4 приклади, як протистояти підвищенню орендної плати

Статті на тему

плати

Михайло Колотов, Керівник практики «Земля. Нерухомість. Інвестиції» юридичної компанії «ЕНСО», Єкатеринбург

З'ясуйте, що впливає на розмір орендних платежів

Розмір орендної плати можна змінювати не частіше одного разу на рік (п. 3 ст. 614 ЦК України). Тому перше, що Вам потрібно зробити, це з'ясувати, чи були зміни сум орендних платежів за 12 місяців. Потім доручіть юристам вивчити договір оренди. У ньому може бути передбачено, що орендодавець має право в односторонньому порядку змінювати умови договору у разі настання, наприклад, таких подій:

  • зростання ставки податку землю чи зростання ринкових цін;
  • зміна методики розрахунку орендної плати, встановленої муніципальними органами;
  • зміна виду діяльності компанії на території приміщення, що орендується, або землі (наприклад, приміщення використовується не як склад, а як виробничий цех);
  • підвищення кадастрової вартості нерухомості чи зростання ринкових цін.

Після цього треба зіставити умови, зафіксовані у документі, та підстави, на яких орендодавець підвищує ціну.

Порада. Доручіть економістам розрахувати, чи буде вигідна оренда за рік, якщо її розмір залежить, наприклад, від ставки податків чи інфляції. І постарайтеся узгодити з орендодавцем чіткі та однозначні умови, які не дозволять змінити їх у односторонньому порядку.

Боротьба за історичну цінність

Якийсь час тому Генеральний директор московського магазину «Чай кави», що знаходиться в будинку Перлових, отримав звістку про підвищення орендної плати в 12 разів. Це означає, що один квадратний метр коштуватиме тепер магазину 43 тис. руб. замість колишніх 3,5 тис., незважаючи на те, що у нього укладеноохоронно-правовий договір із містом Москва до 2017 року. Підвищувати ціни не можна, інакше магазин втратить своїх клієнтів, продавати щось, окрім чаю та кави, забороняє договір. Проблема в тому, що із центру виселяють усі підприємства, площа яких перевищує 300 кв. м, а у магазину вона більша вдвічі через складські приміщення (хоча площа торгового залу – лише 160 кв. м). Наразі чайний будинок у судовому порядку намагається знизити орендну ставку хоча б за рахунок розмежування торгових та складських площ.

Підготовлено редакцією за матеріалами блогу Анастасії Парневої

Направте орендодавцю письмову відмову

Якщо Ви не передбачили у договорі можливість перегляду орендної плати в односторонньому порядку або вказали заборону на це, то орендодавець зможе підвищити плату тільки за Вашою згодою. Якщо Ви не бажаєте змінювати умови угоди, напишіть відмову та не підписуйте, якщо Вам таке запропонують. І якщо орендодавець звернеться до суду, щоб стягнути недоїмку, закон опиниться на Вашому боці.

Порада. Якщо справа дійде до суду, скористайтеся ще одним аргументом - примус орендаря до укладання договору незаконно, оскільки це суперечить принципу його свободи (ст. 421 ЦК України).

протистояти

Повідомте, що підвищення орендної плати в перший рік є незаконним

Порада. Використовуйте цю судову практику як додаткові аргументи в суді або вкажіть на неї орендодавцю. Можливо, він не захоче доводити справу до суду.

Вкажіть, що аргументи орендодавця перебільшені

З одного боку, розмір орендної плати, згідно з Цивільним кодексом РФ, не може змінюватися частіше одного разу на рік, з іншого - це правило не поширюється на оренду, яка залежить від курсу валют абоприв'язується до конкретних коефіцієнтів, наприклад до інфляції чи зростання цін. Але оскаржити підвищення оренди можна й у разі, головне – довести, що підстави орендодавця перебільшені чи несуттєві і що неспроможні змінити умови угоди.

Приклад (орендар виграв). Компанія "Газпромнефть" орендувала в організації "ІнвестКіноПроект" нежитлові приміщення з умовою, що вартість оренди може бути переглянута за згодою сторін при офіційній зміні рівня інфляції. Орендні платежі складалися з двох частин: фіксованої (156,38 дол. США на рік за 1 кв. м) та змінної (у розмірі фактичних витрат на електроенергію). Через рік орендодавець запропонував підвищити базову ставку на 15% через зростання споживчих цін. Орендар відмовився, тоді компанія «ІнвестКіноПроект» звернулася до суду, який програла. Головними аргументами на користь відповідача стали такі аргументи:

У договорі був умови, що зміна орендної ставки прив'язується до зростання споживчих цін.

Порада. Повідомте орендодавцю, що наявність у договорі пункту про можливість перегляду його умов ще не гарантує, що це справді станеться.

Довідка

ЗАТ «Юридична компанія «ЕНСО» Сфера діяльності: юридичні послуги Територія: головний офіс - у Москві, офіс - в Єкатеринбурзі Кількість персоналу: 25 Річний оборот: 55 ,7 млн ​​руб. Основні клієнти: більше 100 компаній з різних секторів економіки Кількість партнерів: 55 (по всьому світу)