Витратний підхід ТОВ Центр ІЛЕКТА

Витратний підхід– сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідні відновлення чи заміщення об'єкта оцінки, з урахуванням його зносу. Методика витратного підходу ґрунтується на розрахунку вартості відтворення (заміщення) за відтворюваними видами активів, до яких земельні ділянки не належать. Елементи витратного підходу можуть застосовуватися для розрахунку вартості поліпшень у межах інших методів оцінки землі.

У нашому випадку передбачається наступна послідовність дій:

визначення повної відновлювальної вартості будівель;
визначення величини накопиченого зносу;
визначення вартості відтворення як різниці повної відновлювальної вартості та накопиченого зносу;
розрахунок ринкової вартості земельної ділянки;
розрахунок ринкової вартості єдиного Об'єкта оцінки як суми ринкової вартості земельної ділянки та вартості відтворення.

Розрахунок повної відновлювальної вартості покращень.

Повна відновна вартість об'єкта оцінки є вартість коштів, необхідні повного його відновлення у початковому вигляді (за старим проектом), з урахуванням поточних ціни будівельно-монтажні роботи, матеріали та конструкції, торгових націнок і транспортних тарифів тощо. Таким чином, повна відновна вартість визначається витратами в поточних цінах на будівництво точної копії об'єкта, що оцінюється з використанням таких же архітектурних рішень, будівельних конструкцій і матеріалів, а також з тією ж якістю будівельних робіт. У цьому випадку відтворюються ті ж недоліки в архітектурних рішеннях, які були у об'єкта, що оцінюється.

Існує 4способу визначення відновлювальної вартості об'єкта нерухомості:

метод порівняльної одиниці; одиницями виміру може бути 1 кв. м, 1 куб. м, 1 місце та ін.
поелементний спосіб розрахунку вартості об'єкта нерухомості полягає у визначенні питомої вартості одиниці виміру об'єкта або всього об'єкта виходячи з поелементних витрат (витрати на матеріали, робочу силу, на виробництво земляних, монтажних, оздоблювальних робіт тощо).
кошторисний спосіб розрахунку вартості об'єкта нерухомості полягає у складанні об'єктних та зведених кошторисів будівництва даного об'єкта, як би він будувався знову. Це найбільш трудомісткий метод визначення вартості об'єкта, хоча він може бути значно полегшений, якщо для об'єкта, що оцінюється, збереглися старі кошториси, за якими цей об'єкт будувався.
індексний спосіб оцінки об'єкта нерухомості полягає у визначенні відновної вартості об'єкта, що оцінюється шляхом множення балансової вартості на відповідний індекс. Індекси для переоцінки основних фондів затверджуються Держкомстатом України та періодично публікуються у пресі.

Оцінюючи нерухомого майна витратним методом велике поширення набув підхід, який полягає у встановленні поточної вартості сукупних витрат на зведення об'єкта, які мали місце у минулі роки. Для цього широко використовується відповідна нормативна база "доперебудовного" періоду.

У минулі роки ціни на будівельно-монтажні роботи та матеріали були відносно стійкими, тому всі вартісні показники розраховувалися для умов конкретного (базового) року (наприклад: 1969, 1984, 1991). Перерахунок кошторисних норм регламентувався відповідними постановами, які розробляє Державний комітет СРСР з питаньсправам будівництва разом із різними галузевими міністерствами та відомствами.

Основою для отримання поточної відновної вартості нерухомості можуть бути дані проектно-кошторисної документації, так і укрупнені цінові показники за типовими будівлями та спорудами, згрупованими в "Збірниках укрупнених показників відновної вартості" (УПВС), "Збірниках укрупнених показників вартості будівництва" та іншій подібній літературі. Необхідно відзначити, що зазначені довідники складені в цінах базового року будівництва і містять відомості практично по всіх типах об'єктів, які зводяться на той час і експлуатуються сьогодні.

Повна відновна вартість, для цілей оцінки нерухомості (СНР) обчислюються як сума (1) прямих витрат (Спр), (2) непрямих витрат (Скіс) та (3) підприємницького прибутку (П) за формулою:

Снс = Спр + Скосв + П

Визначення вартості провадиться:

на підставі даних спеціалізованих нормативних баз та довідників для оцінки;
на підставі розрахунків витрат, необхідних для отримання на дату оцінки або точної копії об'єкта оцінки або об'єкта-замінника рівної корисності;
на підставі даних про вартість будівельних контрактів на зведення аналогічних об'єктів за аналогічних ринкових умов.

Як метод визначення вартості нового будівництва Об'єкта оцінки в цій оцінці використовувався Метод розрахунку на підставі даних спеціалізованих нормативних баз і довідників для оцінки.

Для подальших розрахунків Оцінювачі прийняли за основу показники розрахункової середньої вартості будівель відповідно до даних збірників «КО-ІНВЕСТ» з подальшим коригуванням на відмінності у конструктивнійсистемі та дату оцінки.

Визначення переліку врахованих витрат.

Відповідно до класифікації будівельних витрат, повна відновна вартість (а за відсутності накопиченого зносу та вартість відтворення) включає три групи витрат:

Прямі будівельні витрати (ПЗ).Капітальні витрати, безпосередньо пов'язані з будівництвом фізичних будівель (наприклад, витрати за контрактом), називають прямими витратами.

