Вирішення складних питань з ПДВ при оренді та викупі державного або муніципального майна

Якщо організація орендує чи викуповує майно у держави, вона визнається податковим агентом з ПДВ. Але є низка випадків, коли такого обов'язку можна уникнути.

Відповідно до п. 3 ст. 161 ПК України орендар повинен обчислювати, утримувати та перераховувати до бюджету ПДВ із суми орендної плати за держмайном, а покупець - з його викупної вартості. Від виконання цих обов'язків не звільняються навіть ті організації, які не є платниками ПДВ, а саме:

Утримувати чи ні ПДВ при оренді держмайна?

Це залежить від умов договору оренди

Укладання договору оренди держмайна ще не означає, що орендар автоматично визнається податковим агентом з ПДВ щодо орендної плати (див. нижче). Все залежить від того, хто в договорі зазначений як орендодавець і яким чином прописана вартість оренди - з урахуванням ПДВ або без цього податку.

Зверніть увагу! Якщо орендодавцем є казенна установа, то орендар не визнається податковим агентом з ПДВ

Договір оренди укладено з територіальним управлінням Росимущества.При такому варіанті оформлення договору як орендар виступають безпосередньо органи державної влади. Тому організація-орендар визнається податковим агентом щодо ПДВ із орендної плати (п. 3 ст. 161 НК РФ).

Примітка. Якщо договір оренди укладено безпосередньо з територіальним управлінням Росмайна, то організація-орендар визнається податковим агентом з ПДВ.

Договір оренди укладено з ГУПом або МУПом.Найчастіше орендодавцем за договором виступає не сам власник держмайна, а його балансоутримувач, тобто державне або муніципальне унітарне підприємство, у якого майно, що орендується, знаходиться в оперативномууправлінні чи господарському віданні. Це підприємство має само перерахувати до бюджету ПДВ з орендної плати та виставити орендарю рахунок-фактуру з виділеною в ньому сумою ПДВ (п. 3 ст. 161 НК РФ). Значить, у цій ситуації орендар не є податковим агентом із ПДВ. Він має перерахувати орендодавцю всю суму орендної плати, включаючи цей податок.

Орендодавець самостійно сплачує до бюджету ПДВ з орендної плати навіть у тому випадку, коли орендар вносить цю плату не на рахунок орендодавця - балансоутримувача держмайна, а безпосередньо до бюджету або на спеціально відкритий для цього рахунок в органах казначейства.

Примітка. Якщо договір оренди укладено з балансоутримувачем, тобто з державною або муніципальною установою, то орендар не є податковим агентом з ПДВ. Цей податок до бюджету має сплачувати ГУП чи МУП.

Проте орендар не завжди є податковим агентом за тристороннім договором оренди. Щоб вирішити, яка зі сторін такого договору має сплатити ПДВ, необхідно проаналізувати його умови.

Ще один варіант - у договорі нічого не сказано про те, на кого покладено обов'язки щодо сплати до бюджету ПДВ з орендної плати. Якщо як орендодавець виступають органи державної влади або місцевого самоврядування, тобто територіальне управління Росмайна, то організація-орендар визнається податковим агентом з ПДВ. Якщо орендодавцем є ГУП чи МУП, то орендар не має обов'язків з перерахування до бюджету ПДВ з орендної плати.

ПДВ розраховують або за ставкою 18%, або за ставкою 18/118.При оренді держмайна податкова база з ПДВ визначається як сума орендної плати, що включає цей податок (п. 3 ст. 161 НК РФ). І якщо у договорі плату встановлено з урахуваннямПДВ, орендар обчислює податок за розрахунковою ставкою 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

ПДВ з орендної плати потрібно перерахувати в загальновстановлені терміни.Строк сплати "агентського" ПДВ окремо в гол. 21 ПК України не встановлено. Отже, податковий агент має перерахувати його до бюджету у загальному порядку, тобто після закінчення кварталу, у якому він вносив орендну плату за держмайно.

