Відповідальність УФРС за реєстрацію прав громадян на нерухоме майно, Агентство нерухомості
Відповідальність УФРС Управління Федеральної Реєстраційної Служби – серйозно звучить, чи не так? Надійно, солідно вселяє впевненість. За назвою відчувається серйозна контора, впевнене майбутнє та світле сьогодення.
А що щодо відповідальності УФРС за свої дії щодо реєстрації прав громадян на нерухоме майно? Проколи були? Помилки в документах, прийом підроблених документів «не дивлячись»? Було, все було… На жаль, немає такої контори, приватної чи державної, яка взагалі не помилялася б, випадково чи навмисно. (Це ми ще не говоримо про банальні затримки, які переросли в справжню проблему як для ріелторів, так і для власників нерухомості. Це взагалі окрема розмова).
У Законі про державну реєстрацію нерухомого майна є безліч посилань на те, що орган її, реєстрацію, який здійснює «зобов'язаний», «повинен» і так далі, і лише одним скромним пунктом, наприкінці записано: «Заявники мають право на оскарження дій або бездіяльності посадових осіб...»
Передбачається, що можливий порядок оскарження невірної (а найчастіше й незаконної) дії чиновників УФРС буде досудовим. Тобто особа або організація, яка вважає себе потерпілою, повинна звернутися до начальства того чиновника, який допустив порушення. До прямого начальства, тобто. в ту саму УФРС. Яка, природно, дотримується честі режиму. І навіть не припускає, що своя людина здатна порушення допустити.
Але, не звинувачуватимемо УФРС, спробуємо розібратися, за що ж воно (Управління) може нести відповідальність. Уважно почитавши вищезгаданий закон, ми дійдемо висновку, що Управління (і Росреєстрація в цілому) несе відповідальність за перевірку документів та документообіг, а сама реєстрація угоди настає вже після перевірок, колиУправління переконане у їх правильності. І визнати власне реєстрацію правочину незаконним неможливо.
Розглянемо приклад поширеної (на жаль!) шахрайської схеми.
Є квартира, на яку «поклали око» недобросовісні громадяни, є самотній її мешканець, який насилу відповідає за свої дії, наприклад — «обличчя, яке зловживає алкоголем» або нерухомий інвалід. Обманним шляхом увійшовши в довіру власника, шахрай отримує від нього Генеральну довіреність і продає по ній квартиру, природно реєструючи Договір купівлі-продажу в УФРС.
Чиновник Управління перед реєстрацією угоди перевіряє документи на житло, право власності та інші папери та угоду реєструє. На думку УФРС, угода законна — в ЄДРП (Єдиному державному Реєстрі Прав на нерухоме майно) подані документи пройшли перевірку на відповідність, підпис продавця та його особу засвідчені нотаріально — тобто. все начебто законно. Угода реєструється в УФРС. Власник залишається без квартири та без грошей. Претензій до реєструючого органу немає.
Другий приклад, не менш поширений (знов на жаль…).
У паспорт власника квартири, ізольованого будь-яким чином на час проведення купівлі-продажу, вклеюється фотографія потрібної людини і угода проводиться. Як і в першому випадку, документи в порядку, нарікань УФРСу немає. Їх і бути не може — за чинним законодавством! Офіційно при реєстрації УФРС має займатися: - перевіркою документів по об'єкту угоди, - перевіркою правочинності осіб, які здійснюють угоду, - перевіркою Договору купівлі-продажу (або іншої дії з нерухомістю), - правильність заповнення та комплектність документів, - перевіркою документів на відповідність до наявних записами в ЄДРП, - здійснити реєстраційнідії у зазначений законом строк. Якщо всі ці умови дотримані, якщо по жодному з пунктів до паперів не можна причепитися, якщо УФРС встановила доступними їй методами справжність та відповідність усіх документів — угода буде зареєстрована.
І якщо схема спочатку була шахрайською, претензії до Управління можуть бути розглянуті лише в рамках недбалості щодо посадових дій, але не за звинуваченням у власне реєстрації як такої.