Будиночок або дача на Ризькому узмор’ї, Rusbase
Як купити без проблем та турбот?
Літній сезон – це традиційний період активізації ринку нерухомості у Юрмалі. Багато українців та іноземців взагалі, оцінивши аромат соснового лісу, бурштинового моря і прогулявшись безмежними юрмальськими пляжами, вирішують придбати на Ризькому узмор'ї будинок або апартаменти. При цьому вони не завжди замислюються про те, що хоча процедура купівлі житла в Латвії дуже впорядкована, тут існує низка суттєвих нюансів. Ігнорування цих деталей, як і деяких особливостей тутешньої практики, може створити ситуацію, коли замість омріяної «дачі біля моря» можна отримати непотрібний головний біль.
Чинники, які залучають у Юрмалі потенційних покупців, описані неодноразово. Це комфортне екологічне середовище, зручне місце для подальшого переміщення Європою та країнами СНД (аеропорт «Riga» – в 15 хвилинах їзди на автомобілі), близькість до таких великих ділових центрів як Москва та С.-Петербург, а також до Риги – європейської столиці. яка може запропонувати як ділові, так і культурні заходи. Зрештою, жити в Юрмалі – це просто комфортно та престижно, що демонструє своїм прикладом багато видних фігур з українського шоу-бізнесу та ділових кіл.
Однак, вирішивши придбати нерухомість за кордоном, іноземці неминуче стикаються із низкою проблем, зумовлених специфікою невідомого ним ринку. Ключові з них: як, власне, купувати та до кого краще звертатися. У процедурі придбання нерухомості в Латвії, у тому числі в Юрмалі, є «підводні камені», які непомітні спочатку, але надалі можуть завдати чимало клопоту. У цій статті розглядаються основні схеми купівлі житла на латвійському курорті та типові проблеми,які покупцям слід звернути увагу.
Коли стають власником
У Латвії вся нерухома власність зареєстрована у Земельній книзі – органі, який закріплює права власності, обмеження на користування нерухомістю, застави (іпотеки) та інші обставини та факти, що стосуються об'єкту нерухомості.
Право власності на нерухомість переходить на нового власника з моменту реєстрації володіння в Земельній книзі (не при підписанні договору купівлі-продажу). Для того, щоб таке право власності оформити, сторони, які укладають угоду, повинні надати в Земельну книгу крім договору купівлі-продажу так зване прохання, яке оформляється нотаріально і підписується обома сторонами. Нотаріальне завірення самого договору купівлі-продажу не обов'язкове, хоча за його підготовкою найкраще звернутися до професіоналів.
У деяких випадках, коли нерухомість закладена або іншим чином обтяжена, потрібна згода на проведення такої угоди з боку кредитора. Найчастіше цим кредитором виступає банк, але можуть бути інші варіанти.
При придбанні нерухомості іноземцям необхідно одержати і рішення місцевої думи (муніципалітету) про відмову від права першої руки на об'єкт придбання – цього зазвичай потрібно місяць, іноді менше. Для цього в думу подаються запит та копія договору купівлі-продажу із зазначенням суми. Як правило, думка відмовляється від використання права першої руки, якщо сума угоди не є занадто заниженою, на що теж потрібно звернути увагу.
Рішення про занесення нового власника до Земельної книги приймає суддя на підставі поданих документів. Від подання документів до ухвалення рішення проходить близько двох тижнів (10 робочих днів).
Купуючи нерухомість, варто також розрахувати не тільки прямі витрати на її купівлю, але й витрати на оформлення, держмита та збори, які можуть вилитися у значну суму. Так, держмито за реєстрацію нерухомості на ім'я нового власника в Земельній книзі складає 2% від суми угоди, але не більше ніж 30 000 латів (близько 43 000 євро).
Попередня перевірка
До того, як розпочинати оформлення документів, потенційним покупцям рекомендується провести ретельну перевірку нерухомої власності, яку передбачається придбати. Зокрема, повинні бути перевірені власник нерухомості, а також факт наявності будь-яких сервітутів на об'єкт, що купується, закріплених у Земельній книзі договорів оренди.
Договір купівлі-продажу повинен передбачати чітку відповідальність продавця за наявність якихось обтяжень та порядок їх усунення, а також можливості відступу покупця від договору у разі, якщо продавцем не виконано умов угоди. Адже з переходом права власності на нового власника на нього переходять усі обмеження, накладені на даний об'єкт при попередньому господарі і, відповідно, обов'язок дотримуватися укладених ним договорів.
Якщо під об'єкт раніше було взято кредит, необхідно опрацювати з банком-кредитором таку схему оплати, щоб у результаті придбати об'єкт, у якому висить борг минулого власника, тобто. борг має бути погашений із суми купівлі та нерухомість на нового власника має перейти «чистою».
