Зекономити податки на БМР та інше будівництво можна нескладними методами

Є способи зменшити ПДВ під час будівництва для власного споживання

Виконання будівельно-монтажних робіт для споживання є об'єктом оподаткування ПДВ (подп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ). База визначається з усіх витрат виконання БМР (п. 2 ст. 159 НК РФ). Нарахований податок можна прийняти до відрахування на кінець того ж періоду при виконанні наступних умов: об'єкт призначений для операцій, що оподатковуються ПДВ, та витрати на нього зменшують оподатковуваний прибуток (п. 6 ст. 171 та п. 5 ст. 172 НК РФ). Якщо ці умови не виконуються, податок обліковується у первісній вартості об'єкта основних засобів.

Однак дотриматися умов для відрахування буває проблематично або загрожує податковими претензіями. Тому практично деякі організації обходять цю норму і спочатку не нараховують податок.

Варіант перший: змінити призначення об'єкта.Метою будівництва спочатку заявляється продаж об'єкта. Тоді на вартість робіт ПДВ нараховувати не треба. Надалі, коли об'єкт збудовано, суспільство змінює рішення та включає його до складу основних засобів.

Такий підхід є ризикованим. Компанії потрібно буде переконливо пояснити податківцям (надалі, можливо, суду) причини зміни рішення. Інакше інспектори спробують донарахувати ПДВ. А оскільки суспільство фактично не заявляло відрахування податку на БМР для власного споживання (це справа добровільна), то донарахування будуть аж ніяк не нульовими.

Варіант другий: залучити дружню компанію.Щоб і уникнути суперечок, і не нараховувати податок з БМР для власного споживання, залучають дружню компанію. І будують чи монтують об'єкт спеціально на її замовлення. Побудований об'єкт разом із землею за ціною, близькою до собівартості, передається поакта виконаних робіт партнеру. Після чого будівельник бере нерухомість назад в оренду та використовує у своїй діяльності.

Варіант третій: залучити до будівництва підрядників.Якщо будівельно-монтажні роботи ведуться не тільки силами самої організації, але також із залученням сторонніх підрядників, до оподатковуваної бази вартість підрядних робіт включати не треба. Адже фраза «для власного споживання» явно не стосується залучених третіх осіб, які виконують роботу для замовника (рішення ВАС Україна від 06.03.07 № 15182/06, лист ФНП України від 04.07.07 № ШТ-6-03/527).

Тимчасові будівлі не є основними засобами

У процесі капітального будівництва (не важливо для когось, для себе чи для стороннього інвестора) практично завжди доводиться зводити тимчасові будівлі: паркан навколо будмайданчика, під'їзні шляхи для будівельної техніки тощо.

Від того, як обліковувати такі об'єкти, прямо залежить сума податку на майно. Існують дві точки зору.

Тимчасові будівлі є основними засобами. в експлуатацію зараховуються до складу основних засобів. Крім того, на перший погляд, виконуються всі умови, необхідні для прийняття об'єкта до складу ОЗ на підставі пункту 4 ПБО 6/01 «Облік основних засобів»: воно використовується у виробництві понад 12 місяців, не передбачається до продажу та здатне давати вигоду.

Тимчасові будівлі не є основними засобами.Є аргументи, які можуть дозволити розглядати витрати на зведення таких тимчасових споруд як поточні витрати набудівництву. Причина в тому, що жодна з умов прийняття об'єкта до складу ОС тут не виконується. Зокрема, у ПБО 6/01 воно звучить так: «об'єкт призначений для використання протягом тривалого часу, тобто терміну тривалістю понад 12 місяців або звичайного операційного циклу, якщо він перевищує 12 місяців».

Логічно припустити, що операційним циклом у нашому випадку є період будівництва «основних» об'єктів, для створення яких потрібні тимчасові споруди. Оскільки після цього процесу вони підлягають ліквідації. Тому і з погляду ПБО 6/01 вони не підпадають під визначення основних засобів.

Вибравши другий варіант, компанія заощаджує на податок на майно. Хоча його застосування пов'язане з податковими ризиками, оскільки інспектори, швидше за все, дотримуватимуться іншої позиції.

У суперечці суд може підтримати компанію. Так, в ухвалі від 06.07.09 № КА-А41/6316-09 Федеральний арбітражний суд Московського округу погодився з тим, що тимчасові будівельні споруди не є основними засобами.

