Важливі тенденції у суперечках про нерухомість
1. Акт огляду території не є належним доказом накладання меж ділянки на землі лісового фонду. При цьому з позовами про віндикацію ділянок, чиї межі накладаються на такі землі, мають право виступати лише Росмайно
Суперечки виникають через те, що межі земель лісового фонду найчастіше не визначені чітко. Подібну плутанину держоргани намагаються використати на свою користь, вибудовуючи на ній вимоги щодо повернення ділянок. Судова практика з таких суперечок поки що складається неоднозначно.
Нещодавно арбітражні суди якраз розглянули одну із таких справ (див. справу № А41-47286/2015). Комітет лісового господарства Московської області звернувся із позовом «про звільнення лісових ділянок». Свої вимоги він доводив тим, що межі земель лісового фонду та ділянок, що належать відповідачу, частково накладаються один на одного. Як докази такого накладення Комітет посилався на акт огляду територій, а також на Свідоцтво про державну реєстрацію права власності України на земельну ділянку.
Висновки арбітражних судів у цій справі повністю узгоджуються з позицією, яку московська касація неодноразово займала в інших справах (див. справи № А41-56452/2014, № А41-15349/2014). Однак на практиці суди іноді задовольняють позови зПодібними вимогами, навіть якщо вони були заявлені регіональними комітетами лісового господарства. При цьому важливо пам'ятати, що проведення землевпорядної експертизи надає позивачеві більші можливості для обґрунтування своєї позиції в суді. За підсумками експертизи нерідко вдається виявити наявність накладання кордонів земельних ділянок, але це зрештою призведе до втрати власником прав на ділянку.
2. Наявність дозволу на будівництво не перешкоджає знесенню об'єкта нерухомості, зведеного з порушенням будівельних норм
Верховний суд України (ВР РФ) продовжує формувати практику у справах про знесення самовільних будівель. Гучна суперечка навколо зносу торгових центрів, зведених поруч із станціями столичного метрополітену, показала, що навіть наявність зареєстрованого права власності та судового рішення, що підтверджує законність будівництва, не захистить власників від втрати своєї нерухомості у зв'язку з визнанням її самовільною спорудою.
Незважаючи на це, в одному з муніципалітетів було збудовано житловий двоповерховий будинок на відстані близько 72 м до газопроводу. У результаті власник газопроводу звернувся із позовною заявою до власника нерухомості про усунення перешкод у користуванні газопроводом. Кінцева мета позивача полягала у тому, щоб покласти на відповідача обов'язок знести житловий будинок.
Власник будівлі посилався на те, що на момент будівництва йому не було відомо як про порушення охоронної зони, так і про те, що ділянка, що забудовується, знаходиться в межах цієї зони. Так, у державному кадастрі нерухомості були відсутні будь-які відомості про наявність охоронної зони, а ділянка, надана під газопровід, не була відмежована. Єдиним документом, який містить відомості про наявність газопроводу, був паспортбезпеки території муніципальної освіти Але він у вільному доступі був відсутній.
Арбітражний суд першої інстанції позов задовольнив, вважаючи, що розміщення нерухомості поруч із джерелом підвищеної небезпеки створює загрозу життю та здоров'ю людей, а також перешкоджає експлуатації небезпечного об'єкта. Однак суди апеляційної та касаційної інстанцій з таким підходом не погодилися і рішення суду скасували. Вони звернули увагу, що власник будинку не знав про наявність охоронних зон. До того ж, нерухомість була зведена на підставі дозволу на будівництво.
Судова колегія з економічних спорів Верховного Суду Україна залишила чинним рішення суду першої інстанції. Вона звернула увагу на те, що самовільною спорудою визнається об'єкт, зведений із порушенням будівельних норм та правил. У разі наявність дозволу на будівництво правового значення немає. При цьому суд зазначив, що охоронні зони були нанесені на карту муніципальної освіти ще у травні 2006 року. До того ж, ці відомості були і в паспорті безпеки території муніципалітету.
Очевидно, цих документів було достатньо, щоб дізнатися про наявність обмежень на будівництво. У результаті формується загальний тренд: при плануванні будівництва не варто покладатися виключно на дані громадських реєстрів (незважаючи на проголошений у статті 8.1 ЦК принцип їхньої достовірності), а необхідно отримувати додаткову інформацію з усіх доступних джерел. Наприклад, запитувати в органах місцевого самоврядування дані про наявність та режим охоронних зон у межах забудовуваної території. Це дозволить уникнути непередбачених ризиків.
3. Позасудовий порядок розірвання договорів оренди столичних земель у зв'язку з їхнеосвоєнням поширюється і землі «Нової Москви»
4. При оскарженні кадастрової вартості суд, визнавши звіт про оцінку неприпустимим доказом, немає права відмовити у призначенні та проведенні оціночної експертизи
Заявник, бажаючи знизити кадастрову вартість земельної ділянки, подав у матеріали справи звіт про визначення ринкової вартості нерухомості, а також позитивний експертний висновок на цей звіт. Суд першої інстанції, відмовляючи у задоволенні заяви, вирішив, що і поданий заявником звіт, і позитивний експертний висновок не відповідають вимогам законодавства про оціночну діяльність та не підтверджують заявлений розмір ринкової вартості об'єкта оцінки. Також суд відмовив у задоволенні клопотання позивача щодо проведення судової експертизи.
Судова колегія з адміністративних суперечок ЗС Україна з таким рішенням не погодилася. Пославшись на частину 2 статті 56 ЦПК РФ, вона зазначила, що у разі виникнення сумнівів в обґрунтованості звіту про оцінку та достовірність визначення ринкової вартості суд виносить ці обставини на обговорення сторін. Причому це не залежить від того, чи посилалися сторони на такі обставини. При цьому встановлення ринкової вартості є питанням, яке потребує спеціальних знань у галузі оціночної діяльності. Отже, у разі сумнівів суд має призначити експертизу за власною ініціативою, тобто навіть за відсутності клопотання від сторони.