Будинок, що приносить дохід
Розмова двох учорашніх студентів:
- Я простору кімнату в центрі Мюнхена винаймаю за 250 євро, - каже Олександр, який ось уже кілька років живе в Німеччині. – Причому у нас весь будинок в оренду здається. Зараз ось більше зароблятиму, тоді в апартаменти переїду.
– А я однокімнатну «хрущовку» на околиці Москви за 25 тисяч рублів орендую, – каже його однокурсник Сергій. - Все ламається та відвалюється. А господарі тільки й знають, що платню щороку підвищують. І дешевше все одно не знайти.
ПОСТАНОВКА ПРОБЛЕМИ
Загалом, знімати житло в Україні та в Європі – це дві великі різниці. Ринок орендного житла у Старому Світі склався вже давно. Наприклад, зараз у Німеччині кожен другий мешканець винаймає квартиру. І знайти собі житло не представляє особливих труднощів. Ринок оренди величезний, а ціни при цьому не кусаються. Та й права орендарів захищені. З усіма їх укладають договір. А господарі (або керуючі компанії) справно сплачують податки.
У Москві все з точністю навпаки. Ринок теж величезний, але він повністю стихійний і знаходиться в «тіні», а ціни при цьому в рази вищі. Орендар практично ніяк не захищений, тому що з ним рідко укладається договір, а господарі можуть вигнати його на вулицю будь-якої миті. І нарешті, якість орендного житла залишає бажати кращого. Здаються зазвичай «бабусини» квартири. А хоч трохи ремонт вже вважається конкурентною перевагою і можливістю підвищити вартість оренди.
При цьому в Україні здають квартири зазвичай приватні особи. Податки вони, звісно, не платять.
Як же зробити так, що ринок оренди став в Україні більш цивілізованим? За словами експертів, вихід один – будувати у великих містах прибуткові будинки. Що таке прибутковий будинок? Як неважко зрозуміти, цебудинок, що приносить доход його власнику. Це багатоквартирна будівля, яка збудована спеціально для того, щоб здавати в ній квартири. Природно, у цьому випадку господар розраховує на те, що його інвестиції окупляться і приноситимуть дохід. Але орендарі теж у плюсі – за свої гроші вони отримують певний сервіс.
– Прибутковий будинок – це насамперед певний набір послуг, який не може дати звичайний житловий будинок, – каже Владислав Конюхов, Голова ради директорів ДК «ГородОК». - На Заході кожним прибутковим будинком управляє спеціальна обслуговуюча компанія, яка забезпечує здачу квартири, стягування квартплати, перерахування коштів на рахунок власника житла тощо.
Тим не менш, на цьому шляху виникає багато складнощів. По-перше, у столицях та великих регіональних центрах (де найбільший попит на оренду житла через наплив приїжджих) залишається дедалі менше місць для забудови. По-друге, це невигідно приватним інвесторам. Прибутковість у цьому виді бізнесу (з урахуванням собівартості будівництва та ринкової ціни на квартири) ледве сягає 4 – 5% річних.
Попит на орендоване житло при цьому величезний. Тільки Москві здаються в оренду близько 200 тисяч квартир (це близько 20% від усього обсягу житлового фонду). Проте за цим показником ми серйозно відстаємо від столиць розвинутих країн.
ПОЛОГОМ ІЗ XVII СТОЛІТТЯ
Поринемо в історію. Перші прибуткові будинки з'явилися в Європі ще на початку XVII ст. Піонерами в цій де-факто інвестиційної діяльності або в цьому виді бізнесу стали Англія, Німеччина та Франція. Як правило, справа була така. Тодішній інвестор будував багатоквартирний будинок на кілька поверхів. У ньому зазвичай містилося 6 – 20 квартир. На одному з поверхів жив сам господар та вся його родина. Внизу зазвичай розташовувався магазин чи склад.
Щоб залучити квартиронаймачів, господар не скупився на зовнішній блиск. Будівлю споруджували з найкрасивішим фасадом. Ліплення ручної роботи, статуї, барельєфи та колони. А ось самі квартирки всередині були досить бюджетними: з однаковим плануванням та економічним оздобленням.
