Часткове дострокове погашення іпотеки

Багато позичальників прагнуть робити часткове дострокове погашення іпотеки.

Кредити на купівлю житла допомогли багатьом людям в'їхати у власну квартиру чи будинок. Однак велика довгострокова позика, у тому числі іпотека з державною підтримкою та іпотека без початкового внеску, — досить важкий тягар.

Тому варто погасити спочатку якомога більшу частину тіла кредиту.

Зміст цієї статті:

Як зміниться платіж чи термін кредиту після внесення коштів раніше за термін?

На що підуть гроші — на погашення відсотків чи основного боргу?

Коли вигідніше вносити гроші? Це далеко не повний перелік питань, що хвилюють позичальників при достроковому гасінні.

Правові основи

Можливість дострокового внеску на часткове погашення іпотеки передбачено ст. 810 ЦК України.

Цією нормою дозволено повне або часткове повернення споживчого кредиту (наприклад, іпотека в Ощадбанку) раніше строку при попередженні кредитора за 30 днів до очікуваного погашення.

Договором може бути передбачений короткий період повідомлення.

Сформована практика показує, що банки рідко використовують цей запобіжний захід повністю.

Більшість кредитних установ значно вкорочує час, передбачений повідомлення позичальника.

Пункт 4 статті 809 Цивільного Кодексу встановлює обов'язок нарахування процентів за кредитом до дня повернення позики або її частини.

На підставі викладених норм сформулюємо основні правила дострокового погашення житлових кредитів:

банк не може відмовити позичальнику у достроковому гасінні іпотеки;
максимальний термін попередження кредитора - 30днів до передбачуваного внеску;
відсотки за позикою мають бути перераховані, виходячи із реальних термінів повернення.

Будь-яке становище кредитного договору, що суперечить цим принципам, є нікчемним.

Варіанти дострокового погашення іпотеки

Законодавчі норми дозволяють кредитним установам ставити різні умови дострокових внесків.

Для того, щоб правильно внести платіж, клієнту слід уважно прочитати іпотечний договір щодо дострокового гасіння.

У цій статті розглянуто найпоширеніші варіанти. Однак умови конкретного банку можуть відрізнятись від запропонованих.

Повідомлення банку про дострокове гасіння

Банки можуть вимагати від платника попередження про дострокове гасіння за певний період. Він може бути більше 30 днів.

Однак усередині цього періоду можливі різні варіанти:

за день;
за три дні;
за тиждень;
за 15 днів і т.д.

Більшість провідних банків роздрібного кредитування на тлі високої конкуренції за клієнтів пропонують досить лояльні умови дострокового гасіння.

Наприклад, через Ощадбанк онлайн повідомлення можна подати за день до внеску коштів.

При подачі заявки в офісі СБ Україна розрахунок можна здійснити щодня.

У ВТБ 24 про позаплановий внесок слід попередити за 1 день.

Враховуючи можливість гасіння кредиту у будь-який робочий день, клієнт може отримати більш значну економію коштів, ніж при попередженні за місяць та гасінні на дату платежу.

Форма повідомлення банку може відрізнятись. Найархаїчніший, але найбезпечніший спосіб — письмовий документ.

Наприклад, обов'язкове подання паперової заяви вимагає ВТБ24, хоча ця організація також маєсистема "Банк-клієнт онлайн".

Для клієнта цей спосіб має багато незручностей. Іпотека береться тривалий період.

За час її виплати клієнт може переїхати в інше місце проживання та навіть іншу країну.

Найчастіше офіси не приймають заяви на позаплановий внесок із іпотеки, виданої в іншому відділенні.

В результаті, доводиться шукати довірену особу, згодну завозити документи, виписувати на неї довіреність, щоразу домовлятися на відвідування банку.

Повну форму заяви-зобов'язання про ЧДП іпотеки у ВТБ24 можна завантажити тут.

Подання заявки на часткове дострокове погашення іпотеки в онлайн-кабінеті значно економить час і затребуване позичальниками.

Обмеженнями цього варіанта є: відсутність відповідного функціоналу в інтернет-банкінгу багатьох фінансових організацій та відмова клієнтів від дистанційного обслуговування через різні причини.

Лідером в онлайн-обслуговуванні є Тінькофф банк, який всю взаємодію фінінституту з клієнтом здійснює дистанційно.

Недоліком таких взаємовідносин є в банку доказів вираженого бажання клієнта у разі конфліктів.

Тому цей варіант зараз зустрічається дуже рідко.

Найзручнішим для позичальника є внесення грошей без попередження.

Умовою можливості такого погашення є виділений рахунок для внесків із іпотеки.

День зарахування коштів у рахунок погашення позички

у будь-який робочий день;
у день гасіння позички за графіком платежів.

Очевидні переваги оплати будь-якого робочого дня — економія на відсотках від дати реального платежу до дня за графіком.

