Варіанти обману на ринку нерухомості - Досвід ріелторів

Які варіанти обману на ринку нерухомості набули поширення в даний час і як їх уникнути? З цими питаннями нам допомогли розібратися фахівці агентства "Капітал-Викуп", провідні Московські ріелтори з величезним досвідом роботи - Олег Кучумов та Руслан Севостьянов.

Не секрет, що багато хто з нас плануючи здійснити якусь операцію (угоду) з нерухомістю, цілком справедливо бояться бути ошуканими. Шахраї на ринку нерухомості були, є і будуть, оскільки занадто велика спокуса. Так, треба бути обережним, адже можна залишитися без квартири і без грошей.

Розкажемо про поширені способи шахрайства на ринку житлової нерухомості, у тому числі, що з'явилися відносно недавно:

Небезпечні ігри з материнським капіталом

У числі поширених шахрайських схем останніх років, можна назвати переведення в готівку материнського капіталу. Варіантів, як правило, тут два.

Перший – коли продавцем квартири виступає родич чи знайомий. Укладається угода купівлі-продажу, яка реєструється в Росреєстрі, потім документи здаються до Пенсійного фонду для оплати сертифікату, і після цього кошти материнського капіталу перераховуються продавцю.

Другий - коли власник сертифіката на материнський капітал купує квартиру за завищеною ринковою ціною, а між собою (або навіть у договорі купівлі-продажу) учасники угоди обмовляють обов'язок продавця повернути покупцю переплату.

В обох ситуаціях продавець і покупець вступають у змову і зацікавлені в переведенні в готівку сертифіката, але тут цілком можливий ризик, що їх обдурить посередник,оскільки сама угода спочатку нелегальна.

Помилковий кредит в обмін на квартиру

За цієї схеми шахраї по суті маскують видачу кредитів в обмін за договір купівлі-продажу квартири. Вони видають своїм жертвам великі позики під заставу житла, але позичальники насправді підписують реальні договори купівлі-продажу, тим самим передаючи житло в обмін за кредит. Після цього квартири перепродаються і колишні власники опиняються на вулиці. Повернути квартиру назад зазвичай вкрай складно, оскільки в афері бере участь кілька людей, при цьому кредитори оформлюють квартири на підставних осіб, нерідко на кількох, за частинами, що ускладнює подальше розслідування.

Новобудови – варіанти обману з боку забудовника

На ринку новобудов ймовірність того, що під час укладання договору ви станете жертвою шахраїв, менше, ніж на вторинному ринку, але розслаблятися при цьому не слід.

Влада в останні кілька років активно працює над 214-ФЗ, посилюючи вимоги до девелоперів, тому ризик втрати грошей при купівлі первинки нижчий, ніж, наприклад, 2-3 роки тому, проте все одно недобросовісні забудовники знаходять лазівки для обману покупця.

Один із таких прикладів – продаж за попереднім договором купівлі-продажу нібито до «отримання всіх дозвільних документів». Якщо Вам запропонували укласти такий договір при покупці житла, що будується, це не означає, що вас обов'язково намагаються обдурити. Однак є ризик продажу вашої квартири ще декільком таким самим клієнтам, оскільки лише ДДУ реєструється у Реєстрі. ПДКП не підлягає реєстрації, тому завжди існує ризик залишитися без квартири та грошей.

Єдина порада - купувати житло, що будується по ДДУ - найнадійнішою на сьогоднішній день схемоюпридбання нерухомості в будинку, що будується.

Схема продажу нерухомості з підставним власником

Купуючи житло на вторинному ринку, потрібно насторожено ставитися до угод, де продавець діє за дорученням, не будучи при цьому власником. Експерти стверджують, що хоча ситуації в житті бувають різні, але все ж таки краще особисто познайомитися з власником квартири. Інакше може виявитися, що угода шахрайська і відбувається за підставними документами.

