Вказівка в акті передачі приміщення аварійного стану опалення не покладає на орендаря
Вказівка в акті прийому - передачі орендованого приміщення на аварійний стан системи центрального опалення сама по собі не означає покладання на орендаря тягаря несення витрат з усунення наслідків аварії та капітального ремонту, спричиненого невідкладною необхідністю.
Комітет з управління майном (орендодавець) на підставі пункту 3 частини першої статті 619 ЦК України звернувся з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю про розірвання договору оренди у зв'язку з невнесенням у встановлені строки орендної плати та про виселення відповідача із нежитлового приміщення.
Рішенням суду першої інстанції у позові відмовлено на тій підставі, що відповідач (орендар) зробив капітальний ремонт системи центрального опалення приміщення, що орендується, і відповідно до пункту 1 статті 616 ЦК України зарахував його вартість у рахунок орендної плати.
Постановою апеляційної інстанції дане рішення скасовано і позов орендодавця задоволений з посиланням на те, що в цій ситуації орендар не мав права на залік вартості робіт з капітального ремонту в рахунок орендної плати.
При цьому суд апеляційної інстанції вказав таке.
Відповідно до умов договору орендодавець зобов'язаний проводити капітальний ремонт зданого оренди нежитлового приміщення разом із капітальним ремонтом усієї будівлі, але термін планового капітального ремонту спірної будівлі ще не настав. Орендар узяв на себе зобов'язання щодо капітального ремонту об'єкта оренди у разі невідкладної необхідності, оскільки знаючи про недоліки переданого в оренду приміщення, зокрема про аварійний стан системи центрального опалення, прийняв цеприміщення за актом прийому - передачі (про аварійний стан системи центрального опалення було зроблено відмітку у вказаному акті). Тим самим орендар позбавив себе права віднести витрати на капітальний ремонт, викликаний невідкладною необхідністю, на орендодавця.
Суд касаційної інстанції, перевіривши матеріали справи у зв'язку зі скаргою відповідача, встановив, що відповідач, заперечуючи заявлені вимоги, посилався на проведення ним капітального ремонту системи центрального опалення у зв'язку з невідкладною необхідністю (аварією) та відмовою орендодавця здійснити такий ремонт.
Відповідно до статті 611 ЦК України орендодавець зобов'язаний надати орендарю майно у стані, який відповідає умовам договору оренди та призначенню майна. Однак, як видно з акту прийому передачі приміщення, система центрального опалення в момент передачі знаходилася в аварійному стані.
Матеріалами справи підтверджується та позивачем не заперечується факт аварії системи центрального опалення. Актами обстеження, складеними за участю представників теплопостачальної організації та орендодавця, підтверджується необхідність проведення її капітального ремонту.
Орендар неодноразово звертався до орендодавця з проханням вжити невідкладних заходів щодо усунення наслідків аварії та проведення капітального ремонту системи центрального опалення, про що свідчать наявні у справі заяви та телеграми.
Оскільки орендодавець не вжив відповідних заходів, орендар був змушений зробити капітальний ремонт власним коштом, уклавши договір із підрядником.
За таких обставин суд першої інстанції обґрунтовано дійшов висновку про право відповідача відповідно до пункту 1 статті 616 ЦК України зарахувати в рахунок орендної плати вартість робіткапітального ремонту системи центрального опалення, спричинених невідкладною необхідністю.
Взявши до уваги викладене, а також враховуючи, що іншої заборгованості з орендної плати у відповідача не було, суд касаційної інстанції скасував постанову апеляційної інстанції та залишив у силі рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні вимоги позивача.