Відсотки по іпотеці можна - відбити - здаючи квартиру
На початку нового циклу
"Гарна недорога квартира [експонується] на ринку близько 2-3 годин", - уточнює Жукова.
У Міелі переконані, що підвищення цін на оренду серйозно обмежено платоспроможним попитом, тому різке зростання орендних ставок цього року не прогнозується. На підвищення грають зростання комунальних платежів та поява у пропозиції квартир у нових будинках, що вигідно відрізняються за характеристиками від житла у старому фонді.
За оцінками "Міеля", середня вартість оренди типової однокімнатної квартири зараз становить $460 на місяць (за даними "Інкому" - $420), двокімнатну квартиру можна зняти в середньому за $590, оренда троячки в середньому коштує $719 на місяць.
Найдорожча пропозиція, звісно, у Центральному окрузі Москви. Вартість найму однокімнатної квартири тут коливається від $500-700 до $8000 на місяць, двокімнатна оцінюється від $600 до $12 000, а найм трикімнатних апартаментів коштує від $800 до $20 000 на місяць. Квартири в Південно-Західному окрузі також досить дорогі: $480-500 - мінімальна місячна плата за одну. Інші райони Москви приблизно зрівнялися між собою за вартістю орендної плати. Однокімнатну квартиру можна винайняти за ціною від $450 до $2500 на місяць, двокімнатну — від $500 до $8000, трикімнатну квартиру здають від $600 до $20 000 на місяць.
Ринок оренди в 2005 р. спокійніший, ніж рік тому, констатують ріелтори. Характеризуючи збільшення попиту та зменшення пропозиції наприкінці літа, Марія Жукова використовує приставку "квазі", оскільки реально квартир у Москві менше не стає. Пропозиція зменшується, тому що з ринку йдуть так звані "літні квартири" (здаються на 3-6 місяців) і починається новий сезон, а зменшенняпропозиції змушує потенційних орендарів проявляти велику активність, і у пошуку варіантів вони обдзвонюють усі можливі компанії. "Насправді попит залишається просто стабільно високим", - вважає експерт.
Дорогі орендарі
Вартість оренди елітних квартир варіюється від $5000 до $20 000 на місяць і багато в чому залежить від розташування пропозиції. Наприклад, чотирикімнатна квартира площею 133 кв. м на вул. Зоологічна оцінюється в $7000 на місяць, у той час як вартість аналогічного пропозиції в Сокільниках становить $5300 на місяць, як повідомили в De Luxe Alliance.
«Стелі цін можна вважати $25 000, проте, враховуючи високий попит на дороге елітне житло, можна припустити, що це ще не межа. А щодо мінімальної ціни, то вона знаходиться на рівні $2500-3000 на місяць”, — каже Наталія Новікова, генеральний директор Renaissance Realty. Вона зазначає, що зростання орендних ставок у елітному сегменті відбувається досить повільно і значно відстає від зростання цін на квартири: Парижу”.
За прогнозами фахівців департаменту оренди житлових приміщень Penny Lane Realty, орендні ставки в сегменті елітної оренди в середньому зростуть у 2005 р. на 10-12% порівняно з показниками 2004 р. Найпопулярнішими на ринку елітної оренди влітку, за оцінкою компанії, були квартири у цінових сегментах від $1000 до $2000 та від $4000 до $7000 на місяць.
Як і раніше, значна частина заявок на оренду квартир класу de luxe походить від іноземних клієнтів. Аналітики Penny Lane Realty оцінюють загальну кількість іноземних громадян, які вперше приїжджають до Москви таякі потребують оренди високоякісного житла, в 3000 чоловік щорічно. Ще не менше 4000 іноземних громадян щорічно з тих чи інших причин змінюють орендовану квартиру. Однак у компанії зазначають, що відсоток експатів трохи скорочується: за перші вісім місяців 2004 р. цей показник становив 75% від загальної кількості, а за цей же проміжок часу 2005 р. — 70%. Але у Penny Lane Realty це коливання вважають незначним.
Іпотека та оренда
В управлінні іпотеки "Міеля" підрахували: якщо придбану по іпотеці однокімнатну квартиру (на вторинному ринку) вартістю $100 000 здавати по $600-900 на місяць (практично всі банки дозволяють здавати житло, що знаходиться в заставі, але потрібно офіційно оформити договір оренди ), за п'ять років можна отримати від $45 000 до $70 000, окупаючи відсотки за кредитом.
Але експерти зазначають, що в основному купуються для оренди квартири елітні або бізнес-класу. Для типового житла термін окупності таких інвестиційних проектів становить 10-12 років, елітна нерухомість, на думку Новікової, за грамотного управління може окупитися швидше (за 6-7 років).