Примітно, що дохідні будинки досі є дуже поширеним бізнесом у країнах Західної Європи.
– Наприклад, у Німеччині 57% населення проживають в орендованих квартирах, – каже Станіслав Зінгель, голова міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock. - Лідер за цим показником - Берлін. Там 85% мешканців проживають на орендованих квадратних метрах.
В інших країнах Європи частка орендного житла трохи менша (див. таблицю). Проте квартиронаймачів і там чимало. За даними Міжнародної спілки квартиронаймачів, у середньому в Європі 40% людей живуть в орендованих квартирах.
За океаном власників будинків набагато більше. Там лише третина населення винаймає квартири та будинки. При цьому найбільшим попитом користується житло у великих містах. Наприклад, у Сан-Франциско 65% житла здається в оренду, а в Нью-Йорку – 70%.
При цьому частка орендованих квадратних метрів не говорить про те, що переважна більшість мешканців розвинених країн є бомжами.
– Це не означає, що, наприклад, німці не володіють квартирами та будинками, – каже Станіслав Зінгель. - Це лише означає, що вони мобільніші. Вони обирають жити там, де комфортніше, де краща інфраструктура або де ближче до роботи. Коли вони виходять на пенсію, то вже потім переїжджають до власного будинку чи квартири.
КІМНАТА ЗА 6 РУБЛІВ У МІСЯЦЬ
В Україні перші прибуткові будинки почали будувати у XVIII столітті. В основному зводили їх заможні люди, які потім отримувалинепоганий дохід, здаючи квартири у своїх будинках тим, хто потребував житла.
До революції у Москві було близько 800 доходних будинків. Це становило близько 40% всього обсягу житла в столиці. При цьому чим більшим був будинок, тим дешевшими в ньому були квартири. Житлові простори, як правило, були невеликі. Тому прибутковий будинок можна було легко впізнати – за вертикальним членуванням фасаду. Найбільше у будівництві доходних будинків досяг Санкт-Петербург. У свій час там майже 95% житла було знімним.
У другій половині XIX століття найдешевшу кімнату у столицях можна було зняти за ціною 20 копійок за ніч. Таким чином найдешевша кімната на місяць обходилася наймачеві 6 рублів. При цьому на ринку були квартири різного рівня комфорту. Зняти житло можна було і за 10, і за 100, і навіть за 1000 рублів на місяць.
Для порівняння, наприкінці XIX століття середня зарплата робітника в імператорській Україні становила близько 30 рублів. До 1913 вона піднялася приблизно до 37,5 рубля. Як пишуть історики, на 10 копійок на той час можна було випити чарку горілки в забігайлівці або купити в лавці пиріжок.
Проте з приходом до влади «більшовиків» усі доходні будинки були націоналізовані і перетворені на «комуналки», де із задоволенням розмістився пролетаріат, який переміг у революції.
ДОХІДНІ БУДИНИ БІЗНЕС-КЛАСУ
Про те, що в Україні треба будувати прибутковим будинки, експерти говорять уже понад 10 років. Причому перші спроби влади зробили ще на початку 2000-х.
Перший сучасний доходний будинок у Москві збудували ще 2003 року. Його звели за індивідуальним проектом у самому центрі столиці (в районі станції метро «Китай-Місто»). Гроші вклала мерія Москви Але розрахунок одразу ж зробили на заможних мешканців. У цьому прибутковому будинку знаходиться 47квартир. А вартість оренди починається від 80 – 100 тисяч рублів на місяць. Як правило, у цьому будинку мешкають представники іноземних компаній, які приїжджають до Москви надовго.
Більш масштабні плани кілька років тому заявляли у Мінрегіоні. Там хотіли будувати прибуткові будинки по всій країні. Знову ж таки розрахунок робився на корпоративний сектор. Тобто передбачалося, що винаймати квартири для своїх співробітників будуть великі компанії. До 2020 року передбачалося, що частка доходних будинків у загальному обсязі будівництва житла становитиме 20%. Проте, жодної нової інформації про цей проект останнім часом не з'являлося.