При купівлі землі важливо з'ясувати статус земельної ділянки та те, як вона може бути використана – найважливішою обставиною тут є те, яка частина ділянки може бути забудована. Непоодинокі випадки, коли люди купують землю в надії побудувати на ній віллу або особняк істикаються з фактом, що будівлю такого розміру (площі) у цьому місці не можна буде збудувати без тривалих та дорогих додаткових погоджень.
Порядок оплати
Оплата за нерухому власність зазвичай проводиться за посередництва банку шляхом оформлення так званого «рахунку угоди». Договір рахунку угоди важливий обох сторін. У тому числі й для покупця, оскільки в цьому договорі обумовлюються всі умови, за яких він готовий фактично передати продавцеві гроші за придбаний об'єкт. Для покупця недостатньо оформити нерухомість у свою власність, важливо ще й стати фактичним власником, власником нерухомості з реальною можливістю користуватися нею.
До договору рахунку угоди можуть бути включені умови про фактичне звільнення та терміни передачі об'єкта, про його стан на момент передачі, виписку прописаних там мешканців та інші нюанси, які сторони вважатимуть для себе важливими. Нерідко саме умови договору рахунки угоди є найскладнішим моментом у переговорному процесі між продавцем, покупцем та банком.
Спільна власність та пам'ятки архітектури
У містах Латвії, у тому числі в Юрмалі, є будинки, які мають статус пам'ятки архітектури. Купуючи таку нерухомість, треба усвідомлювати, що подібне придбання накладає на власника певного роду обов'язки, у тому числі турботу про збереження фасаду будинку, а іноді й внутрішнього планування. Не завжди можливо, купивши «старий дерев'яний будиночок», просто знести його і побудувати на цьому місці ультрасучасний будинок.
На окремі слова заслуговує проблема так званої спільної власності, коли на одній ділянці, що належить декільком власникам, стоїть низка будинків, кожен з яких належитьокремо кожному співвласнику землі. Потрібно переконатися, що між співвласниками земельної ділянки підписано договір спільного користування, що такий договір занесений до Земельної книги, та умови договору не будуть утискати права нового власника одного з будинків, тобто йому дадуть можливість спокійно та вільно користуватися своєю частиною нерухомої власності без огляду на інших власників.
Купівля нерухомості у багатоквартирному будинку також має низку нюансів. По-перше, слід уточнити, чи є власність окремою чи спільною, подивитися на порядок її використання, свободу продажу та інше, отримати та вивчити договір «обгосподарювання» (для цього латиського терміна важко підібрати український еквівалент, хіба що «обслуговування») житлового комплексу , дізнатися про порядок оренди автомобільного паркування і т.д.
Буває, що житлова будівля має статус об'єкта «громадського користування» і продається, наприклад, як «гостьовий будинок», оскільки спорудження приватних будинків у цьому місці не передбачено. Така схема дає можливість користуватися цією нерухомістю по суті як житловою, але через «громадський» статус податки на вашу власність будуть вдвічі вищими, ніж на приватну споруду, – що теж важливо.
Вам допоможуть професіонали
Порядок та форма оплати мають важливе значення також і з податкової точки зору. Тому за потреби та в залежності від цілей придбання можуть бути розроблені механізми купівлі нерухомості на юридичну особу – резидента чи нерезидента Латвії. Якщо йдеться про інвестиційний проект, можливі схеми надійного та економічно обґрунтованого вкладення грошей.
Таким чином, придбання нерухомості в Латвії - процес зовсім не такий простий, як міг би здатися на перший погляд. Як іу будь-якій країні, є свої особливості та ризики, основні з яких зазначені у цій статті. Звичайно, їхній список не є вичерпним, і кожна угода індивідуальна за своєю суттю. І щоб бути впевненим, що весь процес купівлі резиденції на Ризькому узмор'ї пройде гладко, завжди є сенс доручити супровід угоди професіоналам.
Слід зазначити, що у маклерів і численних посередників можна покластися які завжди, і де вони несуть відповідальності за наслідки неправильно проведеної угоди. У той же час не секрет, що найбільш якісну підтримку надають профільні банківські фахівці, які мають величезний досвід проведення та супроводу таких операцій; вони забезпечують весь комплекс якісних послуг із грамотного оформлення купівлі та порядку її оплати.
Ви зможете проводити тут з толком і задоволенням свята та вихідні, насолоджуватися цілющим морським повітрям, гуляти серед смолистих балтійських сосен, спостерігати заходи сонця над морем, заряджаючись позитивною енергією та добрими враженнями перед неминучим поверненням у галасливий і димний людський мурашник.
Ярослав Замулло, керівник Юридичного управління банку Rietumu.