Щоб ПДВ з орендної плати прийняти до відрахування, його потрібно перерахувати до бюджету.Для прийняття ПДВ до відрахування організація-орендар має:

перебувати на обліку в податкових органах та бути платником ПДВ (абз. 2 п. 3 ст. 171 НК РФ). Якщо орендар держмайна сплачує ЕНВД чи ЕСХН, застосовує "спрощенку" або звільнений від сплати ПДВ, то перерахований з орендної плати ПДВ він не зможе прийняти до відрахування
використовувати орендоване майно для діяльності, що оподатковується ПДВ (абз. 3 п. 3 ст. 171 НК РФ)
мати належним чином оформлений рахунок-фактуру у сумі оренди, виписаний самим податковим агентом від імені продавця (абз. 2 п. 3 ст. 168 НК РФ)
прийняти послуги з оренди держмайна до обліку (абз. 2 п. 1 ст. 172 НК РФ)
сплатити ПДВ до бюджету та підтвердити це відповідними платіжними документами (абз. 3 п. 3 ст. 171 та п. 1 ст. 172 НК РФ)

Виходить, що якщо орендар перераховує ПДВ одночасно із внесенням орендної плати, то ПДВ він може прийняти до відрахування у тому ж кварталі, де сплатив його до бюджету.

Примітка. Суди підтверджують, що якщо орендар перераховує одночасно і орендну плату орендодавцю, і ПДВ із неї до бюджету, то податок він може прийняти до вирахування у тому ж кварталі, де сплатив його до бюджету.

Навіть якщо договір оренди держмайна розірвано, податковий агент має право прийнятивідрахуванню ПДВ, який він уже перерахував до бюджету (див. урізання нижче).

Зверніть увагу! Розірвання договору оренди не є перешкодою для вирахування ПДВ

Що стосується розірвання договору оренди держмайна колишній орендар має право як повернення орендної плати, перерахованої авансом, а й у відрахування ПДВ, що він встиг правомірно сплатити до бюджету (п. 5 ст. 171 НК РФ). Для прийняття ПДВ до вирахування необхідно, щоб в обліку орендаря було проведено коригування у зв'язку з розірванням договору оренди та відображено повернення майна орендодавцю (п. 4 ст. 172 НК РФ). Відрахування ПДВ у подібній ситуації можливе пізніше року з повернення орендованого держмайна орендодавцю (п. 4 ст. 172 НК РФ).

При розрахунках за оренду негрошовими коштами суди дозволяють не сплачувати ПДВ.Нерідко в рахунок орендної плати власник зараховує вартість ремонту, проведеного орендарем. В цьому випадку останній не має реальної можливості обчислити, утримати з орендної плати та перерахувати до бюджету ПДВ.

Примітка. На думку більшості арбітражних судів, у разі внесення орендної плати негрошовими коштами у орендаря немає обов'язків податкового агента з ПДВ.

До ухвалення рішення - перераховувати ПДВ чи ні, необхідно проаналізувати судову практику за своїм округом. І взяти до уваги не лише ухвали ФАС, а й рішення судів першої та апеляційної інстанцій.

У договорі на викуп держмайна безпечніше одразу виділити суму ПДВ

Організація, яка викуповує у держави майно, визнається податковим агентом з ПДВ щодо цього майна, якщо одночасно виконано дві умови (абз. 2 п. 3 ст. 161 ПК РФ):

як продавець виступає територіальне управлінняРосмайна
викуповане держмайно складає скарбницю України, суб'єкта України або муніципального утворення та не закріплене на праві господарського відання чи оперативного управління за будь-яким ГУПом чи МУПом. Якщо у держмайна, що купується, є балансоутримувач - ГУП, МУП або інша установа, то незалежно від того, хто є його продавцем, у покупця не виникає обов'язків податкового агента

Організації - суб'єкти малого чи середнього бізнесу взагалі звільнено від сплати ПДВ при викупі держмайна (пп. 12 п. 2 ст. 146 ПК РФ). Але ця пільга діє із суттєвими обмеженнями (див. урізання нижче).

Літера закону. Яке майно вигідніше викуповувати у держави малому та середньому бізнесу

Виходить, що організації, які викуповують у держави нерухомість, поставлені у нерівні умови. Якщо вони орендують і викуповують майно, що у федеральної власності, всі вони визнаються податковими агентами, отже, зобов'язані утримати ПДВ і сплатити їх у бюджет. Тільки у разі оренди нерухомості у власника на рівень нижчий – починаючи з суб'єкта Україна – вони зможуть скористатися пільгою з ПДВ за його викупу.

Примітка. При купівлі держмайна на виплат Мінфін України вимагає включити суму нарахованих відсотків до податкової бази з ПДВ. Арбітражні суди із цим не згодні.

Якщо сума ПДВ не виділена в договорі викупу, суди можуть вимагати нарахувати її зверху. 161 НК РФ). Тобто він має використати розрахункову ставку 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Але це застосовно тільки у випадках, коли вартість майна, що продається, визначеназ урахуванням ПДВ.

Примітка. Якщо у договорі про викуп держмайна ПДВ не виділено, то податковий агент має нарахувати суму податку понад договірну ціну за ставкою 18%.