Змінився власник
Змінився власник - кому платити орендну плату за договором оренди?
Отже, ви орендуєте об'єкт нерухомого майна. Упродовж терміну дії договору відбулася зміна власника нерухомості. Новий власник виставляє вам рахунок на оплату.
З якого моменту претензії нового власника щодо отримання орендної плати є обґрунтованими:
а) з дати державної реєстрації переходу права власності на нерухомість до нового власника,
б) з дати укладання договору купівлі-продажу нерухомості або дати отримання покупцем (новим власником) об'єкта нерухомості від продавця (колишнього власника) за передавальним актом,
в) з дати державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди, що закріплює зміни, що відбулися (зміна сторони, зміна реквізитів орендодавця тощо)?
Незважаючи на простоту цієї ситуації, однозначної відповіді на неї немає.
На користь того, що попередній орендодавець зберігає своє право на отримання орендної плати до моменту державної реєстрації переходу права власності до нового орендодавця, найчастіше наводять такі аргументи. Як випливає із статті 551 ДК РФ, виконання сторонами договору купівлі-продажу нерухомого майна до державної реєстрації переходу права власності від продавця до покупця не є підставою для зміни їхніх відносин з третіми особами.
Однак, у судовій практиці сформований і інший підхід.
З моменту укладення договору продажу нежитлових приміщень орендодавець втратив право розпоряджатися (і в тому числі, здавати в оренду) приміщеннями, що відчужуються, і отже, з цього моменту втратив право вимагати сплатуорендної плати (Постанова 9-го ААС N 09АП-27978/2009-ГК від 11.02.10)
Погодимося, що цей підхід не можна визнати безпідставним. Як відомо, власнику належить право володіння, користування, розпорядження своїм майном. З дати передачі майна покупцю має продавець зазначені правомочності користування, володіння, розпорядження майном, переданим на виконання договору продажу нерухомості? На нашу думку, ні.
Що стосуєтьсятретього підходу, то відповідно до позиції, виробленої ВАС, новий власник набуває, а старий втрачає право на отримання орендної плати незалежно від того, чи ставилося питання про переоформлення договору оренди.
Рекомендації:
1. Менш ризикованим дотримуватиметься позиції про необхідність сплати орендних платежів новому власнику з дати державної реєстрації переходу права власності на об'єкт, що орендується.
2. Під час укладання договору оренди буде не зайвим обумовити цю ситуацію, вказавши спосіб її вирішення. Стовідсоткової гарантії в суді це не дасть, але ще один аргумент до вашої позиції додасть.
3. У разі, коли необхідно здійснити платіж за період до державної реєстрації права власності нового орендодавця, підпишіть угоду (тристоронню) до договору оренди, що встановлює відповідний порядок. Поширіть дію цієї угоди на потрібний період.
4. Візьміть зі старого власника листа, який уповноважує вас зробити платіж новому власнику.
Повторимося. Це не убезпечить вас повністю, але може виступати як один із аргументів на вашу користь у разі судової суперечки.
Також пропонуємо своїм клієнтам наші юридичні послуги за такими напрямками:
Наша юридична компанія надає різні юридичні послуги у різних містах України (в т.ч. Новосибірськ, Томськ, Омськ, Барнаул, Красноярськ, Кемерово, Новокузнецьк, Іркутськ, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Єкатеринбург).