Борг достроковим платежем чудовий
- Я нізащо не візьму іпотеку! - Мій шапковий знайомий з піною біля рота доводить мені, що вішати на себе іпотечний хомут - верх нерозсудливості. - Ти сам порахуй: за час кредиту я три вартості квартири банку віддам. Воно мені треба, щоби на мені ці банкіри наживалися?! Поки ставки з іпотеки не дійдуть до 2 – 3%, як у розвинених країнах, я з цією історією не зв'язуватимуся!
Альтернативний варіант, де знайти гроші на вирішення житлового питання, мій знайомий чомусь не пропонує. Тим не менш, якщо підходити до іпотечного питання з розумом, то кредит стане не тягарем, а помічником. Банкіри свою маржу, звичайно, отримають, але й позичальник вийде з гри у плюсі. Особливо якщо може погашати кредит достроково.
МЕНТАЛІТЕТ АБО ГОЛИЙ РОЗРАХУНОК
Жити на втіху або достроково погасити іпотеку - вирішувати вам.
Багато позичальників, коли беруть іпотечний кредит, відразу налаштовуються на те, що віддаватимуть його достроково. Дехто може пояснити це з психологічного погляду. Мовляв, ми, українські люди, не любимо жити у кредит. Страшимо довго залишатися в борговій ямі, тому і намагаємося вилізти з неї якнайшвидше. Є й інший підхід - при таких рішеннях у багатьох превалює простий раціональний розрахунок. Адже чим швидше віддаєш гроші банку, тим менша загальна виплата за кредитом. А значить, про подвійну або навіть потрійну вартість квартири й мови не може бути.
Як не крути, якщо у заначці немає зайвих кількох мільйонів рублів, то купити квартиру без використання кредиту неможливо. Навіть у регіонах пристойну житлову площу вже не візьмеш дешевше шестизначної суми. А значить, вихід один – збирати чи брати кредит. Ставки з іпотеки зараз перебувають на досить низькому рівні. За даними Агентства з іпотечногожитловому кредитуванню, позики рішення житлового питання дають під 12,2% річних. Наприклад, якщо купувати в кредит квартиру за 2,5 млн. рублів (і вносити як початковий внесок 500 тисяч - 20%), то вийде, що за 15 років житло коштуватиме майже 5 млн. рублів. Тобто мій знайомий у чомусь має рацію. За час кредиту виплатити банку доведеться подвійну вартість квартири.
Однак не все так сумно. Якщо платити наперед, то можна серйозно заощадити. Причому найефективніше дострокове погашення у перші роки виплат за кредитом. Наприклад, кожен рубль, заплачений понад потрібну суму у рік погашення, призводить до економії 4 карбованців надалі (див. «Приклад розрахунку»). Все зрозуміло: у перший рік лише 10 - 15% від ваших щомісячних платежів йдуть на зменшення основного тіла боргу. Решта – це відсотки за користування банківськими грошима. А часткове дострокове погашення тим і вигідно, що всі додаткові гроші йдуть виключно на зменшення основного тіла боргу.
СКОРОЧУЄМО ПЛАТЕЖ.
Скажімо відверто, кредитній організації вигідно, щоб клієнт платив згідно з графіком платежів. Точно вчасно, але без поспіху. Так легше планувати прибуток за кредитним портфелем. А якщо клієнт віддав гроші раніше часу, то доводиться знову шукати застосування на ринку. І не факт, що в цей момент ставки по іпотеці будуть настільки ж високі. Швидше навпаки, в Україні відбувається поступове зниження ставок за всіма видами кредитів, що пов'язано, природно, із зменшенням темпів інфляції.
Коли ви приходите до банку з додатковими купюрами, то менеджер зазвичай уточнює: яким чином ви хочете змінити умови свого кредиту після закачування цих грошей на рахунок. Вибір зазвичай складається із двох альтернатив. Можна або зменшити щомісячнийплатіж, чи скоротити термін кредиту. По порядку розберемо обидва варіанти.
Перший. В наявності тактичний виграш. Ви відразу відчуваєте ефект від дострокового погашення. Щомісячний платіж знижується. В сім'ї з'являються додаткові гроші. Їх можна пустити або розваги, або великі покупки, або інвестиції. Зменшення суми щомісячних платежів знижує навантаження на сімейний бюджет, а також надає можливість отримання нового кредиту.
Прихильники такої поведінки серед позичальників наводять ще один аргумент. Гроші мають властивість з часом знецінюватись (особливо це характерно для України), тому 10 тисяч рублів зараз і через пару-трійку років, це зовсім різні суми. Іншими словами, сьогодні на ці гроші можна купити енну кількість буханців хліба, а через роки – енну, помножену на коефіцієнт 0,8, тобто на 20% менше.
