§ 4. Земельно-майнові правовідносини
Водночас п. 3 ст. 3 ЗК Україна встановив, що майнові відносини щодо володіння, користування та розпорядження земельними ділянками, а також відносини щодо здійснення угод з ними регулюються цивільним законодавством, якщо інше не передбачено земельним чи іншим спеціальним законодавством.
Таким чином, усі суспільні відносини щодо землі закон чітко розмежував на земельні (щодо використання та охорони земель) та майнові (щодо володіння, користування та розпорядження земельними ділянками та вчинення правочинів з ними).
Однак у правозастосовчій практиці все виявилося значно складнішим. По-перше, відносини власності на грішну землю, тобто. по володінню, користуванню та розпорядженню земельними ділянками, а також щодо здійснення угод з ними, поряд з нормами цивільного законодавства значною мірою регулюються нормами земельного законодавства.
Так, наприклад, питання приватизації земель, встановлення умов користування, обмежень та заборон, не кажучи вже про обіг земель, особливо сільськогосподарських, багато в чому регулюються нормами земельного законодавства.
По-друге, земля як об'єкт нерухомого майна є основою життя та діяльності людини і має встановлений законом пріоритет охорони як найважливішого компонента навколишнього середовища та засоби виробництва у сільському господарстві перед використанням її як нерухомого майна (пп. 6 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
І нарешті, по-третє, законодавчо встановлено принцип єдності долі земельних ділянок та міцно пов'язаних з ними об'єктів (будівель, будівель, споруд), згідно з яким усі зазначені об'єкти дотримуються долі земельних ділянок, за винятком випадків, встановлених федеральними законами (пп. 5 п 1 ст.1 ЗКРФ).
Зазначені вище обставини ставлять земельну ділянку як об'єкт відносин у особливий режим охорони та цільового раціонального використання, що забезпечується нормами земельного законодавства навіть у тих випадках, коли ці відносини мають майновий характер. Прикладів цього багато. Найбільш помітним з них є Федеральний закон про обіг земель сільськогосподарського призначення, який визначає і умови приватизації цих земель, і обмеження щодо їх обігу, та особливості їх використання.
З огляду на те, що це відносини значною мірою регулюються нормами земельного законодавства, природно вважати їх земельними. Водночас їх не можна не віднести до цивільних відносин, оскільки вони мають майновий характер, а їх об'єктом є земля як нерухоме майно.
Така двоїстість цієї групи земельних відносин ще більше посилюється, коли мова заходить про взаємозв'язок і взаємозалежність правового та господарсько-економічного становища земельних ділянок з розташованими на них та міцно пов'язаними з ними іншими об'єктами нерухомості, наприклад будинками, будівлями, спорудами, водними об'єктами тощо. п. Тут оборот земельних ділянок поєднується з оборотом згаданих інших об'єктів нерухомості у межах єдиних процесів.
При здійсненні цивільно-правових угод земельну ділянку та розташовані на ній і міцно пов'язані з нею інші об'єкти нерухомості в тих випадках, коли вони належать одній особі, виступають у вигляді єдиного земельно-майнового комплексу, що є єдиним об'єктом відносин. Земельно-майновий комплекс є об'єктом цивільно-правових відносин, оскільки складові його елементи (земельна ділянка та міцно пов'язані з нею інші об'єкти нерухомого майна)є об'єктами майна. У той самий час ці відносини не можна назвати земельними з причин, викладених вище. З усього сказаного вище випливає, що цивільно-правові відносини, об'єктом яких є земельну ділянку будь-якій формі, тобто. в комплексі з іншим майном або поза ним, правомірно вважати земельно-майновими відносинами. Власне, у правозастосовній практиці земельно-майнові відносини саме в такому їхньому розумінні вже давно приймаються як предмет як цивільного, так і земельного права.
У сенсі викладених вище положень відносини, пов'язані з володінням, користуванням та розпорядженням земельними ділянками як об'єктами майна, завжди (а не тільки стосовно земельно-майнових комплексів) є відносинами земельно-майновими, регульованими нормами як цивільного, так і земельного законодавства.
Земельно-майновий комплекс як єдиний об'єкт земельно-майнових відносин є складною річю, що складається як мінімум з двох елементів: земельної ділянки та міцно пов'язаних з нею інших об'єктів. У зв'язку з цим виникає питання про головну річ у комплексі.
Питання це має велике практичне значення, оскільки головна річ комплексу визначає юридичну долю інших його об'єктів, що у цьому випадку приналежністю головної речі.
Земельним та цивільним законодавством це питання вирішується по-різному.
Відповідно до пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК Україна одним із принципів земельного права є єдність долі земельної ділянки та міцно пов'язаних з нею об'єктів, згідно з якою всі розташовані на земельній ділянці об'єкти нерухомості слідують долі земельної ділянки, за винятком випадків, встановлених федеральнимизаконами. Тим самим однозначно земельну ділянку визначено як головну річ у земельно-майновому комплексі. Це підтверджується і п. 4 ст. 35 ЗК РФ, який встановлює, що відчуження земельної ділянки без що знаходяться на ній будівель, будівель і споруд, якщо вони належать на праві власності одній особі, так само як і відчуження будівель, будівель та споруд без земельної ділянки за тих самих умов, не допускається.
Тим часом цивільне законодавство при вирішенні аналогічних питань виходить з того, що головною річчю земельно-майнового комплексу є розташовані на земельній ділянці будівлі та споруди, долю яких слідує земельна ділянка в тій чи іншій її частині (ст. ст. 242, 243, 237 ЦК) РФ).
Колізійність норм зазначених галузей права ще раз підтверджує викладені вище міркування щодо особливої ролі земельної ділянки в сукупності об'єктів нерухомого майна. Виходячи з того, що норми земельного законодавства мають більш спеціальний характер, а також в силу п. 3 ст. 3 ЗК Україна слід все ж таки визнати, що положення Земельного кодексу про земельну ділянку як головну річ у земельно-майновому комплексі є кращими.