Всі види шахрайства при купівлі вторинного житла ми вас зараз навчимо… - Купівля - продаж -
Купівля та продаж квартири – справа серйозна. Але підвищення рівня поінформованості громадян про ринок нерухомості (нашими ж силами), а також розвиток цього ринку, надало громадянам зайву самовпевненість.
Коли йдеться про житло, що будується, то вже одна назва викликає недовіру. Та й купується тут нерухомість і власність - а право, тобто. Практично нематеріальний об'єкт. І ризиків тут не те щоб більше, просто вони більше пов'язані з фактором невизначеності. У цьому, мабуть, і полягає основна відмінність від європейського ринку.
Небезпеки первинного ринку можуть бути такими:
- забудовник не добудує об'єкт, або збанкрутує. Тут нічого ні від чого не залежить, форс мажор може не залежати від когось. І передбачити складно. Але все-таки майже всі об'єкти добудовуються. А там, дивишся, держава допоможе…
- забудовник не працює за 214 законом, тобто. укладає договір або без реєстрації у ФРС, або укладає з вами договір з будь-якою назвою та пунктами. Ви не зможете нічого змінити, якщо вам потрібна квартира саме та, і саме в цьому будинку. Відповідно, 214 закон у разі чого вам не допоможе, тому що за договором ви можете називатися і інвестором, і партнером, і покупцем, і навіть позикодавцем.
- навмисні подвійні продажі. Вони можливі, коли договір не реєструється до ФРС. Пристойні забудовники звичайно так не роблять. Важливо перевіряти в офісі забудовника, щоб у шахівниці об'єкта з'явилися як покупець.
- випадкові подвійні продажі можуть бути викликані і технічною помилкою, коли вас просто забули внести до реєстру пайовиків, або переплутали щось. І випадковістю – наприклад, технічний збій чи збережений файл.
-зміна обробки квартири у процесі будівництва. Як тут надійде забудовник, прогнозувати складно. Поставить перед фактом, запропонує доплатити чи інше. Зазвичай робиться це не від хорошого життя, а щоб заощадити. Бувають випадки та інші. Зазвичай чистове оздоблення користується попитом у дешевих районах та бюджетних квартирах. Якщо ж будинок у престижному районі з великими квартирами заплановано з чистовою обробкою, багато покупців можуть попросити чорнову, щоб потім зробити ексклюзивний ремонт. А забудовнику така ідея може сподобатися.
- Зміна площі квартири. Найчастіше після будівництва будинку та обмірів квартир БТІ виявляється, що якісь трохи менше, а якісь трохи більше. Колись забудовники навіть повертали частину грошей. Питання в тому, чи зараз вони захочуть це зробити. В іншому випадку, якщо площа виявиться більше, то можуть попросити доплатити.
- Використання при розрахунку різних цифр площ. Чи це загальна площа з урахуванням всіх балконів і лоджій з коефіцієнтом 1, чи з коефіцієнтом 0,5 і 0,25.
- будівельні та фактичні номери квартир відрізняються. Тому іноді не смокче легко розібратися, особливо, якщо в секції не один під'їзд, а на поверсі дві схожі квартири.
- продаж квартир на додаткових поверхах. Наприклад, проект узгоджено як 6-7-поверховий будинок. Квартири в ньому мають успіх, тому забудовник вирішує додати ще пару поверхів, запускає узгодження цього всього процесу. На півдорозі розпочинаються продажі, а проект не узгоджується до кінця. У результаті із забудовника потрібно буде примудритися витягнути заплачене.
- Зміна ціни протягом та доплата при здачі. Причин може бути багато: фінансова криза забудовника та зміна цін на будматеріали, перевищення фактичної площі нормативноїі т.п. Такі ж різні можуть бути і способи змусити вас доплатити.
- Численні аванси за одну і ту ж квартиру. Це ближче до форм шахрайства чорних ріелторів, які не прагнуть таких авансів повертати.
- Недороблені документи від забудовника. Що може закінчитися неможливістю отримати свідоцтво про власність на вже зданий або добудований і не зданий будинок. Узаконювати право власності тоді доведеться судом.
- криза ринку нерухомості чи економіки загалом може приректи проект на стадії котловану вірну загибель. Такий об'єкт, якщо забудовник фінансує його з продажу, може бути добудований. Хоча ціна та обіцянки можуть бути дуже привабливими.
- занадто низька ціна, як завжди, має викликати підозри. Якщо це не є короткострокова акція. Собівартість будівництва не може відрізнятися в рази за подібними об'єктами. Тому, якщо ціна дуже низька, це говорить або про низьку стадію будівництва, або про те, що забудовник вже навіть такими способами прагне залучити додаткові інвестиції. Тобто. грошей у нього немає і взяти більше нема де.
Сподіваюся, ми злякали вас не надто сильно. Так як багато з перерахованих вище ситуацій неможливо передбачити, і в більшості випадків це форс-мажорні ситуації. Або даність, яку ви все одно не в силах змінити, наприклад, змусити забудовника укладати іншу форму договору. Цілком не означає, що вони трапляться саме з вами. Але виявляти розумну обачність та вивчати документацію корисно завжди. Тим більше, що житло, що будується, якісне і сучасне - непогане вкладення завжди. Звісно, за умови, що воно добудовано.