Непрямі витрати (КЗ).Капітальні витрати, що мають непряме відношення до будівництва об'єктів (наприклад, кредитні витрати) і не включені в прямі будівельні витрати, називають непрямими витратами. До них відносять інші види витрат, наприклад, оплату праці фахівців, вартість кредитів, податки протягом будівництва; поточні витрати, наприклад комісійний збір за оренду, продаж, маркетингові витрати.

Підприємницька винагорода (ПД)дозволяє врахувати винагороду за ризик, що відчувається підприємцем у зв'язку з реалізацією будівельного проекту. При розрахунку його вартості оцінювачі аналізують дохід девелоперів, який відповідає різниці між повними витратами на будівництво та ринковою вартістю об'єкта після його виходу на проектну потужність.

З огляду на, мету і завдання реальної оцінки, оцінці підлягають прямі будівельні витрати, включаючи прибуток підрядної організації, і навіть непрямі витрати, включаючи кредитні витрати, підприємницьку винагороду.

Застосована методика розрахунку ПВС із використанням збірників КО-ІНВЕСТ серії «Довідник оцінювача».

При визначенні повної відновлювальної вартості об'єкта експертами використали також метод порівняльної одиниці. У довідкових показниках вартості будівництва враховано наступнийколо витрат:

а) прямі витрати (вартість матеріалів, вартість експлуатації машин, оплата праці робітників); б) накладні витрати (за нормативами Держбуду України у відсотках від фонду оплати праці робочих будівельників та механізаторів, диференційованих за видами робіт); в) прибуток у будівництві у відсотках від фонду оплати праці робітників; г) усереднена величина донарахувань до вартості по 7 глав зведеного розрахунку вартості, у розмірі 20% від суми вищеперелічених складових, що враховує витрати на передбачені роботи та витрати та низку місцевих податків.

При визначенні базисної вартості та регіональних коефіцієнтів рівня вартості використано такі методичні підходи:

а) вартість матеріалів у конкретних регіонах України визначена на підставі узагальнення даних про вартість матеріалів представників, що публікуються Держкомстатом України; б) поточна вартість експлуатації машин визначена шляхом множення відповідних кошторисних розцінок 1984 на усереднене значення індексу поточних цін за цією статтею витрат. в) оплату праці в будівництві в різних регіонах України враховано на рівні, зафіксованому державною статистикою.

У складі фактичних показників оплати праці та цін на матеріали франко-приоб'єктного складу будівельного майданчика враховано повну вартість відповідних ресурсів, що використовуються у будівництві.

Так у фонді оплати праці робітників враховано:

а) надбавки до тарифних ставок та окладів; винагороди (відсоткові надбавки) за вислугу років; б) виплати, зумовлені районним регулюванням оплати праці; в) надбавки за рухомий та роз'їзний характер робіт вахтовим методом; г) суми, що виплачуються у розмірі тарифної ставки, окладу за дні в дорозі від місця перебування підприємства(пункту збору) до місця роботи та назад, передбачені графіком роботи на вахті; д) польове забезпечення; е) оплата додаткових відпусток; ж) оплата вартості проїзду до місця відпочинку та назад працівникам підприємств, розташованих у районах Крайньої Півночі, у прирівняних до них місцевостях та в окремих районах Далекого Сходу; з) інші види оплат, що входять до фонду оплати праці.

У довідкових показниках вартості житлових будинків не враховано низку інших робіт та витрат, специфічних для конкретних умов здійснення будівництва:

При прив'язці довідкових показників до місцевих умов Оцінювачем запроваджено спеціальну поправку на рівень інших витрат. У довідкових показниках не враховано податку додану вартість.

Методику визначення показників наведено нижче.

ПВСБ.Г.. Повна відновна вартість об'єкта, визначена відповідно до розцінок відповідної збірки КО-ІНВЕСТ серії «Довідник оцінювача», у цінах базового року як добуток будівельного об'єму або площі будівлі (площі або довжини споруди) на вартість 1 одиниці виміру.

IБ.Г.-д.о.Індекс переходу від цін базового року до цін на дату оцінки. Розраховується на основі прогнозних індексів перерахунку вартості будівельно-монтажних робіт для м. Москви (збірка «Індекси цін у будівництві», Ко-інвест, випуск 60);

Кпл./об..Коефіцієнт на відмінності у площі або обсягу об'єкта оцінки. Розраховується відповідно до рекомендацій відповідної збірки КО-ІНВЕСТ серії «Довідник оцінювача»;

Крег.-екон.Коефіцієнт на регіонально-економічні відмінності. Визначається відповідно до рекомендаційвідповідної збірки КО-ІНВЕСТ серії «Довідник оцінювача»;

Крег.-клімат.Коефіцієнт на регіонально-кліматичні відмінності. Визначається відповідно до рекомендацій відповідної збірки КО-ІНВЕСТ серії «Довідник оцінювача»;

Кндс- коефіцієнт обліку податку на додану вартість (1,18);

Пд -коефіцієнт прибутку девелопера. Придбання земельної ділянки, створення на ній покращень та подальший продаж (або експлуатація) – це самостійний бізнес, який вимагає винагороди. Прибуток девелопера відображає витрати на управління та організацію будівництва, загальний нагляд та пов'язаний з девелопментом ризик.

Прибуток девелопера відображає витрати на управління проекту загалом, залучення джерел фінансування, організацію проектно-вишукувальних робіт та робіт за погодженням проектно-кошторисної документації, організацію будівництва та реалізації введеного в експлуатацію об'єкта. Крім того, при поєднанні функцій забудовника та інвестора (що є типовим для умов московського регіону), прибуток девелопера має включати і повернення капіталу, що інвестується, на умовах достатньої прибутковості.