Здавати іпотечну квартиру в оренду чи потрібна згода банку

На сьогоднішній день іпотечне кредитування є одним із найпоширеніших видів банківського кредитування. Великий відсоток нерухомого майна набувається сьогодні саме в іпотеку. Як правило, термін такого кредиту досить великий, і становить близько 15-25 років, але щомісячні виплати по іпотеці часто змушують затягувати пояси і замислюватись про додаткові способи отримання прибутку.

У цей момент люди все частіше гадають про те, чи можна здавати іпотечну квартиру в оренду? А деякі спочатку беруть іпотечний кредит з розрахунком на те, що здаватимуть придбану квартиру в оренду і отриманими коштами виплачуватимуть борг за кредитом. З одного боку, це досить вигідно, але є й зворотний бік медалі.

Що каже закон?

Що ж каже українське законодавство про те, чи можна здавати іпотечну квартиру? Закон «Про іпотеку» дозволяє позичальнику отримувати з придбаного в іпотеку житлового приміщення «доходи і плоди». Однак у законі прописуються деякі умови, які мають бути дотримані під час здачі житла за іпотекою в оренду:

Строк договору оренди житла не повинен перевищувати фактичного часу, виділеного на забезпечення зобов'язань за кредитним договором.
Використовувати нерухомість за прямим призначенням, не допускаючи використання приміщення в підприємницьких цілях.

Однак, під час укладання з банком договору іпотеки, у документі можна побачити інформацію про те, що при здачі нерухомості, взятої в кредит, в оренду необхідно отримати дозвіл банку. Часто банк безпосередньо забороняє здавати житло в оренду, не подавши попередньої заявки і не отримавши дозвіл банку на вчинення дій.

Пояснюється це двома факторами:

банк перестрахування, побоюючись позбутися заставної власності;
банк ризикує отримати нерухомість у тому стані, коли його вартість буде суттєво нижчою, ніж при оформленні договору.

Страхові виплати покриють збитки банку при псуванні нерухомості орендарями, але продати надалі зіпсовану квартиру буде дуже складно. Це теж не грає на руку банкам і змушує їх перестрахування.

І все ж таки банки йдуть на ризики і дають дозвіл здати іпотечну квартиру в оренду. Оскільки дія дозволена законодавчо і вони не мають підстав забороняти це позичальнику. При цьому зазвичай вони вимагають в обов'язковому порядку укласти офіційний договір оренди з орендарями, який надалі має пройти процес реєстрації в реєстраційній палаті.

Всі банки в країні в цьому питанні діляться на два табори: одні дозволяють здати іпотечну квартиру в оренду на свій страх і ризик, не виставляючи надприродних умов, інші не перешкоджають здачі квартири в оренду, якщо позичальник отримав заздалегідь дозвіл і вчасно сповістив банківську організацію про свої наміри. З цього випливає, що можна здавати іпотечну квартиру, але лише за дотримання деяких умов.

Чи є вигода?

Сьогодні житло в оренду – це одна з найбільш популярних послуг на ринку нерухомості. Найчастіше вартість орендних приміщень дуже висока, що дозволяє громадянам, які взяли житло в кредит за іпотекою, успішно погашати щомісячні платежі та, по суті, залишатися у прибутку.

Чи варто дивуватися, що багато позичальників поспішають якнайшвидше здати квартиру, взяту в іпотеку і отримати з цього свою вигоду. Особливо коли вартість оренди перевищує розмір щомісячного платежу.

Однак це не відповідь на питання, яке постає перед власниками житлового приміщення: чи вигідно здавати іпотечну квартиру? Справа в тому, що існують певні ризики, які слід враховувати, перш ніж ухвалити рішення про оренду іпотечної квартири.

Багато позичальників ризикують, здаючи в найм іпотечну квартиру в обхід банку, але це може призвести до певних ускладнень, які можуть статися в подальшому і принести великі неприємності позичальнику:

Власник житлового приміщення ризикує отримати назад зіпсовану або зруйновану квартиру, непридатну для проживання або потребує великого ремонту. При цьому банк як заставоутримувач отримає свою вигоду за рахунок страхових виплат, а ось позичальнику навряд чи щось залишиться в цьому випадку.
Після закінчення договору оренди у будь-якому випадку доведеться робити ремонт приміщень. При цьому вартість ремонту змінюватиметься залежно від відношення до приміщення орендарів.
Банк, вважаючи за необхідне, може зафіксувати порушення умов договору іпотеки та стягнути з власника житла неустойку за недотримання його умов.

Тому питання про те, чи вигідно здавати житлове приміщення, що знаходиться в іпотеці в найм, залишається на розсуд самого позичальника. Людина повинна самостійно розрахувати можливі ризики та ухвалити рішення про подальші дії.

Наслідки порушень умов банку

Відповідно до умов іпотечного договору банк може оштрафувати позичальника, а також розірвати договір іпотечного кредитування та вимагати повної дострокової виплати боргу із відсотками за кредитом. При цьому, якщо квартира здавалася в оренду незаконно, без договору оренди, на усній угоді або без реєстрації договору оренди у відповідних державних органах, то позичальника можутьчекати на штрафні санкції та з боку податкової інспекції.

Щоб уникнути неприємних наслідків для позичальника та орендаря, досить просто вибрати банк, який лояльно ставиться до бажання позичальника здавати житло за іпотекою в найм, а також своєчасно сповістити представників банку про свої наміри та отримати офіційний дозвіл. Аргументи на користь сплати внесків за кредитом стануть гарантом одержаного дозволу від банківської організації.

Іпотечне кредитування в Ощадбанку

Громадяни, які звернулися за іпотекою до Ощадбанку, запитують, чи дозволяється здавати іпотечну квартиру Ощадбанку. В умовах договору на кредит по іпотеці Ощадбанку міститься заборона на здачу житла в найм, без згоди на те банківської організації. Позичальник повинен заздалегідь подати заявку до банку, повідомивши про намір укласти договір оренди. Як правило, рішення банку є позитивним і не перешкоджає бажанню позичальника отримання вигоди.

Тобто на запитання, чи дозволяє Ощадбанк здавати іпотечну квартиру, формально відповідь «ні». Ця умова міститься у договорі кредитування. Однак, на практиці банк завжди йде на зустріч позичальнику і дає дозвіл на здачу квартири без додаткових зволікань.

Найчастіше орендар та позичальник домовляються усно про умови оренди. Відслідковувати факти незаконного здавання квартири досить складно. Ані податкова інспекція, ані банки зазвичай цим не займаються. Але ризик потрапити на порушення законодавства все ж таки є. І тоді на позичальника чекають дуже відчутні штрафні санкції.

Виходячи з вищесказаного, задаючись питанням про те, чи можна здавати іпотечну квартиру, однозначна відповідь «можна». Це законодавчо дозволено, і цього права банк не може позбавити людину. Але вирішувати, як заразздати в оренду іпотечну квартиру надається позичальнику. Це можна зробити на умовах банківської організації, повідомивши попередньо про своє бажання, аргументувавши свої наміри та дотримуючись усіх вказівок банку офіційно зареєструвати укладену угоду. Або ж укласти усну угоду з орендарем на свій страх і ризик, і сподіватися, що податкова та банк не перевірятимуть цей факт.

Чи дозволяє банк здавати житлове приміщення? Не має права не дозволити, оскільки така можливість передбачена законодавчо. Але в більшості банків в Україні все ж таки є застереження в договорах іпотеки, де укладання угоди неможливе без попереднього отримання дозволу банку.