Відсотки за позиковими коштами вигідніше віднести на рахунок інвестора

У компанії-забудовника існує два варіанти обліку витрат на сплату відсотків за позиками, залученими для цілей будівництва: врахувати їх як позареалізаційні витрати або включити у вартість об'єкта, що будується. Податкові наслідки кожного з варіантів можуть бути різними.

Економія досягається, якщо інвестиційним договором передбачено, що різниця між фактичними витратами на будівництво виробничого об'єкта та інвестиційним внеском є винагородою забудовника. Нараховані відсотки можуть зменшувати суму економії забудовника, або ставитися за рахунок інвестора. Який варіант вигідніший?

на цифрах Припустимо, сума інвестицій у будівництво становила 1000 млн рублів, собівартість будівництва об'єкта без урахування відсотків - 700 млн рублів, сума відсотків за позиками, залученими для будівництва, - 50 млн рублів

Якщо компанія врахує відсотки у складі позареалізаційних витрат, то за цією угодою податкові платежі становитимуть 86,6 млн. рублів, а саме:

- ПДВ - 45,8 млн руб. ((1000 млн руб. - 700 млн руб.) × 18: 118);

- Податок на прибуток - 40,8 млн руб. ((1000 млн руб. - 700 млн руб. - 50 млн руб. - 45,8 млн руб.) × 20%).

Якщо ж компанія відносить відсотки за рахунок інвестора, у податкових витратах їхня сума не враховується. Тоді за угодою податкові платежі дорівнюватимуть 80,5 млн рублів, зокрема:

- ПДВ - 38,1 млн руб. ((1000 млн руб. - 750 млн руб.) × 18: 118);

- Податок на прибуток - 42,4 млн руб. ((1000 млн руб. - 750 млн руб. - 38,1 млн руб.) × 20%).

Економія від вибору варіанта обліку відсотків становитиме 6,1 млн руб. (86,6 - 80,5).

Виходить, за рахунок віднесення відсотків на витрати інвестора забудовник зменшує розмір своєї винагороди, із суми якої сплачує ПДВ до бюджету. Безпечніше, якщо такий порядок обліку відсотків буде прописаний безпосередньо в інвестиційному договорі.

Що ж до реалізації послуг забудовника за договором пайового будівництва, то ця операція не оподатковується ПДВ на підставі підпункту 23.1 пункту 3 статті 149 НК РФ. Тому загальна сума податків (фактично лише сума прибуток) в обох випадках розрахунку буде однаковою.

Чому створення резерву у бухгалтерському обліку допомагає знизити податки

Поширена практично ситуація: вже отримано дозвіл на введення об'єкта капітального будівництва в експлуатацію, але витрати на нього щездійснюються. Зменшення податку на прибуток забудовника на такі суми після передачі об'єкта інвесторам може призвести до суперечок з інспекторами. Особливо якщо витрати мали бути зроблені з допомогою самих інвесторів, а чи не з допомогою організації.

детально «Товариством створюються резерви майбутніх витрат, які включаються до вартості об'єктів капітального будівництва. Резерви створюються у випадках, коли існує висока міра впевненості в тому, що витрати, під які створюється резерв, будуть понесені в майбутньому та необхідні для створення об'єктів капітального будівництва».

Яким чином бухгалтерський резерв допоможе врахувати спірні витрати при оподаткуванні прибутку? Через коригування винагороди забудовника. Адже в більшості випадків воно є різницею між ціною договору та витратами на створення об'єкта, що визначаються за правилами бухгалтерського обліку. Сума резерву зменшить винагороду компанії, що оподатковується на прибуток. При цьому з метою податкового обліку спірні витрати, здійснені після введення об'єкта в експлуатацію, не будуть відображені зовсім. Надалі при отриманні первинних документів, що підтверджують несення зарезервованих видатків, вони списуються за рахунок цього резерву.

Звісно, за такого обліку ймовірність суперечки з податківцями виключати не можна. Але організація має шанси відстояти свою позицію. Для цього необхідно довести, що резервовані витрати були зроблені на користь інвестора. А на момент створення резерву витрати не здійснювалися з об'єктивних причин.

Наприклад, на момент здачі об'єкта інвестору житловий будинок знаходився на тимчасовому електропостачанні, але незабаром мав перевестися на постійне. При цьому необхідна сума повністю оплачена електропостачальною організацією. ТутЗдійснення витрати (зокрема, підписання акта виконаних робіт) відбудеться пізніше фактичної здачі об'єкта інвестору.

