли значення вартості за двома підходами (методами) близькі один до одного, а третя величина виявляє значне відхилення від перших двох. Близькі за значенням величини, природно, викликають більшу довіру, а величина, схожа на «викид», потребує додаткового аналізу на достовірність. Нарешті, третя ситуація має місце тоді, коли спостерігаємо значний розкид результатів. У цьому випадку виникає необхідність оцінити якість кожного результату і зробити зведення результатів до підсумкового значення вартості з урахуванням цієї якості.
Узгодження результатів оцінки, отриманих різними підходами (методами), виконують найчастіше всьогоЕкспертним методом. Головним експертом тут виступає сам оцінювач, так як тільки він знає про те, де в розрахунках зроблено грубі припущення , яка залучена інформація не зовсім надійна і які фактори не були прийняті до уваги з тих чи інших причин. Критичний погляд оцінювача на результати власної праці допомагає підійти до достовірного підсумкового результату шляхом розрахунку середньозваженої величини вартості.
Для отримання середньозваженої підсумкової величини вартості необхідно перш за все встановити критерії, за якими порівнюються результати різних підходів (методів) і роблять висновки про їх перевагу. Існує досить великий набір методів експертних оцінок, що застосовуються для різнихцілей та описаних у літературі (парних порівнянь, послідовних порівнянь, розстановки пріоритетів, аналі -
За ієрархій, моделювання переваг та ін.)1. Ми зупинимося на найпростішому методі, який використовує процедуру ранжування.
Ранжування - це розташування результатів оцінки, отриманих різними підходами (методами), у порядку зростання їх якості. Для цього насамперед необхідно сформулювати критерії якості, за якими порівнюватимуть результати оцінки, отримані різними підходами (методами). Причому порівнянню підлягають не підходи (методи) як такі, а результати їх використання. Виділимо п'ять основних критеріїв якості результатів оцінки, приблизно рівноцінних за своєю значимістю:
• відповідність оціненої за допомогою цього підходу вартості мети оцінки;
• переважання вихідних даних із надійних джерел;
• переважання строгих формалізованих процедур над інтуїтивними оцінками та припущеннями;
• ступінь наближеності результату до дійсно ринкової вартості на момент оцінки;
• використання дублюючих відомостей із різних джерел для підтвердження результатів розрахунку.
Як приклад візьмемо результати оцінки вартості вертикально-свердлильного верстата, отримані трьома підходами (методами), і зробимо ранжування цих результатів за трьома зазначеними вище критеріями (табл. 6.11).
У табл. 6.11 експертно за критеріями кожному результату, отриманому тим чи іншим підходом, надали свій стандартизований ранг. Порядок його розрахунку такий: якщо два результати рівноцінні і ділять між собою відповідні місця, то їх ранг дорівнює середньому значенню цих місць. Наприклад, за першим критерієм результати щодо порівняльного тадохідним підходам рівноцінні і ділять між собою перше і друге місце, тому їх стандартизований ранг дорівнює (1 + 2) / 2 = 1,5. За четвертим критерієм визнано рівноцінними результати витратного і прибуткового підходів, вони ділять між собою друге і третє місце, їх стандартизований ранг дорівнює (2 + 3) / 2 = 2,5. Далі підраховуємо сумарні стандартизовані ранги для кожного з них.
Ранжування результатів оцінки вартості, отриманих різними
Підходами
Результат, отриманий порівняльним підходом
Результат, отриманий витратним підходом
Результат, отриманий прибутковим підходом
1. Відповідність оціненої за допомогою даного підходу вартості цілі оцінки
2. Переважання вихідних даних із надійних джерел
3. Переважання строгих формалізованих процедур над інтуїтивними оцінками та припущеннями
4. Ступінь наближеності результату до дійсно ринкової вартості на момент оцінки
5. Використання дублюючих відомостей із різних джерел для підтвердження результатів розрахунку
До підходу. У правому стовпці табл. 6.11 підраховані рядкові підсумки з метою контролю розрахунків, вони повинні дорівнювати сумі місць, тобто 1 + 2 + 3 = 6.
Стандартні ранги переводять у коефіцієнти вагомості:
Де I>!Rjj — сума стандартних рангів за всіма критеріями і підходами; R - сумарний ранг у результату, отриманого /-м підходом.
У прикладі результати порівняльного, витратного і дохідного підходів отримали коефіцієнти вагомості 0,41; 0,31 та 0,28 відповідно. Середньозважена підсумкова величина <вартості вертикально-свердлильного верстата: 32590x0,41 + + 36930 х 0,31 + 26420 х 0,28 = 32208 * 32210 руб.
Точнийаналіз результатів оцінки, виконаної різними підходами (методами), відкриває можливість узгодження цих результатів на досить об'єктивній основі. Адже саме точність є головним критерієм якості оцінки.
Точний аналіз по кожному підходу оцінки дозволяє отримати довірчий інтервал, в якому з великим ступенем ймовірності може знаходитися шукана величина вартості.
Підсумкова величина вартості за всіма трьома оцінками, очевидно, повинна перебувати в тому діапазоні, який буде загальним для всіх трьох довірчих інтервалів, що відповідають трьом підходам оцінки. У цьому полягає інтервальний метод зведення виконаних оцінок до одного значення або до дуже вузького інтервалу значень.
Покажемо застосування інтервального методу в оцінці ринкової вартості вертикально-свердлильного верстата. Показники точності аналізу проміжних результатів, отриманих різними підходами, зведені в табл. 6.12.
Зіставлення трьох довірчих інтервалів показано на рис. 6.3. З графіка на рис. 6.3 видно, що всі довірчі інтервали, що розглядаються, мають загальний інтервал від 30874 до 31459 руб. Отже, підсумкова величина вартості відповідає середині цього інтервалу, т.е. вона дорівнює (30 874 + 31 459) / 2 = = 31 166 руб. Це трохи менше, ніж середньоарифметичне значення вартості, що дорівнює 31980 руб.
Інший метод інтерпретації результатів точностного аналізу полягає у побудові у спрощеній формі сумарної кривої розподілу(метод сумарної кривої розподілу).
Показники точності аналізу проміжних результатів оцінкиВартості вертикально-свердлильного верстата, отриманих різними підходами