Здаючи житло як уникнути ризиків
Ризик 1: аферисти.Квартира в субнайм або на продаж
Спочатку розглянемо найпоширеніші схеми шахрайства над ринком найму житлових приміщень. Особливо ефективні два способи: перездавання квартири в субнайм та продаж житла за підробленими документами.
Перший спосіб дієвий з тими власниками, хто їде в тривале відрядження в інше місто або країну і протягом тривалого часу не може здійснювати контрольні перевірки квартири. Після повернення наймодавець приходить у квартиру і виявляє, що там живуть зовсім інші люди. Наймачі здали її до субнайму, взявши з нових мешканців кругленьку суму за кілька місяців наперед. Нові мешканці стверджують, що мають право жити у квартирі протягом якогось часу, але наймодавця такий варіант не влаштовує. Він грошей за вторинний найм квартири не отримував. А якщо здавав свою єдину квартиру, то йому ще й ніде жити.
Щоб убезпечити себе від такого способу шахрайства необхідно укладати договір найму з наймачем. Якщо в ньому окремо не написано про можливість здачі квартири до субнайму, наймач не має права це робити. А власник квартири може попросити нових мешканців покинути приміщення та запропонувати всі розбіжності вирішувати з тими, хто здав житлоплощу у субнайм.
Ще одним методом захисту від шахрайства є договір довірчого управління з агентством нерухомості, в якому описані всі умови найму, що висуваються господарем. Квартири, які перебувають у довірчому управлінні, застраховані від пожежі, затоки водою, вибуху газу та протиправних дій третіх осіб. Фінансову та майнову відповідальність у такому разі несе агентство нерухомості, воно ж розбиратиметься з будь-якими проблемами.
Другий поширений спосіб шахрайства – продаж орендованої квартири. Це набагато складніше за субнайм. Однак і прибуток із афери досить великий. Підготовка квартири до продажу займає близько двох-трьох місяців: виготовлення фальшивих документів, пошук покупців.
Звичайно, угода, проведена шахраями, буде згодом визнана недійсною і квартиру ви навряд чи втратите. Але скільки нервів і сил ви витратите, щоби виселити незаконних власників зі своєї квартири!
Ризик 2: неприватизована квартира
Здавати неприватизовану квартиру дещо складніше, ніж власну. Необхідно письмову згоду членів сім'ї та муніципалітету, які проживають спільно з наймачем муніципального житла, інтереси якого представляють житлово-комунальні контори. Але річ навіть не в цьому: неприватизовану квартиру можуть спробувати приватизувати наймачі.
Підробити правовстановлюючі документи не складає особливих труднощів.
Тому, перш ніж здавати квартиру в оренду, постарайтеся її приватизувати, тобто зробити своєю власністю. У власника прав більше, і проблем менше.
Ризик 3: зіпсоване майно
Думка про псування майна у зданій квартирі, напевно, відвідує всіх орендодавців. Однак один господар прагне себе убезпечити і докладає до цього певних зусиль, а інший пускає все на самоплив у надії, що його мешканці на таке не здатні. Але на жаль, отримавши зламані меблі, зіпсовану сантехніку та побутову техніку, невдалий наймодавець змушений розлучитися з кругленькою сумою на ремонт квартири та заміну речей. Проблемою також є запах тварин, яким просочується квартира і якого досить складно позбутися.
Порад можна дати багато. По-перше, потужнийджерело бруду – тварини. Якщо ви не хочете довгий час відмивати та провітрювати квартиру після кота або ремонтувати паркет, подряпаний чарівним цуценям, накладіть заборону на тварин. Або впишіть окремим пунктом у договір вимогу про усунення наслідків утримання тварин у квартирі.
По-третє, здаючи квартиру в оренду, власнику доведеться змиритися з тим, що мешканці можуть бути різними: хтось чистотільний, хтось - менше. При виїзді з квартири ви не зможете змусити колишніх мешканців привести її в повний порядок, головне - має бути ціле ваше майно. Відмивати квартиру перед в'їздом нових мешканців власнику доведеться самому. Тому має сенс найняти прибиральницю зі спеціальної служби, яка за певну суму (досить невелику, якщо порівняти із щомісячним доходом від квартири) відмиє її після від'їзду орендарів.
Ще один аспект: платити за природну амортизацію квартири наймачі не повинні. Тобто якщо зламали новий диван чи пральну машину, власник має право вимагати від квартирантів гроші на їхній ремонт. Але старі шпалери або стілець, що розсохся від старості, - це проблеми господаря квартири.
Ризик 4: неоплачені міжміські розмови
Ризик 5: здали одному, а жити приїхали вдесятьох
На жаль, трапляються випадки, коли власник здає квартиру сімейній парі, а жити в однокімнатну квартиру приїжджають дві-три сім'ї або бригада мулярів з України.
За законом наймач має право вселити у квартиру свою дружину (чоловіка) та неповнолітніх дітей за згодою наймодавця. Отже, решта бажаючих можуть проживати в квартирі, тільки якщо це зазначено в договорі найму. Укладаючи такий договір, слід передбачити багато спірних моментів: якщо ви здавали квартиру сім'ї з трьох осіб,то решту ви зумієте виселити по суду, зажадавши відшкодування збитків.
Ризик 6: з'їдуть, не сплативши за квартиру
Непоодинокі випадки, коли наймачі обманюють господаря, слізно благаючи його відстрочити оплату на пару місяців (мовляв, потім все повернуть). Але за один-два місяці орендарі з'їжджають, так нічого і не заплативши. Знайти обманщиків неможливо, навіть якщо господар квартири записав усі паспортні дані квартирантів і місце постійної реєстрації. Адже багато людей прописані в одному місці, а живуть в іншому.
Здаючи квартиру в оренду самостійно, власник зобов'язаний зареєструвати договір найму в податковій інспекції за місцем проживання та сплачувати податки - 13% від отриманого доходу. Якщо ж господар отримує гроші через агентство нерухомості (довірче управління), прибутковий податок утримує з нього агентство.
За приховування податків доведеться сплатити штраф. Його розмір залежить від суми, яку працівники податкової служби визнають прихованою. Найчастіше саме цим шантажують свого господаря наймачі. Адже від податкових платежів не звільняє навіть короткий термін здачі квартири в оренду і тим більше відсутність договору.