Вигода з'являється, якщо сума дострокового платежуперевищує суму нарахованих відсотків на день оплати.

За меншого розміру внеску гасяться лише відсотки, сума основного боргу не змінюється, місячна вартість кредиту не перераховується.

Клієнту слід враховувати, що у день внесення коштів відсотки вважаються лише минулий період.

Якщо внесок оформлений до дати, встановленої за графіком платежів, за період, що залишився, будуть нараховані відсотки, які потрібно внести у призначений день.

Сплатити кредит потрібно навіть у тому випадку, якщо достроковий платіж більший за затверджений щомісячний платеж.

Цієї проблеми не існує, якщо позапланові внески гасяться у встановлений графіком день.

Клієнту часом не просто розібратися, як заповнити заяву на ЧДП, якщо форма документа вимагає розбивки внеску на суму відсотків та основного боргу.

Допомогти під час розрахунків можуть онлайн-калькулятори кредитів. Наприклад, такий.

При внесенні дострочки у встановлений графіком день, вся сума понад план йде на зменшення основного боргу.

Період попередження банку та момент зарахування коштів слід враховувати під час продажу заставної квартири.

Тривалий термін для повідомлення та гасіння у строго визначений день можуть значно затягнути угоду та відлякати покупців.

Напрям коштів

Часткове дострокове погашення іпотеки може бути спрямоване зниження щомісячного платежу чи скорочення терміну кредиту.

Варіанти розподілу коштів можуть бути обмежені кредитним договором.

Наприклад, Ощадбанк після добровільного внеску зменшує щомісячну суму для виплати.

Зниження строку договором не передбачено. Абсолют Банк навпаки, за умовчанням зменшує період кредитування.

Вибір зменшення платежудоступний за сумою погасительного внеску від 30 000 крб.

Приклади розрахунків

Згідно з графіком платежів, позичальник виплачує іпотеку щомісяця 20 числа по 30 000 рублів із розрахунку 12% річних.

Згідно з онлайн-калькулятором, щомісячний платіж склав 28 694,19 грн.

Розрахуємо вигоду при достроковому гасінні іпотеки у розмірі 100 000 грн. 06 травня 2016 року.

Кількість днів у періодах:

з 20.04.16 по 20.05.16 - 30 д.;

з 20.04.16 по 15.05.16 - 16 д.;

з 15.05.16 по 20.05.16 - 14 д.

2016 рік (високосний) - 366 д.

Варіант 1. Гасіння за графіком.

Відсотки за 30 днів з 20.04.16 по 20.05.16:

2 000 000 * 12: 100: 366 * 30 = 19 672,13 руб.

28694,19 - 19672,13 = 9022,06 руб.

2000000 - 9022,06 = 1990977,94 руб.

1990 977,94 * 12: 100: 366 * 31 = 20 236,17 руб.

Варіант 2. Дострокове гасіння на дату платежу.

При цьому сума нарахованих відсотків з 20.04.16 по 20.05.16 залишиться такою самою — 19 672,13 грн.

Сума грошей понад графік враховується повністю у гасінні основного боргу:

9022,06 + 100 000 = 109 022,06 р.

2 000 000 - 109 022,06 = 1 890 977,94 грн.

1890 977,94 * 12: 100: 366 * 31 = 19 219,78 р.

Таким чином, за даного виду погашення кредиту швидше гаситься основний борг.

Економія на відсотках починається з наступного місяця після внесення платежу.

Варіант 3. Дострокове гасіння на день внеску.

У цьому випадку розрахунковий період з 20.04.16 р. по 20.05.16 р. розбивається на два строки: 16 днів та 14 днів.

Окремо вважаються відсотки та сума заборгованості за кожен проміжок:

Відсотки за 16 днів з 20.04.16 р. до 06.05.16 р.:

2 000 000 * 12 : 100 : 366* 16 = 10491,80 руб.

Сума гасіння ОД за 16 днів:

100 000 - 10 491,80 = 89 508,20 руб.

Залишок заборгованості на 06.05.16 р.:

2000000 - 89508,20 = 1910491,80 руб.

1910 491,80 * 12: 100: 366 * 14 = 8 769,47 руб.

Сума гасіння ОД із дати щомісячного платежу:

28694,19 - 8769,47 = 19924,72 руб.

Разом за 30 днів з 20.04.16 р. по 20.05.16 р.:

відсотки 10491,80 + 8769,47 = 19261,27 руб.

ОД 89508,20 + 19924,72 = 109432,92 руб.

2000000 - 109432 92 = 1890567,08 руб.

1890 567,08 * 12: 100: 366 * 31 = 19 215,6 руб.

Висновок

Часткове дострокове погашення іпотеки знижує вартість кредитування.

Вигоди від такого платежу найповніше виявляються під час внеску у початкові періоди кредитування.

Дострокове погашення іпотеки Кредитний калькулятор

Часткове дострокове погашення іпотеки: Особливості розрахунку