Внески на капремонт, або Тягар власності у дії, Гарант-Інфо
І мешканці столиці, і власники з інших регіонів стали частіше цікавитися, наскільки співвідносяться норми про внески на капремонт з іншими положеннями законодавства та чи можна оскаржити цей платіж у суді.
Обґрунтованість плати за капремонт із погляду закону: позиція юристів
ЦЕ ЦІКАВО
42% читачів порталу ГАРАНТ.РУ вважають, що витрати на капітальний ремонт житлових будинків має нести виключно держава. Натомість 40% респондентів готові взяти участь у фінансуванні капремонту, уточнюючи при цьому, що основна частина витрат має все одно лежати на державі. І лише 6% опитаних вважають, що власники мають самі оплачувати капремонт своїх будинків у повному обсязі.
Ще одним аргументом у подібних суперечках може стати дата проведення капремонту будинку, закріплена у відповідній регіональній програмі. Нагадаємо, капремонт будинків, які потребували капітального ремонту на момент приватизації, повинен передбачатися регіональною програмою в першочерговому порядку (ч. 3 ст. 168 Житлового кодексу РФ).
Враховуючи зазначені вище докази, у власників є шанс довести, що витрати на організацію капремонту має взяти він держава – при цьому вони можуть звернутися до своєї керуючої організації чи регіонального оператора (ст. 161, ст. 180 Житлового кодексу РФ). Однак, як зазначає Микола Марушкін, для становлення такого підходу як прецедентний необхідно дочекатися позиції вищих судових інстанцій.
Водночас задоволення судом вимог власників за ст. 16 закону про приватизацію може суттєво позначитися на муніципальному бюджеті чи бюджеті регіону (залежно від того, у чиїй власності перебувавбудинок до приватизації). «Ось, наприклад, в Омську обсяг вимог щодо задоволених позовів щодо проведення капремонту за рахунок муніципалітету ще кілька років тому втричі перевищував річний бюджет міста», – зазначає виконавчий директор НП «ЖКГ Контроль»Світлана Розворотньова. «Положення про капітальний ремонт за рахунок власників ухвалювалися саме для того, щоб не дати будинкам скотитися в аварійний стан. Для цього потрібні десятки трильйонів рублів, яких ні в федеральному, ні в регіональних, ні в муніципальних бюджетах немає», – робить висновок експерт. У зв'язку з цим, на думку Світлани Розворотневої, часткове фінансування капремонту за рахунок внесків громадян є єдиною нагодою забезпечити масовий послідовний ремонт усіх багатоквартирних будинків.
Загалом експерти згодні з тим, що покладання обов'язку щодо фінансування капремонту на власників справедливе і не викликає протиріч із чинним законодавством. Проте, зазначають вони, механізми збирання коштів на капремонт, забезпечення прозорості фінансових потоків, контролю якості виконаної роботи та гарантій збереження грошей громадян потребують серйозного доопрацювання.
Інтереси власників – в ім'я чи всупереч?
Нерідко власники, які виступають проти ідеї оплачувати капремонт будинків за їх рахунок, посилаються на те, що, встановивши вимогу про обов'язкові внески на ремонт житлових будинків, держава водночас обмежила їх у праві визначати черговість проведення ремонту у їхньому будинку, перелік робіт та підрядну організацію. . Крім того, не передбачено заходів, спрямованих на захист внесків від інфляції. Деякі з цих сумнівів, на думку експертів, цілком обґрунтовані, і ось чому.
Термін проведення капремонту
Черговість здійснення ремонтнихробіт у будинках повинна визначатися на підставі об'єктивних даних про них та результатів їх технічного обстеження. Уточнити, коли заплановано ремонт того чи іншого будинку, можна в регіональній програмі капремонту, розміщеній на сайті відповідного регіонального оператора (ч. 3 ст. 168 Житлового кодексу РФ).
При цьому власники, які відкрили спеціальний рахунок, можуть вплинути на термін проведення капремонту та встановити свої, більш ранні в порівнянні з регіональною програмою. Але це можливо, якщо на рахунку їх будинку достатньо коштів або встановлений ними розмір щомісячного внеску на капремонт більший від прийнятого в регіоні мінімального значення (ч. 4.1-4.2 ст. 170 Житлового кодексу РФ).
