Завдаток та аванс газета Нерухомість

Яка різниця між цими поняттями? З чим вигідніше і безпечніше мати справу? Цими питаннями ставляться як покупці, так і продавці нерухомості.

Сьогодні за допомогою адвоката Анастасії Заріпової ми спробуємо розібратися, що таке завдаток та аванс і чим вони відрізняються один від одного.

Завдаток у РК: договір, оформлення у нотаріуса

Завдаток - це грошова сума, що видається однією з договірних сторін у рахунок належних з неї за договором платежів іншій стороні та забезпечення укладання та виконання договору, у нашому випадку - угоди купівлі-продажу нерухомості. Іншими словами, завдаток виступає відразу в двох якостях: по-перше, як часткова передоплата за квартиру, що купується і, по-друге, як гарантія, що в подальшому одна зі сторін не відмовиться від прийнятих зобов'язань.

Про те, як зворушити договір купівлі-продажу та які для цього потрібні причини, ви можете прочитати тут.

Юрист Анастасія Заріпова: «Завдаток раджу засвідчити нотаріально»

Слід пам'ятати те, що це грошові зобов'язання біля Республіки Казахстан мають бути виражені в тенге. До укладення угоди необхідно перевірити, що особа, якій передається завдаток (продавець), справді є власником нерухомості, і на підставі якого документа вона володіє майном. Крім того, перед укладанням договору необхідно отримати довідку про зареєстровані права (обтяження) на нерухоме майно, яку можна отримати у ЦОНах. По ній ви зможете побачити, хто насправді є власником нерухомості (оскільки право власності на нерухомість підлягає реєстрації та виникає з моменту державної реєстрації). Також з цієї довідки буде видно,чи немає на даному майні обтяжень, якщо є, то які.

Угода про завдаток не передбачає обов'язкового нотаріального посвідчення.

Завдаток виступає відразу у двох якостях: по-перше, як часткова передоплата за квартиру, що купується і, по-друге, як гарантія, що в подальшому одна зі сторін не відмовиться від прийнятих зобов'язань.

— Але все ж таки раджу нотаріально його засвідчити, — каже Анастасія Заріпова. — У разі невиконання однієї із сторін зобов'язання, забезпеченого завдатком, та виникнення спору, за нотаріально завіреною угодою під час судового засідання вам легше буде довести свою правоту.

Відповідно до законодавства РК, договір задатку є одним із способів забезпечення виконання зобов'язання. Так, якщо за невиконання зобов'язання відповідальна сторона, яка дала завдаток (покупець), при відмові покупця від укладання договору купівлі-продажу або при ухиленні від його укладання вся сума завдатку залишається в іншої сторони (продавця). Наприклад, покупець знайшов вигідніший варіант придбання нерухомості і відмовився від прийнятих він зобов'язань за угодою про задатку, у разі завдаток, переданий за договором, залишиться у продавця.

Якщо ж зобов'язання за угодою про задаток було припинено до початку його виконання за згодою сторін, або внаслідок неможливості виконання, що настала без вини сторін, завдаток має бути повернутий.

Якщо угоду про завдаток було порушено і сторони у боротьбі за завдаток мають намір відстоювати свою правоту в суді, то відмова однієї зі сторін від дотримання прийнятих на себе зобов'язань краще документально зафіксувати, максимально зібравши докази. Наприклад, якщо одна із сторін після укладання угоди про завдатокухиляється від оформлення договору купівлі-продажу, можна надіслати рекомендованим листом повідомлення приблизно такого змісту: «Зважаючи на те, що термін укладання угоди купівлі-продажу настав, пропоную виконати зобов'язання та укласти договір купівлі-продажу». Якщо після такого повідомлення продавець продовжує ухилятися від оформлення договору купівлі-продажу, це підтверджуватиме його відмову від прийнятих на себе зобов'язань.

Якщо терміни виконання зобов'язання, обумовлені в угоді про задаток, за взаємною згодою переносяться сторонами на пізніший термін, то, щоб уникнути подальших непорозумінь, необхідно внести зміни до існуючого документа (наприклад, оформити це додатковою угодою).

— Це свідчитиме, що сторони дійшли взаємної згоди, — каже Анастасія Заріпова.

Крім того, «обдурена» сторона має право вимагати відшкодування понесених збитків, а сторона, відповідальна за невиконання зобов'язання, має відшкодувати іншій стороні збитки з урахуванням суми задатку. Наприклад, покупець до укладення договору купівлі-продажу переїхав у квартиру, яка виступатиме об'єктом у договорі купівлі-продажу, і почав робити в ній ремонт, а продавець надалі відмовляється від укладання угоди. У такому разі збитки, завдані покупцем, можна буде стягнути. Якщо для ремонту квартири купувалися матеріали, потрібно зберегти чеки, якщо наймалися робітники, необхідно укласти з ними договір (при цьому в договорі потрібно вказати квартиру, в якій проводиться ремонт) і також попросити документи, що підтверджують оплату їхніх послуг.

Інший варіант: якщо покупець відмовляється від виконання зобов'язання щодо придбання квартири, а продавець для укладання договору з покупцем витратив час, збираючи довідкиоформлення договору купівлі-продажу, що відмовився від інших покупців або ціни на квартиру значно знизилися, то продавець має право вимагати відшкодування збитків з урахуванням задатку.

— Проте слід мати на увазі, що завдані збитки треба довести у суді.

Якщо покупець передав продавцеві завдаток, а продавець насправді спочатку не мав наміру укласти договір купівлі-продажу, то можна стягнути неустойку за неправомірне користування чужими грошима. Однак, відсутність з боку продавця наміру укладати угоду необхідно буде довести.

Аванс від покупців: суть та особливості

Аванс - це грошова сума або інша майнова цінність, що видається вперед за рахунок умовлених платежів або майбутніх витрат. Зараховується він у рахунок остаточного платежу за належного виконання договірного зобов'язання. Незалежно від того, з чиєї вини відбулося невиконання зобов'язань, аванс має бути повернений покупцю.

Угода про аванс має бути оформлена письмово, обов'язкового нотаріального завірення ця угода також не вимагає.

На етапі укладання угоди про аванс у продавця необхідно перевірити документи, що встановлюють право на квартиру. Адже нерідкі випадки, коли справжні господарі і не підозрюють, що їхня квартира нібито продається і аванс уже передано шахраю.

Завдаток є одним із видів забезпечення виконання зобов'язання і, як наслідок, передбачає умови повернення/неповернення суми задатку. Аванс, як і завдаток, слугуєдоказом укладання договору, але на відміну від нього не є способом забезпечення його реального виконання, оскільки при невиконанні зобов'язання будь-якої із сторін він підлягає поверненню. Тому будь-який попередній платіж вважається авансом, якщо письмовій угоді сторін договору прямо не зазначено, що це платіж є задатком.

Сторони мають право вибрати на свій розсуд та за згодою між собою будь-яку форму попереднього платежу, головне, щоб ця угода була оформлена письмово.