Чи має сенс брати зараз іпотеку, Блог Фріц Морген, КОНТ

Ощадбанк збирається знизити в 2017 році ставки по іпотеці до 11% річних. Власне, у нього і зараз ставка не є особливо вищою, приблизно 12-14%. Цифри реальні, мої знайомі кілька місяців тому купили в іпотеку студію в будинку, що будується, кредит був оформлений приблизно під 12% річних.

Герман Греф (голова Ощадбанку) зустрічався вчора з нашим президентом, і заявив, що на ринку іпотеки спостерігається деяке пожвавлення. Володимир Путін, у свою чергу, порадив громадянам йти до Ощадбанку і купувати квартири, поки вони не подорожчали:

Чому президент вважає, що квартири піднімуться в ціні?

Тому що це закон ринку — зменшення ставок за іпотекою спричиняє збільшення вартості квартир. Спробую "на пальцях" пояснити механіку цього процесу.

Допустимо, у нас на ринку є одна квартира за 500 тисяч рублів. Вона коштує 500 тисяч, тому що на неї є два покупці: Петро, у якого лежить у банку 500 тисяч, та Василь, у якого лежить у банку 490 тисяч рублів. Так як Петро може заплатити за квартиру більше, ціна на неї та встановлюється за можливостями Петра.

Включаємо тепер у гру іпотеку. Припустимо, Петро та Василь можуть тепер піти до банку і взяти там іпотеку на мільйон рублів. Скільки тепер коштує квартира?

Півтора мільйона, оскільки саме стільки готовий тепер заплатити за квартиру Петро. Квартира одна: якщо Петро спробує поторгуватися з забудовником, заздрісно дихаючи йому в спину Василь відразу викладе на стіл свої 1 мільйон 490 тисяч рублів.

У Петербурзі подібне збільшення цін можна було спостерігати десять років тому. 2006 року квартири йшли по 30 тисяч рублів за квадратний метр, а 2008 року ціна злетіла вже до 90 тисяч. Причина? Банкипочали масово видавати іпотеку

Йдемо далі. Припустимо, ми знижуємо відсоток з іпотеки. Тепер, завдяки низьким відсоткам, Петро може взяти в кредит не мільйон, а півтора мільйона рублів. Те саме може зробити і Василь. Скільки тепер коштуватиме їхня єдина квартира?

Правильно. Два мільйони рублів. І якщо ви думаєте, що низькі відсотки по іпотеці компенсують подорожчання квартир, у мене погані новини для вас. Ні, не компенсують: квартир, як і раніше, на всіх не вистачає, тому ринок у цьому випадку вичавить з покупців максимум.

Тепер хочу перерахувати кілька менш очевидних речей, про які варто задуматись покупцю нерухомості.

1. Квартири зараз дуже дешеві. Мій знайомий програміст купив днями невелику студію за 15 хвилин ходьби від метро за 1 мільйон 100 тисяч рублів. Так, це будинок, що будується, так, це дуже маленька квартира, так, це кінцева станція метрополітену. Так, юридично це навіть не Санкт-Петербург, а Ленінградська область. Проте ціна вкрай низька для нашого міста. Враховуючи кількість бажаючих купити квартири, це довго навряд чи триватиме.

2. Квартир в Україні будується дуже мало. Ми зараз будуємо житло темпами кращих часів РРФСР, це приблизно 84 млн. квадратних метрів на рік або по 0,6 квадратних метрів на людину:

У середньому на одну особу в Україні припадає нині 24 квадратні метри житла. Насичення попиту ми побачимо, гадаю, ніяк не раніше позначки 50 метрів на людину. Неважко підрахувати, що до цього радісного моменту житло потрібно будувати ще майже півстоліття — і те, якщо оптимістично припустити, що будівельники додадуть темпу, щоб компенсувати зростання чисельності українців і виведення з експлуатації старого житла.

3. Інфляція в Україні аж ніякне є нульовою. Якщо вирахувати зі ставки в 11% інфляцію в 7% — а приблизно таку інфляцію аналітики очікують у найближчі кілька років — ми отримаємо, що реальна ставка за іпотекою становитиме скромні 5%.

Якщо ж зважити на той факт, що зі зростанням кваліфікації співробітників зростають зазвичай і їх зарплати, купівля житла в іпотеку здається і зовсім вигідною справою.

До речі, коли хтось черговий раз почне розповідати вам казки про інфляцію в 30% річних, тицьніть його носом в іпотечні ставки і запропонуйте озолотитися, взявши кредит за ставкою на 20% нижче за інфляцію.

4. Незважаючи на те, що брати квартири в іпотеку порадив сам президент, я б запропонував все ж таки прикинути спочатку свої цілі та свої можливості.

Якщо ви купуєте в іпотеку своє перше житло, тут все ясно - момент дуже сприятливий. Як би солодко не виглядали розрахунки метеликів, які звикли жити одним днем в орендованому житлі, все ж таки квартира у власності — це зовсім інший ступінь комфорту, фінансової надійності та самовідчуття.

Якщо ви розширюєтеся, щоб переїхати, скажімо, з двоятки в троячку, я б задумався. Світова криза ніхто не скасовував, а іпотека — це як не крути, але все ж таки ризик. Ризикувати великими грошима задля комфорту - сумнівна ідея. Є шанс міцно програти.

Нарешті, якщо ви хочете придбати собі додаткову квартиру, щоб здавати її і мати таким чином прибавку до пенсії, варто уважно перерахувати свої передбачувані доходи. Брати на таку операцію іпотеку, яка відбиратиме у вас півзарплати, напевно, нерозумно. Криза, повторюся, вже стукає в усі двері, ніхто не знає, що буде за рік. Однак якщо на іпотеку йтиме лише 10-15% від ваших доходів, тоді, мабуть, можна вже й задуматися про придбаннядодаткових метрів.

6. І останнє. Я сподіваюся, страждання валютних іпотечників досить наочні, щоб кожен усвідомив, що за наявності карбованцевої зарплати іпотеку треба брати в рублях, а за наявності валютної зарплати брати іпотеку не треба зовсім?

Підсумую

Не всі кредити однаково корисні. Мікрокредити я розглядаю як злочин проти людяності, кредитні картки як узаконений крадіжка. Споживчі кредити як тимчасове рабство боржника.

Автокредити вже не так однозначно погані: в той час як більшість автокредитів сильно діркує кишені слабких на гаманець автолюбителів, іноді це все ж таки цілком вигідний спосіб для придбання потрібного в роботі автомобіля.

Іпотека стоїть у цьому списку особняком. Хоч без іпотеки квартири і коштували б значно дешевше, проте я не можу не визнати очевидного — якби іпотеки не було, багато родин так ніколи й не змогли б нагромадити на власне житло: усі гроші розходилися б у них крізь пальці на інші потреби.

Таким чином, колеги, при всій моїй нелюбові до банкірів, саме за іпотеку я їх засуджувати не готовий. У нас не Америка — в Україні через 5-10 років після підписання договору з банком щасливий покупець квартири має всі шанси закрити кредит і почати дихати на повні груди в остаточно викупленому ним житлі.

PS. Щоразу, коли я кажу, що морквина корисна для зору, неодмінно знаходяться витівники, що виколюють морквиною очей. Тому попереджаю заздалегідь: якщо ви після моєї статті оформите (або не оформите) іпотеку, це буде виключно ваше рішення. Я урочисто знімаю з себе будь-яку відповідальність за ваші удачі чи невдачі.