Земля у власності чи оренді
Коли люди звертаються до мене за підбором квартири в тій чи іншій новобудові, дуже часто я чую питання чи має значення знаходиться земля під багатоквартирним будинком у власності чи оренді.
Настав час висвітлити це питання. Отже, компанія-забудовник, яка планує зведення багатоквартирного житлового будинку, можливо, як власником земельної ділянки під забудову, так і орендувати її у держави.
У цій статті розглянемо обидва ці варіанти з погляду майбутніх покупців квартир у таких новобудовах.
Зміст
Які документи на землю повинен мати забудовник, на що звернути увагу під час ознайомлення
Якщо будівельна компанія є власником земельної ділянки. У цьому випадку вона повинна мати свідчення про право на землю. Вивчаючи його, зверніть увагу на додаткові умови користування цією ділянкою.
У документі можуть вказуватись обмеження на забудову охоронної зони струмка чи газопроводу, закріплено право проїзду третіх осіб тощо.
2. Якщо забудовник орендує землю, уважно вивчіть договір оренди. Переважно, щоб він був ув'язнений з муніципальною владою на тривалий термін (до 49 років). Також зверніть увагу на те, щоб земля не була частиною природоохоронної зони.
У договорі має бути зазначений момент, що орендар збирається використовувати ділянку під будівництво багатоповерхового житлового будинку.
В даний час більшість забудовників використовують варіант оренди земельної ділянки, як найменш витратний для забудовника.
Яка б форма власності на земельну ділянку не була оформлена у забудовника, і договір оренди, і свідоцтво про правовласності на землю повинні бути відповідним чином оформлені та мати реєстраційний номер, отриманий у Реєстраційній палаті РФ.
Право власності на землі під багатоквартирним будинком (МКД)
Відповідно до законодавства РФ, земля під багатоквартирним будинком та прилегла ділянка є колективною власністю всіх мешканців.
Це можливо при сформованій ділянці, яка має свій кадастровий номер. Право власності мешканців на земельну ділянку закріплено у Житловому кодексі України. Передача землі у пайове володіння мешканців проводиться на безоплатній основі.
Коли процес будівництва та введення в експлуатацію МКД завершено, власники квартир реєструють свої права власності на майно. Деякі з наших забудовників беруть на себе клопіт, пов'язаний із оформленням цих документів на себе.
Момент такої реєстрації прав на квартиру хоча б одним власником є фактом, який підтверджує б виникнення прав мешканців на земельну ділянку.
Чинний договір оренди між забудовником та муніципалітетом одночасно втрачає свою силу.
Важливий момент! українському законодавству. Якщо ж земля знаходиться в оренді у будівельної компанії, то подібного права на землю покупець квартири не знаходить, що автоматично розширює коло потенційних покупців для забудовника.
Фінансові ризики та нюанси
Вартість житла у разі, коли власником землі виступає забудовник, буде вищою, ніж якби він орендував ділянку.Це прямі додаткові витрати потенційних учасників договору пайової участі у будівництві.
Багато покупців вважають за краще мати справу з будівельними компаніями, які є власниками землі, оскільки це нібито підвищує шанси на успішне завершення будівництва та отримання бажаного майна.
Насправді варіант, коли забудовник орендує ділянку нічим не гіршу. Тут, швидше за все, потрібно звернути увагу на репутацію самої будівельної компанії, кількість зданих нею об'єктів і так далі. Навіть якщо земля належить забудовнику, це не гарантує планового здійснення та завершення будівельного процесу.
Будівництво на орендованій ділянці для власників квартир забезпечує таке ж право спільної пайової власності на землю, як і у випадку, якщо земля знаходиться у власності у забудовника.
Головне, щоб будинок було збудовано, і учасники пайового будівництва могли зареєструвати своє право власності на квартири.
Тому, у питанні про те, що в оренді знаходиться земельна ділянка або у власності у будівельної компанії, пріоритетною є вивчення стану дозвільної документації та репутації будівельної компанії.