При цьому, за словами Іллі Менжунова, іноді справжні документи не є гарантією надійності угоди. Один із видів шахрайства полягає в наступному:

Шахраї під виглядом ріелтора шукають власника, який хоче продати квартиру, далі під тим чи іншим приводом вони забирають у власника паспорт, шукають схожу на нього людину і оформляють у нотаріуса генеральну довіреність на продаж квартири на ріелтора. В результаті за офіційною довіреністю покупець укладає угоду, шахрай забирає гроші та зникає. Усі претензії доведеться вирішувати зі справжнім власником квартири, який і не знає, що від його особи оформлялася генеральна доручення на продаж житла.

Тому, по-перше, не робіть угоди купівлі-продажу за генеральною довіреністю. По-друге, уважно подивіться, чи справді фотографія власника в паспорті та людина, яка представилася власником, одна особа.

Випадок із життя

У наших колег був подібний випадок шахрайства, пов'язаний із підставним власником. До них до офісу приїхав продавець та його представник, які хотіли за допомогою ріелторів продати заміський будинок. Запропонована вартість була цілком адекватна, тому покупця знайшли досить швидко. Переговори пройшли успішно, клієнт був готовийпогодити дату правочину. Продавець у свою чергу для підтвердження намірів придбати об'єкт попросив внести завдаток у розмірі 10% суми угоди. Ішла перевірка документів на об'єкт, готувався договір.

Але під час перевірки наших колег збентежив один факт. За паспортними даними власником була 45-річна жінка, яка все життя проживає в Москві. Однак вона виглядала років на 15 старших і до того ж мала своєрідну говірку, характерну більше для людини з глибинки. В результаті з'ясувалося, що шахраї справді мали на руках оригінали всіх документів на об'єкт, у тому числі паспорт власника. Для продажу вони знайшли схожу на фотографію у паспорті жінку. Внаслідок перевірки наші колеги подали до поліції заяву на шахраїв. Таким чином, вчасно розкривши схему, ріелтори змогли запобігти шахрайству та належним чином покарати злочинців.

Коли як у фільмі - "Жадібність фраєра згубила."

Загалом же учасники ринку нерухомості стверджують, що шахраям навіть не потрібно вигадувати нові методи обману – досить модифікувати старі. Банально, але тут, знову ж таки, доречно згадати приказку про «безкоштовний сир», і залишається лише пошкодувати людей, які мають можливість придбати нерухомість за адекватною ціною, у яких, побачивши «липові» знижки, загоряються очі, і жадібність бере гору над здоровим глуздом.

Нещодавно орендодавці розповіли нам про шахрайство під час оренди, коли шахраї навіть вклали певні кошти у своє кримінальне підприємство.

Як потім з'ясувалося, протягом двох днів вони зібрали передоплату чоловік із десяти, які потім зустрілися біля зачинених на два замки дверей квартири. Як обурено говорили пізніше обдурені горе-орендарі реальним власникам, що приїхали: «Але вони ж нам далиреальний ключ в обмін на гроші!».

Ключ виявився "ключовим" елементом в обмані. Справді, коли дають реальний ключ, просять спробувати відчинити і зачинити двері і кажуть, що можна заселятися вже завтра після збирання, та ще й так дешево! До перевірки документів, написання договору тощо. Халява!

Продавці нерухомості також часто бувають ошуканими

Сильно помиляється той, хто вважає, що з шахраями може зіткнутися лише покупець житла.

Погодьтеся, у житті не всі обставини залежать від Вас, і якщо з Вами працює шахрай, будьте впевнені, що умови договору Вам виконати майже неможливо. І в цьому випадку самому потрібно буде повернути не тільки аванс чи заставу, а ще й штрафні санкції, а вони дуже відчутні.

Покази квартири краще проводити у присутності ріелтора

Таким чином, можна сказати, що нічого принципово нового на ринку нерухомості щодо способів шахрайства не з'явилося. «Ах, обдурити мене не важко. Я сам обманюватися радий! – пише поет про любов до жінки, але те саме можуть сказати багато жертв шахраїв про свою любов до «халяви». Тому обережність, уважне читання договору та орієнтування в цінах на ринку, а краще – звернення до професійного ріелтора з гарною репутацією, – все це убереже Вас від великих втрат та розчарувань під час здійснення угод із житлом.

Агентство «Капітал-Викуп» бажає Вам вдалих угод!