Банківські підстави
Банк може дати кредит і тоді позичальник купить квартиру, банк може у кредиті відмовити, і тоді позичальник не купить квартиру, а може пообіцяти дати кредит, а перед угодою відмовити
Думки про іпотеку та нерухомості:
Банк може дати кредит, а може у видачі кредиту відмовити.
Покупцеві для здійснення покупки потрібні, як відомо, бажання (купівлю здійснити) та можливості, тобто гроші. Є гроші, отже, покупець; немає грошей – не покупець зовсім. У цьому плані «іпотечник» - «покупець наполовину». Бажання купити квартиру є, а зможе він це зробити чи ні залежить від того, дасть йому банк гроші для покупки чи ні. Банк може надати кредит. У покупця-іпотечника будуть гроші для покупки, і він зможе покупку зробити. Банк може не дати кредиту: не схвалить позичальника — і все. Що тоді втратить позичальник? Час, який знадобився на збір документів і небагато грошей, якщо розгляд у банку платний. Але, задля справедливості, хочу зазначити, що банків, які беруть гроші за розгляд кредитної заявки, — одиниці, і таких банків дедалі менше. Тобто фінансові втрати позичальника в цьому випадку мінімальні.
Але уявимо ситуацію, коли банк схвалив кредитну заявку позичальника, ніби сказавши: «Вам, шановний позичальник, ми можемо давати кредит. Шукайте квартиру». А коли з підібраною квартирою позичальник приходить до банку, то банк відмовляючи видавати кредит під заставу обраної позичальником квартири. Буває таке? Буває.
Але іноді у банку закінчуються гроші. Звучить — смішно: щоб у банку та гроші закінчилися? Але річ у тому, що іпотечне кредитування — далеко не найвигідніше для банку з погляду прибутку. Тому, якщо є більш цікаві для банку можливості для вкладення грошей,то гроші на найвигідніші проекти знаходяться за рахунок найменш вигідних, зокрема, за рахунок іпотечного кредитування.
Взагалі, звичайно, свинство: відмовити в кредитуванні схваленим позичальникам. Адже це все одно, що свідомо «підставити» позичальника, щоб той втратив свої гроші, щоправда, вигоди для банку — ніякої, але позичальникові від цього не легше.
Звідки беруться фінансові втрати.
Будь-який ринок працює за певними правилами та звичаями ділового обороту. На ринку нерухомості Москви так прийнято, що перш ніж продавець почне збирати необхідні документи для угоди, покупець вносить певну грошову суму як завдаток або аванс, щоб підтвердити серйозність своїх намірів. Робиться це для того, щоб відсікти «туристів-мрійників», які ходять, дивляться квартири та всім поспіль продавцям кажуть, що їхню квартиру готові брати. Але насправді й грошей на покупку не мають. А так — усе просто: вніс передоплату — отже, міри серйозні, адже якщо покупець відмовиться від покупки, то грошову суму йому продавець (або представник продавця, який отримав передоплату) — не поверне. А тепер уявіть, що наміри покупця серйозні, але оскільки покупець-іпотечник не має всієї суми грошей, то купити квартиру він не може. Справа ускладнюється тим, що при іпотеці по-перше, потрібно більше документів, ніж коли купівля відбувається за «живі гроші», а по-друге, для того, щоб документи розглянув банк, розглянула страхова компанія — потрібно кілька днів. Щоб не бути голослівним, перерахую ті документи, які додатково можуть потебуватися при іпотечній угоді (і можуть не вимагатися, якщо квартира купується за «живі гроші»:
- кадастровий паспорт БТІ. При звичайній угоді, коли покупець купує квартиру за«живі гроші», якщо з попередньої угоди з квартирою минуло менше 5 років, кадастровий паспорт не потрібно. При іпотечній угоді кадастровий паспорт потрібний у будь-якому випадку. У ньому міститься поверховий план та експлікація квартири, а ці документи потрібні для оцінювача. Скільки часу триває отримання кадастрового паспорта? Від тижня до місяця.
- Звіт про оцінку квартири. Маючи кадастровий паспорт на руках, можна запрошувати оцінювача. Власник повинен витратити свій час, щоб у світлу пору доби показати свою квартиру оцінювачу. Зазвичай про візит оцінювача — заздалегідь домовляються: оцінювач відразу ж не виїжджає. Зазвичай, з моменту дзвінка до оціночної компанії до візиту оцінювача відбувається від 1 дня до тижня. Потім сам звіт роблячи 1 - 3 дні. Причому на момент візиту оцінювача на руках має бути кадастровий паспорт, щоб оцінювач міг зрозуміти: чи немає у квартирі невзаконених переланувань.
- Довідки з психо-невралогічного (ПНД) та наркологічного (НД) диспансерів.
- Копія фінансово-лицьового рахунку та довідка про відсутність заборгованостей з комунальних платежів (якщо ці свячення не відображені в єдиному житловому документі)
- Інші документи на вимогу банків. (Причому, іноді вимоги банків є досить безглуздими).
Формально банк ніякої вигоди від відмови у видачі кредиту позичальнику — не має, але позичальника, проте, «підставляє»: упозичальника замість квартири – грошові втрати.
Як бути покупцю-позичальнику? Як підстрахуватись, щоб мінімізувати ризик грошових втрат? Про це поговоримо наступного разу.