А ось шансів змінити черговість капремонту у власників, які спрямовують внески в «загальний котел», значно менше – з цією метою вони можуть звернутися до керуючої організації або регіонального оператора, проте гарантувати безумовний успіх подібних дій не можна. Тим не менше, іноді регіональна влада йде їм назустріч. Так, генеральний директор Фонду капітального ремонту Московської областіАндрій Чернишин в інтерв'ю порталу ГАРАНТ.РУ навів приклад того, як власники одного з будинків Підмосков'я наблизили проведення капремонту: «Мешканці будинку, в якому потрібно було терміново замінити ліфти, підрахували , скільки буде потрібно коштів на їх заміну і яка сума їх внесків за рік, і вирішили збирати по 21 руб. за кв. м на місяць. Ліфти були замінені, а підвищений розмір внеску дозволить мешканцям вже за два роки повернути витрачені на ремонт їхнього будинку кошти інших будинків. Тепер мешканці цього будинку попросили включити їх до програми ремонту інженерних систем на таких самих умовах – за короткий термін розрахуватись за їхню заміну. Отже, головне в цьому питанні –активність власників».
Перелік робіт з капремонту
Перелік робіт з кожного конкретного будинку та плановий період їх проведення також зазначаються в регіональній програмі капремонту (п. 2-3 ч. 2 ст. 168 Житлового кодексу РФ). До робіт, що фінансуються за рахунок коштів фонду капітального ремонту, який сформований виходячи з мінімального розміру внеску, відносяться ремонт систем електро-, тепло-, газо-, водопостачання та водовідведення, ремонт або заміна ліфтового обладнання (у тому числі ремонт ліфтових шахт), ремонт даху, фасаду, фундаменту та підвальних приміщень. При цьому суб'єкти України можуть розширити цей перелік, наприклад, роботами з утеплення фасаду, встановлення загальнобудинкових приладів обліку споживання ресурсів тощо (ч. 1-2 ст. 166 Житлового кодексу РФ).
За шість місяців до року початку капітального ремонту (якщо регіоном не встановлено інший термін), мешканці повинні отримати від керуючої організації або регіонального оператора інформацію про те, які види робіт будуть проводитись у їхньому будинку (ч. 3 ст. 189 Житлового кодексу РФ). А не пізніше трьох місяців до року початку ремонту (якщо законом суб'єкта України не передбачено більш тривалого терміну) їм необхідно провести загальні збори, на яких власники мають розглянути зазначені пропозиції та ухвалити рішення. У рішенні необхідно вказати перелік робіт з капремонту, терміни його проведення, джерела фінансування, уповноважена від імені власників особа, а також навести кошторис на капремонт (ч. 4-5 ст. 189 Житлового кодексу РФ).
Якщо власники не ухвалять таке рішення у зазначені терміни, капремонт буде проведено відповідно до затвердженої регіональної програми (ч. 6 ст. 189 Житлового кодексу РФ). Таким чином, експерти зазначають, що хоча ухвалення рішення пропроведенні капремонту справді віднесено до компетенції загальних зборів (п. 1 год. 2 ст. 44 ЖК РФ), власники у своїй немає ніякого впливу – вони, з змісту ст. 189 Житлового кодексу РФ, по суті, можуть лише схвалити зафіксований регіональної програмі обсяг робіт.
При цьому власники, які відкрили спеціальний рахунок, мають право доповнити перелік робіт, передбачених регіональною програмою з капітального ремонту будь-якими роботами, але тільки за умови, що внески, що сплачуються ними, більше встановленого мінімального розміру (ч. 3 ст. 166, ч. 4.2. ст. 170 Житлового кодексу РФ).
Вибір підрядників
Власники можуть вибрати підрядника до виконання робіт з капремонту, якщо ними відкритий спеціальний рахунок (п. 1-2 год. 4 ст. 177 Житлового кодексу РФ). Що стосується акумулювання коштів у «загальному котлі», питання вибір підрядників дозволяється регіональними операторами самостійно виходячи з конкурсу (ч. 1.1 ст. 180 Житлового кодексу РФ). Такий розподіл повноважень Микола Марушкін радить сприймати не як обмеження права власників квартир володіти та розпоряджатися своїм майном, а як звільнення їх від деяких обов'язків, які потребують певного рівня компетентності.