Як кажуть експерти, поки що приватним інвесторам вигідно вкладати лише в проекти бізнес-класу. Термін їхньої окупності набагато менше. Наприклад, у Санкт-Петербурзі почав активно розвиватися сектор апарт-готелів.
- Оренда житла в прибутковому будинку або апарт-готелі - це вдалий компроміс між звичайною квартирою та готелем, адекватне співвідношення ціни та умов проживання, - каже Олена Амирова, гендиректор агентства нерухомості Home estate. - орендувати житло в апарт-готелі коштуватиме в 2-2,5 рази дешевше, ніж знімати номер у готелі, і простіше і надійніше, ніж орендувати звичайні квартири. Крім того, на відміну від готельних номерів, апартаменти облаштовані кухнею і зазвичай бувають більш просторими.
Як кажуть експерти, існує пряма залежність: що вищі темпи економічного розвитку регіону, то більший відсоток житла, що надається в оренду. Принаймні, в Парижі, Брюсселі, Берліні, Мюнхені та багатьох інших європейських містах будівництво державних та муніципальних доходних будинків - це давно сформований і налагоджений бізнес, на їхню частку припадає до третини ринку житлової міської нерухомості.
ОСТАННЯІНІЦІАТИВА
Днями про будівництво прибуткових будинків у Підмосков'ї домовилися Агентство з іпотечного житлового кредитування та уряд Московської області. Щоб створити цивілізований ринок оренди житла, із місцевого бюджету вкладуть 15 млрд. рублів. На ці гроші у найближчі 5 років планують збудувати понад 150 тисяч квадратних метрів житла. При цьому вартість оренди хочуть зробити на 30% нижчою від ринкової.
- Орендне житло призначене, перш за все, для молодих фахівців та кваліфікованих співробітників, які потрібні на підмосковних підприємствах, але не мають можливості придбати житло, - заявив Андрій Шаров, голова уряду Московської області.
Орендувати таку квартиру можна буде за 15 – 16 тисяч рублів. При цьому компаніям, які будуватимуть та купуватимуть будинки, дадуть пільгові кредити в рамках програм АІЖК «Стимул» та «Орендне житло». За планами перші орендарі зможуть скористатися орендним житлом на початку 2014 року.
СУХІ ЦИФРИ
Лише 7% українців можуть дозволити собі взяти іпотеку
Такими є результати дослідження Національного агентства фінансових досліджень (НАФІ).
Як кажуть соціологи, основні проблеми на шляху до власного житла для українців: це недостатній дохід, високі відсоткові ставки, невпевненість у стабільному доході та швидкі темпи зростання цін на нерухомість.
При цьому потребу в поліпшенні житлових умов сьогодні відчувають 40% респондентів і лише 9% з них можуть це зробити.
А ЧИ ЗНАЄТЕ ВИ, ЩО.
- Вперше прибуткові будинки з'явилися ще на зорі нашої ери – у Стародавньому Римі. Звали їх інсулами. Вони були розташовані вздовж торгових вулиць та площ. Перший поверх був робочим приміщенням міняв, ароматичних продавців.олій та прикрас. Другий поверх здавався в оренду, а в комірках під дахом жили раби та вільнонаймана прислуга.
- На початку 20 століття письменник Максим Горький винаймав одразу 10 кімнат або весь другий поверх доходного будинку на Мартинівській вулиці у Москві. Невелика мебльована кімната в прибутковому будинку середньої руки коштувала тоді суму від 10 до 15 рублів на місяць. А будівництвом прибуткових будинків займалися всі, хто мав нагоду: чиновники, релігійні конфесії, купці.
- Будинки багатьох найстаріших доходних будинків збереглися й досі. Наприклад, знаменитий «Чайний будиночок» на М'ясницькій або «Будинок з химерами», побудований на початку ХХ століття в стилі «модерн».
ТАБЛИЦЯ
Частка орендарів у європейських країнах