Крім того, створення такого резерву дозволить зменшити ПДВ, якщо послуги забудовника оподатковуються цим податком. Адже зменшення розрахункової суми винагороди зменшить цей податок.

Тоді як без резерву ПДВ із витрат, зроблених після передачі об'єкта інвесторам, навряд чи можна буде прийняти до вирахування. Важко буде довести, що ці витрати здійснено в рамках діяльності, що оподатковується ПДВ.

Використання давальницьких матеріалів дозволяє заощадити на ПДВ

Ще один приклад із практики: замовник-забудовник укладає договір підряду з генеральним підрядником. При цьому створюється об'єкт, який буде використаний в операціях, які не оподатковуються ПДВ (припустимо, житловий будинок). Отже, ПДВ замовник не приймає до вирахування, а включає вартість будівництва. Генпідрядник знаходиться на загальній системі оподаткування, а матеріали, необхідні для будівництва, закуповуються в організації, яка застосовує спрощений режим.

Є два варіанти, що тягнуть за собою різні податкові наслідки для обох сторін. Або генеральний підрядник закуповує матеріали самостійно, включаючи відшкодування вартості забудовником в ціну своєї роботи. Або матеріали закуповує забудовник, зраджуючи їх на давальницькій основі генпідряднику.

на цифрах Припустимо, вартість робіт без ПДВ і без урахування матеріалів складає 1 млн рублів, вартість використаних матеріалів, що купуються без ПДВ, - 2 млн рублів.

Якщо генпідрядник використовує власні матеріали, то загальна вартість його робіт становитиме 3 млн. руб. (1+2). З цієї суми генпідрядник сплатить ПДВ до бюджету 0,54 млн. руб. (3 млн руб. × 18%).

Якщо ж генпідрядник використовує для будівництваматеріали замовника, вартість його робіт так і залишиться рівною 1 млн рублів. Отже, і ПДВ становитиме 0,18 млн руб. (1 млн руб. × 18%).

Податкова економія генпідрядника дорівнюватиме 0,36 млн руб. (0,54 - 0,18).

Виходить, що, якщо йдеться про дружні компанії, працювати на давальницьких матеріалах за таких умов вигідніше і забудовнику, і генпідряднику. Адже загалом у групі ПДВ, який підлягає сплаті до бюджету, зменшиться.

Оренда землі під будівництво може виявитися вигіднішою за придбання ділянки у власність

У Містобудівному кодексі сказано, що будівництво ведеться на земельній ділянці, що належить забудовнику. Належати може як на праві власності, так і за договором оренди. У першому випадку організація сплачує земельний податок, у другому – орендну плату. Що ж вигідніше для організації? Однозначно відповісти на це питання не можна, але є податковий нюанс.

Як випливає з листа Мінфіну України від 23.06.10 № 03-05-05-02/43, забудовник втрачає обов'язок щодо сплати земельного податку лише після внесення відповідних змін до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (ЄДР). Звісно, лише з тієї частини земельної ділянки, яка відповідає частці покупця приміщення у праві спільної власності. Аналогічний підхід Мінфін України застосовує і до відображення у податкових витратах самої вартості земельної ділянки (лист від 03.06.10 № 03-03-06/1/375). Однак на практиці внесення зазначених змін до ЄДРП зазвичай пов'язане з більшими складнощами.

А якщо будується житловий будинок, де сотні квартир? Це означає, що потрібно або переплачувати земельний податок, доки всі квартири не будуть розпродані, або проходити процедуру внесення змін до ЄДРП.один раз. При цьому кадастрова вартість ділянки в процесі будівництва не змінюється, тому навіть після закінчення будівництва земельний податок буде дуже значним.

Якщо ж земля під будівництво береться в оренду, то з моменту отримання дозволу на введення об'єкта в експлуатацію орендна плата, як правило, суттєво зменшується. Це тим, що орендодавцями землі зазвичай виступають різні муніципалітети, зацікавлені у скороченні термінів будівництва. Зменшення орендної плати – це своєрідний стимул уникати довгобудівництва. Насправді зниження може досягати 100 і більше разів.

Виходячи з цього, якщо у забудовника є вибір, на яких правах йому належатиме земельна ділянка, за інших рівних умов оренда може виявитися вигіднішою.