І, нарешті, при скороченні платежу підвищується стійкість фінансового стану сім'ї. Спрогнозувати своє майбутнє з точністю до копійки ще ні в кого не виходило. Тому невідомо, що буде у позичальника з роботою та зарплатою за кілька років. Якщо знизити платіж, він стане не таким тяжким для сім'ї. Навіть якщо рівень доходів впаде або в сім'ї з'явиться маленька дитина (і підвищаться витрати), ця подія стане не такою критичною для позичальників.
. ЧИ ЗМЕНШИМО ТЕРМІН?
Другий спосіб – зменшення терміну. У цьому випадку ви знижуєте той термін, який залишився для повної віддачі кредиту. При цьому щомісячний платіж залишається тим самим. Якщо порахувати, це вигідніший механізм у довгостроковій перспективі (див. «Приклад розрахунку»). Підсумкові виплати стають значно нижчими. Погодьтеся, дуже приємно, коли віддав достроково 200 тисяч рублів, а кінцева вартість квартири (з урахуванням позикових коштів)знизилася відразу ж на 750 тисяч рублів?
Але є й нюанси. По-перше, не всі банки пропонують таку опцію. По-друге, зменшення терміну не знімає кредитного навантаження у теперішньому, а дає лише зиск у майбутньому. Адже платіж залишається таким самим, яким і був. Тому цей варіант підійде в основному для тих, кого нинішня сума щомісячного платежу не сильно напружує. Наприклад, становить 20 – 25% від щомісячних витрат сім'ї.
Експерти радять чергувати обидві ці опції. Наприклад, один раз зменшити суму платежу, та був термін кредиту. В обох випадках банк надасть вам новий графік платежів і ви зможете наочно подивитися, яку вигоду ви отримали від часткового дострокового погашення.
ЧИМ ВИГІДНА ДОСРОЧКА
Отже, варто перерахувати вигоди дострокового погашення. Їх досить багато. Найочевидніший плюс - знижуються підсумкові виплати банку. По-друге, це психологічно дуже приємно відчувати, що до повної виплати кредиту залишилося не 10, а 8 років (якщо йдеться про зменшення терміну). По-третє, виникає ще й непряма економія. Від залишку основної суми боргу залежить, яку страховку ви платитимете. Це, звичайно, не дуже велика сума (зазвичай кілька тисяч рублів), але, як кажуть, копійка рубль береже.
І нарешті, якщо ви віддасте кредит достроково, то квартира виявиться у повному вашому розпорядженні набагато раніше. Поки що житло у заставі у банку, його дуже складно продати. Практично всі дії з квадратними метрами потрібно узгоджувати з банком. А коли кредит виплачено, то у вас з'являється більше можливостей, щоб обміняти її на житло більшої площі або без проблем прописати близьких родичів.
Проте, як кажуть експерти, у деяких випадках поспішати із достроковим погашенням теж не варто. По-Перше, треба обов'язково спочатку створити резервний фонд (у розмірі шести місячних витрат сім'ї з урахуванням іпотечних платежів). По-друге, заздалегідь прорахувати свої великі покупки у найближчому майбутньому. Якщо ви збираєтеся велику суму грошей витратити на придбання меблів та побутової техніки або на ремонт, то, погодьтеся, буде безглуздо потім брати на ці цілі споживчий кредит?! Ставки за такими позиками в рази вищі, ніж за іпотекою. У результаті замість економії вийдуть лише додаткові витрати.
МОЖЕ, КРАЩЕ ІНВЕСТУВАТИ?
Багато позичальників вважають, що вільні гроші треба інвестувати, а не кредит ними погашати достроково. Мовляв, так буде вигідніше. Ця стратегія частково вірна. Наприклад, український фондовий ринок до кризи і одразу після неї приносив тим, хто інвестував в акції, нечувані доходи – понад 50% річних. Проте вкладення цінних паперів – дуже ризиковане заняття. Вартість акцій то збільшується, то зменшується. Восени 2008 року акції багатьох українських компаній знецінилися на 80-90%. При цьому гарантовану прибутковість можна отримати лише вклавши гроші на банківський депозит. Але відсотки за вкладами, звичайно, нижчі, ніж за кредитами.
Крім того, суму, відправлену на дострокове погашення, можна вважати інвестиціями, вкладеними під відсоток, що дорівнює ставці за вашою позикою. А одержану економію на підсумкових виплатах – як прибуток від цих інвестицій.
