Земельне рейдерство в агросфері яким воно буває і як від нього захиститись

У вас можуть бути чудові стосунки на селі, але це не виключає існування 10-15 негативно налаштованих людей, які не будуть здавати вам в оренду свої паї на збитки.

Рейдери аналізують ситуацію у конкретному господарстві (підприємстві), вивчають ситуацію у громаді, де працює фермер, порядок та розміри виплати орендної плати, випадки затримки чи невиплати. Після збирання інформації опрацьовуються кроки для рейдерської атаки.

Як працюють рейдери?

Серед найпоширеніших форм земельного рейдерства можна виділити:

- переманювання власників земельних ділянок;

- подвійна реєстрація договорів оренди;

- Ініціювання дострокового припинення договорів оренди;

- Зміна засновників / керівника орендаря;

- Підкуп директора господарства або менеджменту та представників органу влади.

Способи / методи рейдерства:

- Переоформлення (викуп) майнового фонду КСП;

- підкуп голови спілки землевласників/власників майнових паїв;

- Викуп майнових паїв. Рейдер знаходить групу людей, у яких прагне викупити їх майнові паї. Вони нібито проводять збори, складають протокол. За результатами зборів рейдеру передається в оренду нерухоме майно, яке складає нероздільний та не викуплений попереднім орендарем майновий фонд. На підставі цього протоколу укладається договір оренди та вноситься орендна плата. Потім на підставі договору оренди на територію майнового комплексу входить охорона.

Є проблема із майновим фондом, тому його треба обов'язково оформляти.

Слабкі місця для рейдерських атак аграрнихпідприємств:

— безлад у документах: неякісно укладені та неправильно зареєстровані договори оренди, подвійна реєстрація, відсутність внутрішньої кадастрофікації та контролю за виплатою оренди;

- Недовіра з боку суспільства (несвоєчасна оплата, відсутність підтримки);

- Відсутність діалогу з місцевою владою. Право розпоряджатися незатребуваними паями на сьогоднішній день належить до непрямих повноважень РДА. Відсутність комунікації з районною владою, новими територіальними громадами за певної корупційної складової призводить до втручання третьої особи — рейдера — у земельний масив та створення шахівниці.

Портрет рейдера

Великі агропідприємства. Для великих підприємств рейдерство — це засіб розширення орендованого земельного банку, який забезпечує їх існування, адже скасування мораторію на продаж с/г земель неминуча. Наразі ситуація із закритим ринком на руку великим аграріям і не сприяє тому, щоб село розвивалося. Отже, за таких умов неможливо залучити інвестора, який готовий робити капітальні інвестиції в економіку України.

Малі агресивні компанії. На Львівщині у нас є клієнт, який бореться з проявами такого рейдерства. Він має 1300 га землі, а ще конкурент з 300 га. Конкурент постійно пише заяви та скарги до органів державної влади, місцевого самоврядування та до правоохоронних органів. Наприклад, про те, що кукурудза була посіяна нібито у неправильному місці. Приїжджає поліція, порушує кримінальну справу. Ми запитали конкурента: "Чому ви так поводитеся?" Він відповів: "У мене такий спосіб ведення бізнесу". Мета подібної поведінки - знизити вартість активу перед можливим продажем або нашкодити репутації (якщо вструктурі власності вашої компанії є іноземний інвестор, який боїться таких подій).

Як протидіяти рейдерству?

Щоб у рейдерів не було можливості для атаки, потрібно:

Привести у повний порядок договірну базу; оновити договори шляхом укладання додаткових угод (додаткові угоди, які не містять змін щодо умов оплати та строків оренди, не підлягають додаткової реєстрації). Це нескладно зробити: викликати пайовика та підписати з ним додаткову угоду. Необхідно створити базу даних договорів, якщо її ще немає.
Переходити з орендних відносин на емфітевзіс. Треба готуватись до цього кроку фінансово, бути готовим підняти вартість оренди до 7%.
Викупити майновий фонд, щоби не дати рейдерам шансу. Якщо на селі є невикуплені майнові сертифікати, то вони бажаний видобуток для рейдерів.
Налагодити стосунки з пайовиками, щоб вони не погоджувалися на пропозиції вищої ціни. Необхідно створити нематеріальні активи, тобто заручитись підтримкою територіальної громади.
Проводити ефективний PR: інвестуйте на село, робіть це так, щоб громада знала про вашу допомогу, переживайте за свою репутацію.

Усім без винятку аграрним виробникам, від одноосібного фермерського господарства до величезного агрохолдингу, потрібна правова підтримка, тобто консультації професійних юристів, що спеціалізуються на агросфері.

Чому? Тому що існує низка загроз як з боку держави в особі ДФС, правоохоронних органів та контролюючих організацій, так і з боку контрагентів чи конкурентів.

Що можуть зробити юристи для захисту бізнесу?

Аналіз організаційно-правової форми веденнябізнесу: допомога організації бізнесу у правовому полі. Часто дрібні аграрії працюють нелегально (в готівку), тим самим наражаючи себе і свої сім'ї на небезпеку.

Правильно обрана організаційно-правова форма ведення аграрного бізнесу, що підходить саме для даного фермера-підприємця, надалі дозволить без проблем працювати у бізнес-полі (реалізовувати вирощену продукцію за вигіднішою ціною, оптимально сплачувати податки, отримувати відшкодування ПДВ, залучати кредити та інвестиції) , а також продавати та розширювати бізнес (купувати інші підприємства), передавати свій бізнес у спадок таким чином, щоб він не був тягарем для нащадків.

Проведення аудиту земельного банку. Це забезпечує захищеність бізнесу від зовнішніх загроз - рейдерських атак. Перевірка меж земельних ділянок на відповідність до тих, що зазначені у документах, тобто чи знаходяться ділянки на зазначених у документах місці.

Перевірка стану договірних відносин. Юрист повинен розібратися в тому, яким чином сформульовані тексти договорів, чи є пункт про одностороннє розірвання угоди, чи занесені вони до Державного реєстру тощо. Крім цього, фахівець має розробити таку схему договірних відносин із власниками земельних паїв, яка б дозволила мінімізувати ризик втрати земельного банку.

Проведення аудиту PR та GR(в особі представників влади). Підтримка суспільства — це також конкурентна перевага. Оскільки, коли з'являється новий інвестор, найкращим захистом вашого бізнесу буде позиція пайовиків: нам не цікавий новий.

Робота з конкурентами та рейдерами. Для цього потрібно вибрати правильну стратегію: в першу чергу налаштувати себе на те, щоб правильно реагувати на проблеми та вибудовувати лінію оборони(юридично грамотну позицію). Найняти юристів, які контактуватимуть та протистоятимуть набігам конкурентів та рейдерів. При цьому юристи вирішуватимуть конфліктні ситуації, у тому числі щодо існуючої шахівниці: або йти на взаємні поступки, або боротися до останнього. Як варіант — укладання договору обміну чи понятійної угоди між конкурентами про користування земельними ділянками у межах існуючої практики. У такому разі не варто забувати про дуже важливий пункт угоди, а саме про сплату податків: кожна сторона зобов'язана сплачувати податки за тими договорами, які були укладені з пайовиками. Проте менталітет українського фермера не дає гарантій виконання таких понятійних угод, тому участь юристів у цьому процесі надасть більше переваг.

Те саме стосується договору обміну правом на обробку земельних ділянок, що знаходяться на одному полі (масиві). Такий договір не має юридичної сили, однак, якщо проаналізувати існуючу судову практику, визнається правочином з відповідними правами та обов'язками для кожної із сторін.

Ігор Мельник, керуючий партнер IMG Partners