Адвокат Розірвання договору пайової участі у будівництві, ДДУ

Р застереження договору пайової участі у будівництві (ДДУ) як і будь-якого іншого може бути здійснено в добровільному чи судовому порядку.

Приймаючи рішення про припинення дії договору, пайовику слід орієнтуватися не тільки на своє прагнення повернути вкладені кошти, але також врахувати ряд об'єктивних факторів: фінансову спроможність забудовника, ступінь готовності об'єкта, що зводиться, дотримання як самим забудовником, так і пайовиком умов укладеного договору.

Коли забудовникпрострочив виконання своїх зобов'язань щодо передачі об'єкта пайового будівництва, вимога пайовика про розірвання договору без оцінки можливих ризиків може мати фатальні фінансові наслідки.

Наприклад, домігшись позитивного судового рішення про стягнення коштів, пайовик у разі фактичної неспроможності забудовника ризикує залишитися наодинці з проблемою неможливості виконання рішення суду. Безумовно, що в подібній ситуації кращим виглядає варіант отримання об'єкта, що будується з простроченням, оскільки його подальша реалізація на ринку житла гарантує пайовику повернення інвестицій. Навіть у разі визнання забудовникабанкрутом закон дозволяє пайовику при дотриманні передбачених законом процедур отримати об'єкт нерухомості, що будується, у власність.

В іншій ситуації, коли забудовникне допустив прострочення, але у пайовика в силу положень закону виникло право вимагати розірвання договору в судовому порядку, направлення вимоги про розірвання ДДУ не спричинить незворотних правових наслідків. Пайовик має право сам змінити своє рішення, та й сам забудовник може відмовитися від розірвання договору.

Якдобровільна, і судова процедура розірвання договору участі у пайовому будівництві передбачає обов'язковість направлення відповідного звернення забудовнику (претензії). Слід пам'ятати, що у разі відмови у задоволенні претензії або її ігнорування забудовником, претензійний порядок вважається дотриманим, і пайовик має законну можливість звернутися до суду з позовом.

Угода про розірвання договору пайової участіпідлягає державній реєстрації так само, як і сам договір при йогоукладенні. Без реєстрації угоди ДДУ не вважатиметься розірваною.
У угоді про розірвання має бути чітко визначено, хто і в який термін подає документи на реєстрацію, щоб у разі ухилення забудовника його можна було б зобов'язати в судовому порядку вчинити реєстраційні дії.
Передавши забудовнику всі документи, необхідні для реєстрації угоди про розірвання ДДУ, пайовик зобов'язаний подбати про те, щоб у нього залишилися на руках докази укладання зазначеної угоди, її копія та докази виконання пайовиком своїх зобов'язань за ним.
Найчастіше забудовник наполягає на включенні до угоди про розірвання ДДУ умовипро відстрочку повернення коштів. У цьому термін повернення вказується набагато більший, ніж передбачено законом. Формально положення угоди, що суперечить закону, є нікчемним і не підлягає застосуванню, проте на практиці багато норм, встановлених законом як імперативні, застосовуються в суді з суттєвими відступами. Суди визнають «збільшену» розстрочку законною, оскільки її було обумовлено волею сторін угоди. Не секрет, що суди часом керуються регіональною владою, що нав'язується.політикою «про неприпустимість руйнування забудовника» на користь інших пайовиків.
Часто проект угоди про розірвання договору пайової участі, підготовлений забудовником, у завуальованій чи прямій формі передбачає відмову від виплати відсотків за користування чужими коштами. Ця умова прямо суперечить закону і має бути виключена з ініціативи пайовика.

Політика обмеження прав пайовиків при розірванні ДДУ, «дрібний шрифт», двозначність пунктів договору тощо. - Досить поширені явища, боротися з яким краще за допомогою висококваліфікованого адвоката, що спеціалізується на подібних питаннях.