ВИБІР ТЕРМІНИ І СТАВКИ
Для тих, хто тільки збирається брати іпотеку, будуть корисні дві поради. По-перше, кредит краще брати не на межі своїх можливостей, а із запасом. За інших рівних варто взяти його на більший термін, щоб потім мати більше можливостей для маневру. Якщо платіж складає 50% від доходів сім'ї, то знайти додаткові кошти длядострокового погашення буде складно. А якщо позичальники витрачають на щомісячні внески за іпотекою 20-30% спільної зарплати, то цілком зможуть віддати борг достроково. Хоча, за словами експертів, більше ніж на 20 років брати кредит нема рації. Після цієї позначки збільшення терміну майже призводить до зменшення щомісячного платежу.
По-друге, тим, хто планує віддавати борг достроково, можна взяти комбіновану, а не фіксовану ставку. Її суть у тому, що на перші кілька років (термін ви можете визначити самі) ставка за ним буде на 0,5 – 1% нижчою, ніж за звичайним кредитом. А далі відсоток залежатиме від коливань фінансового ринку (індекс MosPrime, що визначається Центробанком). Але якщо ви плануєте віддавати борг достроково, то на цей час значну частину кредиту ви вже зможете погасити.
ЧИ СТОЄ Взагалі поспішати
Як можна судити зі статистики, іпотечні позичальники намагаються віддавати кредит швидше (див. «Тільки цифри»). Але це у середньому. А є й такі, хто цілеспрямовано не поспішає. Чи є сенс у достроковому погашенні? Чи вигідніше віддавати борг за графіком?
Зазвичай, ті, хто не поспішає віддавати кредит банку, а рухається за графіком, наводять головний аргумент. За нашої інфляції (і, відповідно, поступового зростання зарплат) немає сенсу поспішати. Через 10 – 15 років сума щомісячного платежу стане зовсім несуттєвою у витратах сім'ї. Значить, краще жити на втіху, а вільні від повсякденних витрат і регулярного іпотечного платежу гроші витрачати на щось інше (подорожі, великі покупки і т.д.). Та й навіщо відмовляти собі у задоволеннях?!
Коли обмежуєш себе дуже (а затягнути пояс тугіше доведеться на тривалий термін) і вільні кошти відносиш до банку, всі задоволення і самажиття відкладаються кілька років. Як радять експерти, у дострокове погашення варто відправляти справді вільні кошти – вже за вирахуванням усіх необхідних витрат на життя, включаючи розваги та гарний відпочинок.
Іншими словами, якщо вибір йде між достроковим погашенням іпотеки та закладом сім'ї та дітей, то вибір очевидно варто робити на користь другого. Адже іпотека – це лише засіб для вирішення житлового питання, а не самоціль.
КОЛИ ВСЕ ПОЗАДУ
Ось і настав довгоочікуваний момент. Коли ви напружилися, зібрали залишок суми і нарешті вирішили повністю розрахуватися з банком. Для цього позичальнику необхідно запросити в банку-кредиторі точну суму кредиту та відсотків за ним на передбачувану дату повного погашення. Після цього потрібно оформити всі папери. Щоб не вийшло так, що ви не доплатили банку 20 копійок, а за кілька років вам виставлять рахунок на пару десятків тисяч рублів.
Припинення іпотеки необхідно юридично зареєструвати. Іншими словами, потрібно зняти заставне обтяження з вашого житла. І нарешті, не забудьте відвідати страховика. Страхова компанія повинна повернути гроші за сплачений, але невикористаний страховий період.
МЕНЕМ ЗАКОНУ
Нагадаємо, раніше банки часто вводили мораторій (на півроку-рік), коли не можна було гасити кредит достроково. "Порушників" штрафували на 1 - 3% від внесеної суми. Завдяки конкуренції терміни мораторію та комісії за дострокове погашення неухильно знижувалися. Але закон перетворив це з доброї волі банкірів на їхнє зобов'язання перед позичальниками.
ПРИКЛАД РОЗРАХУНКУ
Сума кредиту – 3 млн. рублів
Процентна ставка – 12% річних
Достроковий платіж - 200 тисяч рублів на 10-му місяці
Потрібно з'ясувати: що вигіднішезменшувати – термін чи платіж?
При зменшенні терміну економія на підсумкових виплатах складе 750 тисяч рублів
При зменшенні платежу – 220 тисяч рублів
ТІЛЬКИ ЦИФРИ
За даними АІЖК, середній термін видачі кредиту становить 178,7 місяців. Тобто майже 15 років. Однак на практиці іпотечні позики клієнти віддають удвічі швидше – за 7 – 8 років.
КОРИСНЕ ПОСИЛАННЯ
Ще більше матеріалів на тему: «Доступне житло: Статті та огляди»