Знецінювання сплачених власниками внесків на капремонт
Це, мабуть, одна з найістотніших проблем, пов'язаних із капремонтом. Незважаючи на те, що чинне законодавство не забороняє нараховувати відсотки на кошти, що зберігаються в «загальному казані», а щодо спеціальних рахунків прямо передбачає можливість їх нарахування (ч. 1 ст. 170, п. 6 ч. 1 ст. 177 Житлового) кодексу РФ), експерти схильні ставитися до цього скептично. «Покупівельна спроможність грошовихгрошей відчутно падає з кожним роком, причому особливо ця проблема актуальна для «загального котла». Тому ніякі відсотки, нараховані банком на розміщені у ньому кошти, не покриють втрати – через 20 років на 1 млн. крб., мабуть, не можна буде виконати робіт більше, ніж зараз на 50 тис. крб. Не виключено, що гроші просто «розтануть», – вважає Олена Могилевська. До того ж, як зазначає експерт, не виключено, що через 20 років деякі будинки, власники квартир у яких зараз справно сплачують внески на капремонт, визнають аварійними і такими, що підлягають знесенню, а отже, ніякий капремонт у них не проводитиметься (п. 1 год.). 2 ст.168 Житлового кодексу РФ).
Якщо житловий будинок визнають таким, що підлягає знесенню, кошти фонду капітального ремонту будуть направлені на цілі його знесення або реконструкції. Житлове законодавство передбачає також випадки повернення внесків на капремонт: при вилученні земельної ділянки та житлових приміщень у будинку для державних або муніципальних потреб регіональний оператор повинен виплатити власникам з фонду капремонту кошти пропорційно розмірам сплачених ними внесків та розмірам зазначених внесків цьому багатоквартирний будинок. При цьому власники зберігають право на отримання викупної ціни за квартири, що вилучаються (ст. 184 Житлового кодексу РФ).
Можливим способом захистити свої гроші від знецінення для власників, які вирішили відкрити спеціальний рахунок і сплачують внески у розмірі більше мінімального, може стати проведення тих чи інших ремонтних робіт раніше за встановлений термін у міру накопичення коштів (ч. 4.2 ст. 170 Житлового кодексу РФ).
Варто згадати і про проблему банкрутства банків, від якої кошти на спеціальних рахунках також незастраховані. Єдина вимога до кредитних організацій, у яких може бути відкритий спецрахунок, - це величина статутного капіталу (не менше 20 млрд руб.) (Ч. 2 ст. 176 Житлового кодексу РФ). Однак у найближчому майбутньому на кошти спеціального рахунку можуть поширити систему страхування вкладів фізичних осіб.
Таким чином, на даний момент власникам залишається лише чекати, поки законодавець вживе заходів, що забезпечують збереження зібраних на капремонт коштів, а також заходи, що гарантують прибутковість цих коштів та забезпечують їхню купівельну спроможність.
Наслідки несплати внеску на капремонт
Чимало власників запитують – які наслідки можуть на них чекати за несплату внесків на капремонт?
З подібними санкціями згодні в повному обсязі експерти – наприклад, на думку Олени Могилевської, до капітального ремонту слід застосовувати становища цивільного законодавства про підряд (ст. 702 ДК РФ). А оскільки відносини щодо укладання договору підряду – справа виключно добровільна, то й змусити власників щомісяця сплачувати внесок на капітальний ремонт, вважає експерт, не можна. В даному випадку, на її думку, йдеться про приєднання до громадського договору (ст. 426 ДК РФ), і якщо власник один раз внесе платіж, він вважається таким, що погодився з його умовами. Але якщо власник не хоче платити за капремонт і не вніс жодного платежу, то, вважає Олена Могилевська, застосування якихось санкцій до нього не можна вважати однозначно правомірним рішенням. Проте керуватись такою позицією власники навряд чи зможуть, оскільки положеннями житлового законодавства вона не підкріплена.
У зв'язку з цим експерти не відкидають можливості того, що введення внесків на капремонт стане предметомконституційного контролю – як загалом, і за окремими аспектами (наприклад, розмір внеску, черговість проведення робіт, захист накопичень від знецінення тощо. буд.). «Чим раніше отримає своє оформлення позиція КС Україна з цього питання, тим краще. У всякому разі, це дозволить уникнути формування різноспрямованої судової практики в регіонах нашої країни і це є більш ефективним, ніж, скажімо, перспектива визнання нечинними нормативних актів про внески на капремонт у судах загальної юрисдикції», – робить висновок Микола Марушкін.