На вимогу учасника пайового будівництва договір може бути розірванийв судовому порядку у випадках:

I. Припинення або призупинення будівництва, що очевидно свідчить, що об'єкт пайової участі, що будується, не буде переданий пайовику у встановлений договором строк. Пайовик має бути готовий до того, що в суді очевидний для нього факт зупинки будівництва забудовник оскаржуватиме, наводячи докази ведення робіт на об'єкті. Як докази зупинення робіт судом розцінюються:

офіційна відповідь уповноваженої організації, що наглядає за будівництвом житлових будинків, на запит пайовика про порушення при будівництві об'єкта, що мають місце,
судові акти, з яких випливає, що будівництво припинилося або йде таким темпом, що очевидно, що будинок не буде зданий вчасно,
договори, які забудовник укладає з новими пайовиками на той самий об'єкт, термін передачі квартир у яких зазначений зі значною відстрочкою від встановленого раніше ДДУ,
офіційна зміна проектної документації.

Доказами також будуть свідчення, фотографії, протоколи зборів пайовиків або ініціативної групи за участю представника забудовника або без нього, статті у ЗМІ.

Не завжди очевидні для пайовика обставини, що свідчать про зупинення будівництва, будуть очевидними для суду, тому слід ретельно готувати доказову базу. Забудовник може імітувати здійснення будівництва, спрямовуючи на будівництво 3-5 осіб, які перекладатимуть з місця на місце будівельне сміття перед онлайн камерою. У юридичної особи є інші способи підготувати докази «активного» ведення будівництва.

II. Істотна зміна проектної документації нерухомого об'єкта, що будується, до складу якого входить об'єкт пайового будівництва, у тому числі перевищення гранично допустимої зміни загальної площі об'єкта пайового будівництва (квартири, нежитлового приміщення).

Оскільки поняття суттєвої зміни проектної документації законом не розкрито, то в судовій практиці може трактуватися по-різному. Зміна проектної документації за своєю суттю є односторонньою зміною умов договору, що згідно зі ст. 310 ЦК України неприпустимо. Проте факт згадування у законі цієї обставини дехто розцінює як законодавче допущення зміни проекту будівництва. У результаті - у разі виникнення спору, остаточне рішення ухвалює суд. Для пайовика зміна поверховості будинку, внутрішньобудинкового обладнання, будівельних матеріалів, технічних рішень може мати важливе значення, а для суду може і не мати.

На наш погляд, до суттєвих змін проектної документації відноситься і зміна терміну здачі об'єкта, який в обов'язковомупорядок включається до проектної декларації та є відповідно до ч. 4 ст. 4 Закону № 214-ФЗ суттєвою умовою самого договору пайової участі. Для пайовика відсоток успіху розірвати через суд договір на підставі збільшення терміну здачі об'єкта вищий, ніж в інших випадках, встановлених законом (п. 4 ч. 1.1 ст. 9 Закону № 214-ФЗ).

III. Зміна призначення спільного майна або нежитлових приміщень, що входять до складу багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомого майна (підстава, що практично не зустрічається, для розірвання договору пайової участі в будівництві).

IV. Інші випадки, встановлені договором або законом. Як приклад можна навести розірвання договору з ініціативи арбітражного управителя (фінансового управителя при банкрутстві фізичних осіб).

При розірванні договору з ініціативи учасника пайового будівництва забудовник зобов'язаний у 10-денний термін повернути пайовику кошти у повному обсязі, а також сплатити відсотки на цю суму, розмір яких розраховується згідно зі статтею 9 Закону про пайове будівництво.

На сьогоднішній день статистика така, що найчастіше пайовику доводиться повертати гроші від забудовника в судовому порядку, поєднуючи дві самостійні позовні вимоги про розірвання договору участі в пайовому будівництві та про стягнення коштів за ним.

Отримати юридичну консультацію з питань розірвання договору участі у пайовому будівництві Ви можете, скориставшись формами зв'язку Адвокатського бюро «Домкіни та партнери».

Рекомендуємо ознайомитися: